Taper utenfor klyngene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener DNB Næringsmegling. Synet er sammenfallende med det konsernsjef Olav Line i Norwegian Property har uttalt flere ganger:

Attraktive næringseiendommer må ligge i nærheten av andre større bygninger og med kort vei til offentlig kommunikasjon. Det holder ikke bare med atkomst med bil.

Rendyrking– Vi tror på mer rendyrkede kontorklynger fremover. Områder som faller utenfor disse klyngene, blir tapere, uttalte analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DNB Næringsmegling ved presentasjonen av deres seneste markedsrapport onsdag.

Av områdene i Oslo med potensial peker Skøyen seg ut, her kan det gå mot en bra leieprisvekst.– Vi er positive til Skøyen. Det er bra aktivitet der og er det området vi ser for oss som begynner å nærme seg et “CBD-preg”, selv om det ikke er der ennå, sa Anderssen.

DNB og Bjørn-Erik Anderssen tror også på mer rendyrkede strategier fra eiendomsbesitterne fremover, der de spisser sin struktur. Anderssen eksemplifiserte dette med byttehandelen tidligere i år mellom KLP Eiendom og Norwegian Property:  Aker Brygge er “Norwegian Property-land”, mens området rundt Tinghuset og Regjeringskvartalet er “KLP-land”.

Kun på toppenLeieprisene har ifølge DNB kun økt for de beste objektene i de beste strøkene, ellers har det vært en flat utvikling. Når det gjelder leieprisene i Bjørvika og bakenforliggende områder, kan disse ifølge DNB deles inn i tre nivåer og “rekker”:

I første rekke finner vi OperaKvarteret og Barcode-rekken. Her ligger leienivået rundt 3000 kroner kvadratmeteren. I Schweigaards gate – andre rekke – ligger nivået på ca. 2500 kroner kvadratmeteren, mens det er i ferd med å utvikle seg en tredje rekke i Norbygata, litt lengre bak. Her ligger leienivået rundt 2000 kroner kvadratmeteren i året.

Positivt overrasketDNB NæringsEiendom volumet av ledige kontorlokaler i Oslo-regionen til 720 000 kvadratmeter, en økning med rundt 30 000 kvadratmeter fra i høst.

– Vi er positivt overrasket. Det kommer 280 000 kvadratmeter med nye kontorlokaler i markedet i år, så det er ingen urovekkende økning. Det ser bra ut for den samlede kontorsysselsettingen i Stor-Oslo, sa Bjørn-Erik Anderssen.

DNB beregner kontorledigheten i Oslo-regionen ved inngangen til 2012 til 7,8 prosent. I DNBs ledighetsdefinisjon inngår også arealer som ledigstilles de kommende tolv månedene, slik at deres tall ikke kan sammenliknes med 6,1 prosent, som Eiendomsspar nylig kom frem til.

40 milliarderDNB Næringsmegling er videre kommet frem til 35 milliarder i omsetning av kommersiell næringseiendom i fjor, med 150 transaksjoner over 50 millioner kroner. For 2012 tror DNB på drøyt 40 milliarder hvis “rammebetingelsene er til stede”, som leder av DNB Næringsmegling, Knut Efskin uttrykte det.

– Vårt syn på 2012 er grunnleggende positivt, sa Efskin om utsiktene fremover.

Direkteavkastningskravet for de beste eiendommene – prime yield – økte ifølge DNB noe mot slutten av fjoråret og ligger nå på 5,4 prosent. Dermed er de omtrent på linje med Union, som i sin seneste rapport tok opp dette kravet fra 5,25 prosent til 5,50 prosent. Prime yield kan ifølge DNB gå noe ned mot slutten av året, mens det er mer usikkert for avkastningskravet til de “normale” eiendommene.