Det omfattende gårdeieransvaret

Eiendomsbesitterens ansvar – eller "gårdeieransvaret" – omtales ofte på vinterstid, hvor fokuset som regel rettes mot gårdeiers ansvar for snømåking, strøing av fortau og fjerning av fare for snø- og isras. Dette ansvaret følger blant annet av plan- og bygningsloven, og er typisk også regulert i lokale politivedtekter. Med en dom fra Høyesterett fra 2013 (Rt. 2013 s. 312) ble det i tillegg klart at forsømmelse av ansvaret kan medføre strafferettslig ansvar for gårdeier.

Ansvaret for snømåking, strøing og isras utgjør likevel, bokstavelig talt, bare toppen av isfjellet for gårdeiers ansvar.

Leieforhold – ansvar må vurderes i to dimensjoner

I leieforhold må gårdeiers ansvar vurderes i to dimensjoner. For det første må det vurderes hvem som er den ansvarlige overfor offentlige myndigheter, og deretter hvem som er ansvarlig internt i forholdet mellom leietaker og utleier.

De to vurderingene er ikke nødvendigvis sammenfallende. Som det vil fremgå nedenfor kan gårdeier/utleier ofte være ansvarssubjekt overfor offentlige myndigheter, selv om eiendommen brukes av en annen. Nettopp på grunn av dette velger mange gårdeiere å påta seg ansvaret for oppfyllelse av offentligrettslige krav også ved utleie av brukte lokaler, selv om den såkalte "meglerstandarden", bransjens standard leieavtale, for brukte lokaler legger opp til motsatt utgangspunkt.

Brann- og eksplosjonsvernloven og brannforebyggende forskrift

Både eier og bruker av bygg er pålagt ansvar etter brann- og eksplosjonsvernlovgivningen.

Det er først og fremst gårdeier som pålegges primæransvaret og som dermed plikter å sørge for nødvendige sikringstiltak for å forebygge og begrense brann, eksplosjoner eller annen ulykke. Både gårdeier og bruker er forpliktet til å holde byggtekniske konstruksjoner og sikkerhetsinnretninger i forsvarlig stand, samt å påse at disse til enhver tid virker etter hensikten. Forebyggende plikter pålegges både gårdeier og bruker.

Internkontrollforskriften

Internkontrollforskriften innebærer krav til systematisk dokumentasjon og gjennomføring av tiltak som en virksomhet må ha på plass for å fremme kontinuerlig forbedringsarbeid i virksomheten etter helse, miljø og sikkerhetslovgivningen.

Både gårdeier/utleier og leietakere på eiendommen må kunne dokumentere en internkontroll for sine respektive virksomheter i samsvar med forskriftens krav. Forskriftens § 6 fastsetter en plikt til å samordne internkontrollen for felles aktiviteter eller områder når flere virksomheter utøver arbeid på samme arbeidsplass. Som ledd i denne samordningsplikten vil typisk utleier og leietaker inngå en samordningsavtale om oppfølgning av internkontroll og rutiner på eiendommen. En slik samordningsavtale vil likevel ikke erstatte partenes egne internkontrollsystemer. I henhold til meglerstandarden skal leietaker, på utleiers forespørsel, kunne dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem som oppfyller de til enhver tid gjeldende krav.

Forurensningsloven

Utgangspunktet etter forurensningsloven er at "ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensning". Ansvar kan videre pålegges "den ansvarlige for forurensing", som vanligvis vil være den som den aktuelle forurensningen skriver seg fra. I en dom fra Høyesterett fra 2012 (Rt. 2012 s. 944) ble imidlertid grunneier ansett for å være "den ansvarlige for forurensningen" selv om forurensningen skrev seg fra virksomhet som tidligere fester av tomten drev før grunneier ervervet eiendommen. Høyesterett uttalte at "Grunneieren er ansvarssubjekt, eventuelt ved siden av andre, og det er bare i helt spesielle tilfeller dette kan tenkes ikke å gjelde. Det innebærer at forurensningsmyndighetene kan velge å gå på grunneieren, selv om grunneieren ikke er den forurensningen skriver seg fra". Naboloven Loven angir at "ingen" må ha, gjøre eller iverksette noe som er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe på naboeiendommen. Selv om pliktsubjektet "ingen" som utgangspunkt favner vidt, krever ansvar også en tilknytning til den handlingen som forårsaket skaden eller ulempen. For eksempel vil leietaker som regel være ansvarlig for terskeloverskridende støy etter loven, mens gårdeieren normalt da ikke vil være medansvarlig overfor naboen. 

Arbeidsmiljølovgivningen

Arbeidsmiljølovgivningen har enkelte krav til arbeidsplassens fysiske utforming. Det er ikke bare arbeidsgiver som pålegges krav. I medhold av arbeidsplassforskriften stilles det flere krav til utleiere av arbeidslokaler. Blant annet må utleier påse at krav til utforming av arbeidsplasser og arbeidslokaler, krav til personalrom mv., rømnings- og redningsutstyr, brannforebygging er oppfylt.

Artikkelforfatterne er advokatfullmektig Elle Caroline Woxen og senioradvokat Helene Hem Halum, som begge tilhører eiendomstemaet til Advokatfirmaet Selmer AS.