Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
«Alle» markedsrapportene peker på strengere banker, som kan hemme transaksjonsmarkedet og gi dyrere lån. En økt aktivitet i obligasjonsmarkedet kompenserer bare i en viss grad for bankenes tilbakeholdenhet, men dette markedet er for de store lånene.
– Det er fremdeles mulig å få fremmedkapital, men låneutmålingen er gått noe ned, og fallet i avkastningskravet gjør at det er et større behov for å beskytte fremmedkapitalen. Ved så høye eiendomsverdier som vi har nå, er det vanskelig med høy belåning, sier banksjef Thomas Due (bildet) i Nordea til NE nyheter. Due er ansvarlig for eiendomsengasjementene i den norske virksomheten til Nordea.
Høyere risiko– Det generelle inntrykket i markedet er at bankene er blitt strengere, er dere det? – Ja, vi er blitt litt strengere og har gått litt ned på låneutmålingen, typisk 60-65 prosent, noen ganger 70 prosent, men aldri over 75 prosent. Så tar vi oss litt bedre betalt. Det er en funksjon av at risikoen er litt høyere, med høyere ledighet i de store byene, bortsett fra i Oslo. Vi ser eksempelvis at ledigheten i Bergen er rekordhøy, og at fremleiemarkedet ødelegger noe av leiemarkedet, svarer Due.
Banksjefen medgir at det er en prioritering av eksisterende kunder fremfor nye, kanskje ikke så overraskende.
– Ja, det er det, men samtidig er det ikke umulig for nye kunder å få lån. Vi er åpne for begge deler, men du skal som ny kunde av oss ha et godt prosjekt å komme med, ellers blir det vanskelig.
Ingen absolutte kriterier– Er det regioner eller sektorer som Nordea nå holder seg unna? – Nei, dette er ikke helt definert og noe absolutt. Vi ser at det kan være noen fornuftige prosjekter i Stavanger og Rogaland, også hotellprosjekter i Bergen, selv om det begynner å bli en viss overkapasitet der.
– Har de mindre og mellomstore eiendomskundene fått det vanskeligere etter at BN Bank avvikle satsingen i bedriftsmarkedet? – Vi hører at disse lånene er priset opp, og at de tar seg ganske godt betalt for å få avviklet porteføljen. BN Bank bruker prisen aktivt for å få ned porteføljen. En del kunder er derfor ivrige på å komme seg ut, men på den andre siden har disse lånene ganske lange løpetider. For tiden overgår etterspørselen etter lån tilbudet i markedet, og da må nødvendigvis prisen gå opp, sier Due.
– Det er en høy etterspørsel etter lån til å være på begynnelsen av året. Utenlandske aktører søker lån, samt at det er mye refinansiering i markedet, og disse kundene shopper rundt. Dessuten virker ikke sparebankene å være veldig på hugget, sier han.
2-2,5 prosentpoeng– Hva vil du si om marginutviklingen? – De er noe opp fra i fjor, vi gjør mange lån i området 200-250 punkter i lånemargin (2-2,5 prosentpoeng, red.anm.) for et sunt og godt prosjekt. Snittmarginen i den seneste bankundersøkelsen til Union Gruppen var vel på 216 punkter, og jeg har vel ikke sett over 250 punkter i margin for gode prosjekter, svarer Nordea-banksjefen.
Eiendomskundene må være forberedt på å betale en god del mer hvis løpetiden skal forlenges fra tre til fem år. Fem års løpetid har vært vanlig de seneste årene.
Klart opp– Det kan vel være snakk om 30-50 punkter i høyere marginer for et femårig lån i forhold til et lån med tre års løpetid, og vi gir kun lån med p.t.-marginer («for tiden», red.anm.). Noen kunder er opptatt av lange løpetider, mens andre vil låne billigere, og det er slik kapitalmarkedet er for tiden, konstaterer Due om prisen og lengden på lånene.
Løpetidene er rett og slett en funksjon av kapitalmarkedet, ved at bankene betaler mer for sine lengre innlån. Men korte løpetider har en annen pris.
– Det er vel egentlig ingen av oss som er glad i de korte løpetidene. Det betyr mer jobb for kundene og for oss, selv om vi tar et refinansieringshonorar. Det er en risiko ved hyppigere refinansiering, hvis dette stopper opp, hvordan går det da med eiendomsverdiene? Risikoen øker ved mange eiendomslån som ikke får refinansiering, men det er mulig dette er noe hypotetisk, sier Due.
Henger etterHan peker også på at marginene i obligasjonsmarkedet siden i fjor sommer for tilsvarende løpetider har steget med ca. 60 basispunkter, bankmarginene i samme periode med bare 25-50 punkter.– Men det er ikke alltid at de to markedene svinger i takt.
– Og fremover, hva er signalene? – Vi er litt ute av den mollstemte modusen vi var i fjor. Vi er ikke grunnleggende bekymret, men vi ser en todelt samfunnsøkonomi der vestlandsfylkene sliter, men der resten av Norge går bra, også som følge av den svakere kronen. Markedet er ganske bra, men transaksjonsmarkedet har roet seg ned fra i fjor, som er et sunnhetstegn, og det er lite økning i tilbudet av nye bygg, svarer Due.
