Ukens tips – Finansieringsforbehold

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

På tidspunktet for inngivelse av tilbud vil kjøper ofte ikke ha tilstrekkelig kapital til å finansiere kjøpesummen for eiendommen. Det å få på plass en finansiering, kan etter omstendighetene kreve både tid og ressurser, og en kjøper ønsker derfor ofte at det foreligger eksklusive forhandlinger med selger før kjøper påbegynner arbeidet med å skaffe finansiering.

Ved å innta et finansieringsforbehold i tilbudet, kan kjøper beskytte seg mot å bli bundet til å gjennomføre overdragelsen uten at det foreligger tilfredsstillende finansiering av kjøpesummen.

Uklare finansieringsforbehold

Det er ingen formkrav for utformingen av et finansieringsforbehold, og i teorien kan dette fremsettes muntlig eller være underforstått mellom partene. For at kjøper skal oppnå tilstrekkelig beskyttelse, bør det imidlertid inntas et klart og entydig forbehold i et skriftlig tilbud, “term sheet” eller lignende.

Dersom kjøper inntar en helt generell erklæring i tilbudet om at “kjøper tar finansieringsforbehold”, kan dette føre til uklarheter, blant annet om hvilken type finansiering kjøper skal fremskaffe, på hvilke vilkår kjøper er forpliktet til å inngå finansieringsavtale(r) og når kjøper senest må ha finansiering på plass. I alminnelighet vil kjøper være nærmest til å bære risikoen for slik uklarhet.

Dersom forbeholdet ikke står seg, eller dersom det ikke er tatt forbehold, kan styremedlemmer i kjøper risikere å bli gjort personlig ansvarlige for selgers tap som følge av kjøpers manglende evne til å gjennomføre transaksjonen.

Forbeholdets utforming

Det er både i selgers og kjøpers interesse at forbeholdet utformes mest mulig presist, slik at rekkevidden og omfanget kommer klart frem. For å redusere kjøpers risiko, bør forbeholdet presisere at kjøper står fritt til å løfte finansieringsforbeholdet – med andre ord uavhengig av eksempelvis hvilke finansieringstilbud kjøper har fått – slik at forbeholdet gjelder frem til dette eksplisitt løftes av kjøper. Det kan med fordel også presiseres at det tas forbehold om en finansiering som er tilfredsstillende for kjøper etter kjøpers skjønn. Videre bør det også fremgå at partenes forpliktelser overfor hverandre faller bort dersom kjøper ikke løfter forbeholdet innen en gitt frist.

Styreforbehold

Et finansieringsforbehold kan også kombineres med et styreforbehold ved at kompetansen til å heve finansieringsforbeholdet blir tillagt kjøpers styre, gjerne sammen med en styregodkjenning av transaksjonen eller kjøpekontrakten (se Ukens tips: Signerings- og styreforbehold – Ny Høyesterettsdom). I slike tilfeller vil finansieringsforbeholdet få begrenset selvstendig betydning, da kjøpers styre uansett må godkjenne kjøpekontrakten før kjøper blir forpliktet til å gjennomføre avtalen.

————————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg og nestleder av firmaets Næringseiendomsteam.

Vegard Thunes Jørgensen er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13