Entreprenøren konkurs – Hva gjør man?

Markedsutviklingen med økende renter og generelt mer usikkerhet har sørget for at eiendomsprisene har begynt å gå ned. Dette har medført at enkelte prosjekter har faktiske byggekostnader som er høyere enn oppnåelig salgsverdi av ferdig oppført bygning. Dette setter press på både utbygger og entreprenør, spesielt i prosjekter som strekker seg over flere år med uforutsigbare kostnader i prosjektet.

Utbyggeren reagerer gjerne på situasjonen med å sikre seg i entrepriseavtalen for å hindre kostnadsendring fra entreprenørens side. En slik sikkerhet kan i visse tilfeller virke fornuftig, men kan også sette entreprenøren i en risiko for å gå konkurs hvis den avtalte prisen ikke dekker entreprenørens kostnader i løpet av prosjektet.

Vi har nylig bistått en utbygger av et 20-talls leiligheter som opplevde at entreprenør gikk konkurs kort tid før ferdigstillelse og overlevering av prosjektet. Dette medførte selvsagt store utfordringer for byggherre, med fortvilte boligkjøpere, frustrerte underleverandører som ikke hadde fått betalt og stor usikkerhet for hvordan man får fullført prosjektet innenfor budsjett.

En konkurs hos entreprenør setter utbygger i en svært vanskelig situasjon, hvor det er en rekke forhold som må avklares. Utbygger ønsker selvfølgelig å komme i mål med prosjektet, men dette er ofte ikke så enkelt siden man må finne en ny entreprenør til å ta over prosjektet. Disse ønsker som regel ikke å ta over ansvaret for arbeider som andre har utført, og hvis den skal ta på seg dette ansvaret kreves det normalt et betydelig påslag. Dette gjelder spesielt for de tekniske fagene hvor utførende firma ofte vil kreve å utføre deler av arbeidene på nytt for å kunne akseptere å påta seg ansvaret for utførelsen. Å komme videre med prosjektet innebærer derfor som regel store kostnadskonsekvenser for utbygger.

Første steg i prosessen etter en konkurs er kartlegging av prosjektet for å gi status om hvor man står. Dette både som grunnlag for å kartlegge krav i konkursboet, definere gjenstående arbeider og for å kunne planlegge videre fremdrift.

En kartlegging av prosjektsstatus gjør det enklere å få nye entreprenører til å ta over arbeider når de vet hva som er gjennomført og eventuelt etablere et ansvarsgrensesnitt mellom den jobben de skal gjennomføre og det som tidligere er utført.

En del av kartleggingen av prosjektstatus handler også om å få eksisterende underentreprenører med på ferdigstillelse av prosjektet. Normalt sett er det enklere å få disse til å stå ansvarlig for allerede utførte arbeider i tillegg som de allerede har oversikt over detaljene i prosjektet. Dette er dog ikke alltid like enkelt, da underentreprenørene som regel har store, egne krav i konkursboet.

Vi ser også at det på grunn av dagens markedssituasjon kan være hensiktsmessig å foreta ekstraordinære risikoreduserende tiltak for å unngå uforutsette hendelser. Bankene har i større grad enn før begynt å kreve nye realitetsdrøftelser av prosjektplanen før utbetaling av byggelån. Dette er å anse som en kartlegging av prosjektstatus som beskrevet over, men at den gjøres før entreprenøren eventuelt går konkurs. Dette reduserer risikoen for uforutsette hendelser, mulighet for planlegging av ekstraordinære tiltak samtidig som det vil være enklere å håndtere en eventuell konkurs hos entreprenør hvis dette mot formodning er uunngåelig.

Med andre ord, det gamle ordtaket om at kunnskap er makt er absolutt rådende for utbyggingsprosjekter i dagens marked!

Ta kontakt med Bjarki Reyr eller Johan Berg-Svendsen, Veridian Analyse AS, for en uforpliktende prat om våre tjenester hvis du opplever usikkerhet i utviklingsprosjektet ditt.