Rekordlave lånerenter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Gruppen er ute med den seneste markedsrapporten. Her skriver de i lederen at differansen mellom yielden – direkteavkastningen – og samlet lånefinansieringsrente, inkludert bankmargin, har økt. Det såkalte yieldgapet er dermed blitt større.

Samtidig har både bankenes marginer i nye lån og de lange rentene sunket. Samlet lånefinansieringsrente i nye lån er dermed blitt redusert med ca. 70 rentepunkter fra første kvartal 2013, altså med 0,70 prosentenheter.

Opp 1 prosentpoengDet betyr at investorene i dagens transaksjoner sitter igjen med mer etter lånefinansieringsrenten i forhold til hva de gjorde for ett år siden. Unions analyser viser at netto yieldgap etter samlet finansieringsrente i gjennomsnittstransaksjonen har steget fra snaue 1,4 prosent i begynnelsen av 2013 til snaue 2,4 prosent nå i høst.

Tallet fremkommer ved å ta gjennomsnittsyielden i de seneste 30 transaksjonene og trukket fra samlet lånefinansieringsrente. Denne renten er uttrykt ved 5-års swaprente pluss bankenes snittmargin i ny fem år. Union skriver i lederen at lånerenten for næringseiendomslån med full rentesikring har aldri vært lavere.

Unions bankundersøkelse for tredje kvartal viser at nivået for et nytt 5-års med 70 prosent låneutmåling (LTV) har sunket hele 116 rentepunkter (1,16 prosentenheter) det seneste året til under 4 prosent. Reduksjonen har ifølge Union allerede slått ut i høyere verdi for eiendommer med lav risiko.

4,75 prosentUnion har derfor tatt ned direkteavkastningskravet til de beste eiendommene – prime yield – i Oslo med 50 basispunkter fra i vinter. Dette kravet ligger ifølge Union nå på 4,75 prosent, som også Newsec mener vil være representativt i løpet av høsten.

Men, en rekke indikatorer som Norsk Eiendomsfondsindeks viser at eiendommer flest ikke har fått en tilsvarende reduksjon i avkastningskravet. Basert på erfaringer fra Unions egne transaksjoner har normaleiendommene primært hatt en flat yieldutvikling eller en helt minimal yieldreduksjon.

Høyt gapLikevel, kjøper man en eiendom i dag til yield 7,5 prosent, kan yieldgapet raskt blir 3,5 prosent(poeng) hvis man binder renten, og nesten 4 prosent hvis man låner flytende. Historisk er rentenivået svært lav, som tilsier et fortsatt redusert avkastningskrav.

Union skriver at en av årsakene til at det ikke har vært en generell yieldnedgang, kan være at det tar tid fra finansieringssituasjonen endrer seg til det materialiserer seg i eiendomsverdiene, og ikke minst i verdivurderingene.