Det viktigste i høst blir dialogen mellom byutviklere og PBE

Høstens store byutviklingsdebatt i Oslo blir den om byens nye kommuneplan. Planens arealdel er det viktigste dokumentet for byutvikling, og i juni la byrådet frem sitt forslag med tittelen «Oslo frem mot 2040».

Den tar for seg120.000 nye boliger og nye utviklingsområder - og er selve rammeverket for mange års byutvikling.

Dette speiles også av interessen da Oslo Metropolitan Area og Aspelin Ramm inviterte til debatt tirsdag. Dit kom mange engasjerte fagfolk som ville høre om prosessen frem mot høringsfristen i desember.

God dialog er viktigst

– Det er en uvanlig lang høringsfase, og i OMA ønsker vi å utnytte den godt. Alle vil ha en tydelig plan de kan forstå, alle vil ha god kvalitet i byutviklingen. Vårt bidrag til dette er å legge til rette for et god og konstruktivt diskusjon mellom ulike interesser, innledet Maren Bjerkeng i Aspelin Ramm med.

– Det viktigste i dag er å få en god dialog mellom Plan- og bygningsetaten og byutviklere i ulike roller, og å få belyst sentrale spørsmål via innspill fra panelet, påpeker hun.

Kronikk: Leilighetenes størrelse i Oslo – blir det bedre med ny kommuneplan?

Hans Martin Aambø er PBEs enhetsleder for plan og analyse. Han startet med å delte målsettingen:

– Det vi gjør her i dag er kjernen av det vi skal drive med i høringsperioden. Vi skal ha konstruktiv dialog for å forstå hverandres standpunkter bedre, slik at vi kan fange opp hvor vi trenger å gå inn og jobbe videre for å sikre at byrådet som bestiller får en best mulig plan til politisk vurdering, poengterer han.

For detaljert?

Et sentralt punkt ble spørsmålet om hvor detaljert den nye arealplanen bør være. Stian Berger Røsland fra Selmer frykter den går for dypt i det operasjonelle, og heller bør legges på et mer strategisk nivå.

– Hvilken funksjon skal arealdelen ha? Hva skal løses i planen, hva bør heller løses i reguleringsplaner og byggesaker, og ikke minst; hva skal man overlate til markedet? Dette forslaget inneholder fryktelig mange detaljerte bestemmelser som skal tolkes og forstås. Tidligere styrte arkitekter mye av byutviklingen, så kom ingeniørene med tekniske forskrifter. Med dette forslaget vil mer av styringen flyttes over i juristenes bed. Hva blir plassen til de øvrige aktørene, undrer han.

– Jeg har til gode å se en fin, advokat-tegnet fasade, så det er fremdeles plass til oss andre, sier arkitekt Martin Rasch Ersdal i Grape, som ser dette som en nødvendig del av profesjonaliseringen i byutviklingen.

Jurister er en gudegave

– Vi trenger samspill mellom flere faggrupper. Å få inn juristene er en gudegave til de av oss som ønsker mer presise og tydeligere rammer der det i dag er mye skjønn som skaper uklarheter, fortsetter Rasch Ersdal.

Skanskas Synnøve Lyssand Sandberg påpeker behovet for fleksibilitet i de ulike plannivåene, og advarer mot å låse for mange detaljer fast i arealdelen:

– Spørsmålet er om man gir fra seg for mye fleksibilitet som man med fordel kunne beholdt til neste nivå. Har PBE for eksempel testet disse bestemmelsene på saksbehandlere som skal behandle kommende reguleringsplaner? La oss ta bestemmelsen om at høyhus skal være innen 250 meter fra skinnegående kollektivknutepunkt. Hvor absolutt er dette? Hva skjer om man senere ser at det vil være svært fornuftig å plassere et 70 meters høyhus 400 meter fra et slikt kollektivknutepunkt, spør hun.

Slutt på "rett på byggesak" i Oslo?

Dessuten er hun kritisk til at maksgrensen på 70 meter skal vurderes opp mot tilført kvalitet.

– Det inviterer til skjønnsmessige vurderinger som trenger tydelige kriterier for å sikre forutsigbarhet. Vi kommer til å trenge forutsigbarhet i de makroøkonomiske forholdene som vil prege årene framover, understreker hun.

Hva med innendørs fellesarealer?

Berger Røsland supplerte med regelen som krever minimum 50 kvadratmeter fellesareal i prosjekter med flere enn 15 boenheter, og minimum 2 kvadratmeter fellesareal per boenhet for større prosjekter.

– Bør dette kravet være i arealdelen? Dette kan like gjerne vurderes i reguleringsplaner, eller bør kanskje markedet vurdere dette? Det er flere slike eksempler på operative detaljer som ikke ligger på det strategiske nivået denne planen bør være på, mener Røsland.

Mens Rasch Ersdal mener kravet er viktig å inkludere, er bypolitiker Håkon Riekles (V) tvilende:

– Hvilke kvaliteter er så viktige og relevante at de bør fastsettes i arealdelen? Det er de offentlige godene som alle får glede av, som byrommene, fasadene, levende første etasjer. Jeg er ikke sikker på at fellesareal i bygget er et offentlig gode som kommuneplanen trenger å regulere, sier han.

Kathinka Lien Augustine i Stor-Oslo Eiendom er klar på at man her i alle fall burde lagt ved faktagrunnlaget som viser hvorfor denne bestemmelsen bør inn i samtlige boligprosjekter.

– Og siden arealplanen legger opp til 120.000 nye boliger, kan et forenklet et anslag bety at disse fellesarealene vil utgjøre minst 240.000 kvadratmeter med ekstra bebygd areal. Er det rasjonelt klimamessig, spør hun retorisk.

Mye arbeid gjenstår

Byrådssekretær Mansoor Hussain (Ap) minner på sin side om at dette ikke er en ferdig vedtatt plan og at mye arbeid som gjenstår:

– Ingen trenger å begrave planprosessene sine. Vi har sendt over en detaljert plan med mange flere bestemmelser enn før, og ikke alt kommer med i det ferdige forslaget. Så spørs det til slutt hva bystyret blir enige om. Det viktigste nå er at vi vil ha deres tilbakemeldinger og konkrete, tydelige eksempler som hjelper oss å få et godt sluttresultat, poengterer han.

Pluss

Nå skal Oslo bystyre avgjøre om PBE har tatt for mye Møllers tran