EMD har talt: Festeavgiften for Øvre Ullern terrasse er ikke menneskerettstridig lav

Hvor mye festeavgift skal sameiet Øvre Ullern Terrasse betale for feste av tomt for seks terrasseblokker med til sammen 54 forholdsvis store leiligheter? Det var det store spørsmålet som har gått helt til Høyesterett to ganger, senest i 2019. Festerne har vunnet frem begge ganger. Terasseblokkene ligger på festet grunn i en bratt skråning ned mot Mærradalen på Øvre Ullern i Oslo. Kjernen i saken er et tak i tomtefesteloven, som begrenser muligheten for oppregulering av festeavgiften. Grunneier, en ideell stilfelse ved navn Karibu, mente at dette taket innebærer at festeavgiften gir en så lav avkastning av tomteverdien at det er et brudd på deres menneskerettigheter.

Etter tapet i Høyesterett i 2019 klaget Grunneier Karibu staten Norge inn til EMD med påstand om at festeavgiften er så lav at tomtefesteloven krenker deres eiendomsrett i EMK. Heller ikke EMD anså festeavgiften som et brudd på EMK. Spørsmålet som ble forelagt EMD var kort fortalt om de beskyttelseshensyn som tomtefesteloven skulle ivareta overfor fester var tungtveiende nok til at grunneier måtte tåle en festeavgift betydelig under markedsmessig leie. Sameiet Øvre Ullern Terrasse betaler i dag i overkant av 650 000 kroner, dvs. i gjennomsnitt 12 500 per leilighet. Dette tilsvarer en festeavgift på ca. 0,6 % av tomtens verdi per år, basert på en tomteverdi på110 millioner kroner. EMD har nå konkludert med at loven ikke medførte en så lav festeavgift at dette krenket grunneiers rettigheter, og at heller ikke andre forhold medførte krenkelse.

Nedenfor følger en gjennomgang av sakens bakgrunn, de to rundene i de nasjonale domstoler, den første saken i EMD om festeavgiftens størrelse i en tilsvarende sak, det etterfølgende lovarbeidet og til slutt dommen EMD har avsagt nå. Avslutningsvis kommer vi med noen refleksjoner om EMD-dommens rekkevidde for andre festesaker.

Sakens bakgrunn - Et rettsmaraton som startet i 2004

Startskuddet for rettsmaratonet gikk i 2004, da grunneier sendte et brev til festerne om at festekontrakten ikke ville bli fornyet ved utløp i desember 2006. På dette tidspunktet var tomten eid av en av Norges rikeste kvinner, Cecilie Nustad (datter av Olav Selvaag). Karibu kom inn som arving etter Nustads død i 2018. Festerne motsatte seg avslutningen av festeforholdet, under henvisning til en nylig vedtatt lovregel som ga festere av tomt til bolig- og fritidshus rett til forlengelse av festekontrakten på samme vilkår på ubestemt tid (tomtefestelovens § 33).

Formålet med lovregelen var å hindre grunneiere i å oppregulere festeavgiften til skyhøye nivåer når gamle festeavtaler løp ut. Og det er grunn til å tro at det var nettopp det å oppnå en gunstig forhandlingsposisjon og en markedsjustering av festeavgiften som var bakgrunnen for grunneiers brev. Loven innebar imidlertid at grunneiere med kontrakter som typisk var inngått i første halvdel av 1900-tallet ble tvunget til en evigvarende forlengelse, uten å kunne oppregulere festeavgiften med basis i tomtepriser, som i samme periode hadde steget svært mye.

Første runde – Tomtefesteloven krenket grunneiers eiendomsrettsvern

Flere grunneiere mente loven var i strid med deres rettigheter etter Grunnloven og Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK), og bragte sine saker inn for domstolene. Grunneier av tomten på Øvre Ullern var blant de som var misfornøyd med ikke å få justere festeavgiften i tråd med den sterke prisveksten på tomter i Oslo-området de siste 40-50 årene. Pågangen mot domstolene resulterte i at Høyesterett i 2007 behandlet to saker på samme dag om festers rett etter tomtefesteloven til evigvarende forlengelse på samme vilkår, kalt Øvre Ullern- og Rollag-saken. Dommene ble avsagt av Høyesterett i plenum, som friskmeldte loven: Tomtefestelovgivningen var ikke i noen av sakene i strid med Grunnloven eller EMK.

Lindheim-saken

Øvre Ullern Terrasse-saken ble ikke angrepet videre. Rollag-saken ble imidlertid innklaget til EMD av grunneier Lindheim m.fl. Fem år senere, i 2012, konkluderte EMD i den såkalte Lindheim-saken med at tomtefesteloven § 33 krenket grunneiers eiendomsrettsvern etter EMK. Et sentralt moment var at bortfesterne mottok festeavgift på under 0,25 % av tomteverdien per år.

Lovendringer etter staten Norges tap i EMD

I kjølvannet av Lindheim-saken ble det igangsatt et lovarbeid som skulle hensynta kritikken fra domstolen i Strasbourg. Målet var å oppnå en lovgivning som stilte bortfester av tomt til bolig- og fritidshus i en mer gunstig posisjon. Stortinget vedtok deretter, i 2015, flere endringer i tomtefesteloven. En av hovedgrepene som ble gjort for å ivareta bortfesters interesser var at bortfester i tomtefesteloven § 15 fikk en rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av råtomtverdi ved automatisk forlengelse etter tomtefesteloven § 33. Oppjusteringen av festeavgiften var imidlertid begrenset til et maksbeløp på rett over 13 000 kroner per mål. Det ble samtidig inntatt en sikkerhetsventil, som skulle sikre at festeavgiften likevel ikke settes til et lavere beløp enn det som i den konkrete saken er nødvendig for å unngå krenkelse av grunneiers eiendomsrettsvern etter EMK. Men var disse endringene nok til å bringe loven i tråd med EMK?

Andre runde - Lovendringen gav ingen oppregulering

Grunneierne av Øvre Ullern Terrasse mente imidlertid at lovendringene ikke var tilstrekkelige for å bringe loven i tråd med EMK, og anla nytt søksmål mot festerne i 2016. Bakgrunnen for det nye søksmålet var at lovendringen ikke førte noen som helst endring i situasjonen for grunneier av Øvre Ullern Terrasse. En oppregulering til 2 % etter tomtefestelovens nye hovedregel ville utgjort en økning i festeavgift fra ca. 650 000 kroner til 2,2 millioner kroner. Problemet for grunneier var imidlertid at festeavgiften allerede var opp mot 3 ganger høyere enn lovens høyestebeløp.

Verken tingretten, lagmannsretten eller Høyesterett var imidlertid ikke enig med Karibu om at festeavgift som ga en årlig avkastning på 0,6 % av tomteverdien var så lav at den krenket EMK, alle forhold tatt i betraktning. Grunneier Karibu stevnet dermed staten Norge inn for EMD.

EMDs konklusjon: Ikke menneskerettstridig lav festeavgift

EMD har nå avgjort at en avkastning på 0.6% av tomteverdien basert på dagens utnyttelse for den aktuelle festetomten ikke er et brudd på eiendomsrettsvernet i EMK. EMDs begrunnelse var kort oppsummert som følger:

EMD la stor vekt på at lovgivningsprosessen etter Lindheim-dommen, som ledet til endringene i tomtefesteloven i 2015, hadde vært svært grundige. Videre ble det vektlagt at Karibu hadde fått en betryggende behandling av sin sak i de nasjonale domstoler. Det ble vist til at både lovgiver og domstolene hadde avveid de kryssende hensyn på en tilstrekkelig måte.

EMD fant at Karibus anførsler om at tomtefestelovens prinsipper for fastsettelse av råtomtverdi med utgangspunkt i de bygg som står på tomten ikke kunne føre frem. Karibu hevdet at det måtte være relevant at verdien ble høyere hvis man la til grunn en mer moderne og økonomisk inndeling av bygningskroppen, dvs. flere og mindre leiligheter. Dette var ikke EMD enig i at var relevant. Herunder ble det vektlagt at det var grunneier – ikke festerne – som hadde oppført blokkene og selv valgt inndeling. EMD viste også til at saken ikke gjaldt store ubebygde arealer.

Når det gjelder den årlige avkastningen på 0,6 %, fant retten at dette var tilstrekkelig alle forhold tatt i betraktning. Saken skilte seg her fra Lindheim-dommen på vesentlige punkter, blant annet ved at tomten hadde en svært høy verdi, og at festeavgiften allerede var relativt høy og utgjorde en risikofri passiv investering for grunneier.

Det ble også vedlagt at spørsmålet om justering av festeavgift kunne tas opp på nytt hvert 30 år.

Avsluttende refleksjoner

EMD har avgjort spørsmålet om festeavgiftens størrelse for tomten på Øvre Ullern terrasse. Det er imidlertid viktig å være klar over at EMD kun vurderer den forelagte saken. Vilkårene for å gjøre inngrep i eiendomsretten etter EMK må alltid underlegges en konkret vurdering. Vesentlige forskjeller mellom sakene vil dermed kunne føre til andre resultater. Basert på EMDs uttalelser kan det f.eks. være grunn til å tro at i saker der det på tomten foreligger et større uutnyttet utbyggingspotensiale likevel vil kunne foreligge brudd på grunneiers eiendomsrett etter EMK. For slike eiendommer vil tomteverdien slik den beregnes etter tomtefesteloven gir en betydelig redusert tomteverdi, og inngrepet overfor grunneier blir da også tilsvarende større.