Juss:
AVKLARING: EMDs avklaring tilsier at tomtefestere av bolig- og fritidstomter kan forholde seg til gjeldende regler, skriver advokat Torstein Burkeland.
Avgjørelsen fra EMD gir forutberegnelighet for tomtefesterne
Den europeiske menneskerettighetsdomstolen har konkludert med at reglene i tomtefesteloven, om pristaket på festeavgifter, ikke er i strid med bortfesters menneskerettigheter. Avgjørelsen i saken mellom Stiftelsen Karibu og Staten gir dermed stor forutsigbarhet for tomtefestere av bolig- og fritidstomter. I så måte angår saken et betydelig antall privatpersoner.
Saken mellom Stiftelsen Karibu og Staten
Stiftelsen Karibu klaget Staten inn for den europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, i forbindelse med forlengelse av festeforholdet til seks terrasseblokker på Øvre Ullern i Oslo.
Stiftelsen mente at tomtefestelovens begrensning om hvor høy festeavgiftene kan være, det såkalte «pristaket» eller «maksimalbeløpet», var i strid med bortfesternes eiendomsrett og eiendomsvern etter EMK P1-1.
Saken har i forkant vært gjennom det norske rettsystemet, uten at Stiftelsen har vunnet frem.
Høyesterett gav ikke Stiftelsen medhold
Høyesterett fastslo i «Øvre-Ullern II»-dommen fra 2019 at det såkalte «pristaket» ikke var i strid med bortfesters vern etter EMK P1-1. Dommen var enstemmig i Høyesterett.
Stiftelsen aksepterte ikke dette, og klaget derfor Staten inn for menneskerettighetsdomstolen.
EMD er enig med Høyesterett
I avgjørelsen av 10. november 2022 konkluderte EMD på samme måte som Høyesterett. De norske reglene er i overenstemmelse med menneskerettighetene. Pristaket krenker derfor ikke bortfesternes menneskerettigheter. Lovgiver foretok en grundig vurdering av dette i forbindelse med lovendringen i 2015.
EMD la vekt på at lovgiver hadde avveid de ulike hensynene mot hverandre. Det er en «fair balance» mellom de motstridende hensynene som gjør seg gjeldende. EMD la videre vekt på at det hadde vært en grundig lovgivningsprosess i forbindelse med det gjeldende regelverket.
Avgjørelsen har stor betydning for tomtefesterne i Norge
EMD tok på vanlig måte stilling til en konkret sak. Like fullt er det helt naturlig å se på de generelle vurderingene og premissene som fremkommer av avgjørelsen. Disse tilsier at avgjørelsen innebærer stor forutsigbarhet for et langt større antall tomtefestere.
Det har vært rekke eksempler på at bortfestere av verdifulle tomter har gjort gjeldende likelydende anførsler som Stiftelsen Karibu. Dette har skjedd både rettslig og utenrettslig. De mer kjente tilfellene har omfattet tomter bortfestet til borettslag og sameier. Argumentasjonen har dog også vært fremsatt overfor tomtefestere av enkeltstående hus og hytter.
Herunder med krav fra bortfestere om årlige festeavgifter på skyhøye beløp.
EMDs avklaring nå tilsier at tomtefestere av bolig- og fritidstomter kan forholde seg til gjeldende regler. Det aktuelle «pristaket» i tomtefesteloven må kunne anses å være solid forankret også i forhold til menneskerettighetene.
Dette gir forutsigbarhet for mange tomtefestere. Både lovgiver og rettspraksis har lagt vekt på at dette er et område hvor det gjør seg gjeldende boligpolitiske og forbrukerpolitiske hensyn. I så måte må en nå håpe at det blir større ro på et rettsområde hvor det til enhver tid pågår et stort antall rettslige prosesser.
Artikkelforfatteren er advokat hos Burkeland, Lång & Co.
