Solgt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selvaag Eiendom har denne høsten hatt Tjuvholmen Allé 16 ute for salg, også kjent som BA-HR-bygget, budfristen gikk ut for et par uker siden. Nå er etter det NE nyheter erfarer bygget solgt, og det skal være et fond som tar over eiendommen, høyst sannsynlig et utenlandsk fond. Transaksjonen skal etter det NE nyheter forstår være egenkapitalfinansiert.

Salgsprosessen beskrives som grei og ryddig, og det pågår nå den avsluttende kvalitetssikringen, due diligence. Gitt at denne går i orden, noe det er all grunn til å tro, er ut fra noen perspektiver den dyreste eiendomstransaksjonen i Norge et faktum.

3,5-3,6 prosentEn kilde som NE nyheter har snakket med, sier at direkteavkastningen – yielden – er på 3,5 prosent, en annen sier 3,6 prosent. Med yieldharselasen til Akershus Eiendom friskt i minne vil det trolig kommuniseres ulike yielder her, blant annet ut fra om det er leienivået for 2016 eller 2017 det regnes fra. Og ny eiers eierkostnader behøver ikke være identisk med Selvaag Eiendoms kostnader.

Newsec har sagt at yielden for BA-HR-bygget blir premissgivende for den såkalte prime yield fremover. Andre meglere NE nyheter har snakket med, er ikke like bombastisk. Men en yield i området 3,5-3,6 prosent er ny rekord i Norge for en kontantstrømeiendom der det er markedsleie og ikke underleie, og der det ikke er utviklingsmuligheter.

Meyer Bergman kjøpte riktig nok i sommer Slottspassasjen i Oslo sentrum av Nordea Liv til en tilsynelatende ekstremt lav yield, trolig rundt 3,25 prosent, men her skal det være utviklingsmuligheter.

4000 kroner per m2BA-HR tegnet i 2008 en 6500 kvadratmeterstor leiekontrakt i bygget, som totalt er på 7000 kvadratmeter. Denne kontakten er nå justert for en del svakheter, og advokatselskapet har tegnet en 15-årlig leiekontrakt med Selvaag. Leienivået for kontorarealene er på ca. 4000 kroner kvadratmeteren.

Brutto leieinntekter for eiendommen ligger derfor trolig på noe over 25 millioner kroner i året. Forutsetter vi netto leieinntekter på henholdsvis 24-25 millioner, tilsvarer det ved en yield på 3,5-3,6 prosent en salgssum i området 675-700 millioner kroner. 1 million i avvik på disse leieinntektene endrer salgssummen med 30 millioner kroner.

Klart høyestGitt 7000 kvadratmeter, tilsvarer en salgssum på rundt 700 millioner kroner om lag 100 000 kroner kvadratmeteren. Det er den klart høyeste kvadratmeterprisen for en ren kontoreiendom som er solgt i Norge.

Christian Ringnes og andre i Eiendomsspar solgte i 2013 Vinkelgården på Majorstuen til Nordea Liv for 130 000 kroner kvadratmeteren, men her betaler DNB butikkleie på 7000 kroner per kvadratmeteren for lokalene. Og Newsec beregnet netto yield for denne transaksjonen til 5,4 prosent.