Slutt på "rett på byggesak" i Oslo?

I Oslos kommuneplan fra 2015, ble det lagt til rette for at utviklingsprosjekter i noen tilfeller kunne gå rett fra kommuneplan til byggesak, uten veien om reguleringsplan. Ordningen med "rett på byggesak" har siden vært praktisert i en god del saker i Oslo, både større og mindre prosjekter.

Utgangspunktet for når det skal kreves reguleringsplan, er fastsatt i pbl. § 12-1 og er forutsatt for større bygge- og anleggstiltak og tiltak som kan få vesentlig virkning for miljø og samfunn. Kommunen har så et handlingsrom etter pbl. § 11-9 til å presisere ytterligere når plankravet skal slå inn ved å gi nærmere bestemmelser om dette i kommuneplanens arealdel.

I 2015-kommuneplanen ble det gitt bestemmelser som åpnet for rett på byggesak-ordningen i en relativt vid utstrekning. Dette har betydning fordi gjennomsnittlig saksbehandlingstid for en standard reguleringsplan i Oslo nå er om lag seks år. Det er dermed temmelig gunstig både for kommunens saksbehandlere og for utviklerne å unngå planprosess, dersom dette er mulig.

I høringsforslaget til ny arealdel i kommuneplanen, er det nå foreslått betydelige endringer i ordningen med rett på byggesak. Endringene er så vidt omfattende at det må kunne spørres om ordningen i realiteten vil avsluttes. I høringsforslaget kobles plankravet nå til byggesakskapittelet i plan- og bygningsloven. Det foreslås i punkt 3.1 å stille krav om reguleringsplan for gjennomføring av de fleste tiltak etter pbl. § 20-1, herunder oppføring av bygg, bruksendring, rivning, oppdeling, terrenginngrep og anlegg av vei og parkeringsplass. I punkt 3.1.1 er det imidlertid, og kanskje naturlig nok, gitt unntak fra plankravet for tiltak som er unntatt søknadsplikt etter pbl. § 20-5. Uten dette unntaket ville kommunen nå også krevd reguleringsplan for tiltak som er unntatt søknadsplikt etter loven. Det er også foreslått unntak for tiltak som kan gjennomføres av tiltakshaver selv etter pbl. § 20-4, riktig nok med et unntak fra unntaket for midlertidige bygninger og opprettelse av grunneiendommer.

I tillegg til de to unntakene, er det i høringsforslagets punkt 3.1.2 inntatt et slags sekkeunntak til der plankravet kan frafalles dersom kommunen vurderer en rekke vilkår som oppfylt. Tiltaket kan i så fall ikke gi vesentlige virkninger for trafikk, lyd og luft, kulturminneverdier, barn og unge, klima, naturmiljø, samfunnssikkerhet, avrenningsmønster og flomveier eller blågrønne verdier. Videre må en gjennomført stedsanalyse vise at tiltaket innordner seg eksisterende bebyggelses– og byromsstruktur og er i samsvar med kvalitetskrav i kommuneplanens arealdel. Endelig må også behov for teknisk infrastruktur være vurdert slik at nødvendig oppgradering kan sikres ved byggesaksbehandling. Det kan ikke utelukkes, men det er ikke helt lett å se at særlig mange prosjekter uten videre vil kunne passere nåløyet etter denne listen.

I tillegg til de overnevnte bestemmelsene, er det for utviklingsområdene U2 til U6 gitt egne plankravbestemmelser og også egne bestemmelser for områder med såkalte utdaterte reguleringsplaner. Disse bestemmelsene kommer i tillegg til de generelle bestemmelsene som omtalt over. For å vurdere plankravet må man altså se til loven, kommuneplanens generelle regler, unntaksbestemmelsene og særbestemmelsene.

I det videre arbeidet med kommuneplanens arealdel og presiseringen av plankravene, bør kommunen stille seg noen sentrale spørsmål. Er det hensiktsmessig med så vidt kompliserte plankravsregler som de foreslåtte? Er det egentlig noen vektige og faktiske grunner til å innsnevre ordningen med rett på byggesak? Er det i en kommune som bruker om lag seks år på en alminnelig reguleringsplan og vil bruke mer enn ni år på kommuneplanen, egentlig fornuftig å legge opp til at det skal behandles enda flere plansaker enn i dag?

Kanskje byråd og bystyre i stedet burde se etter muligheter for å utvide ordningen med rett på byggesak og slik sett redusere tidsbruk, kostnader og risiko forbundet med å drive eiendomsutvikling i Oslo, og dermed legge bedre til rette for å bygge byen for fremtiden.

Artikkelforfatter er partner og advokat Stian Berger Røsland i Advokatfirmaet Selmer.