Ny entreprisestandard

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En revisjonskomité nedsatt av Norges Byggstandardiseringsråd (nå Standard Norge) har i 8 år (fra 1996) arbeidet med å revidere NS 3430. Etter en ny høringsrunde av et revidert utkast før jul 2003 ble den nye standardkontrakten vedtatt av Standard Norge 11. februar 2004. Den nye standarden erstatter NS 3430 som den sentrale standardkontrakten på entrepriserettens område. NS 3430 er derfor trukket tilbake.

Behov for enkelhetArbeidet med NS 8405 har vist at det også er behov for en innholdsmessig enklere kontrakt enn NS 8405, spesielt hva angår varslingskrav og de administrative og organisatoriske krav for øvrig. Det er viktig at bransjen får et enklere og lettere anvendbart alternativ for de entrepriser som ikke er meget komplekse slik at man ikke bruker NS 8405 ukritisk på kontraktsforhold den ikke passer for. Parallelt med den pågående revisjonen av 3430 har det derfor pågått et arbeid med revisjon og videreutvikling av NS 3408 Alminnelige kontraktsbestemmelser med formular om utførelse av enkle bygg og anlegg. Denne kontrakten vil i det vesentligste være lik NS 8405, men uten preklusive varslingsregler. Den nye NS 3408, som får navnet NS 8406, forventes å bli vedtatt våren 2004. Endringene fra NS 3430NS 8405 bygger naturlig nok på samme lest som NS 3430 og en bruker av denne standarden vil lett kjenne seg igjen. Det er imidlertid foretatt en rekke redaksjonelle og materielle endringer som gjør at brukerne må holde tungen rett i munnen. Bestemmelser som naturlig hører sammen er samlet i egne kapitler i den nye standarden. Dette har ført til en noe annen punktrekkefølge enn i NS 3430.

StrengereGenerelt sett legger NS 8405 opp til en strengere og mer utstrakt praktisering av preklusjonsregler enn NS 3430. Med preklusjon forstås at man mister ellers berettigede krav fordi man har oversittet en eller flere frister. Fristene er mer absolutte og intensjonen er at det i mindre grad skal foretas skjønn slik praksis har vært etter NS 3430. Her må man med andre ord være ytterst på vakt. Varsler skal i stor grad nå som tidligere fremsettes “uten ugrunnet” opphold. Det er imidlertid større krav til hva som skal varsles. Enkelte varsler skal fremsettes “straks”, noe man bør være særdeles oppmerksom på. Dette gjelder bl.a. varsel om krav på tilleggsvederlag og fristforlengelse pga. forsinkelse og mangler, jfr. punkt 23.3. Svært mange av varslingsfristene er spesifikt satt til 14 dager. Det finnes også varslingsfrister på 7 dager (f.eks heving pga. vesentlig betalingsmislighold eller manglende sikkerhetsstillelse), 6 uker (f.eks utarbeidelse av fremdriftsplan), 1 måned (f.eks mengdekontroll), 2 måneder (f.eks sluttoppgjør), 6 måneder (f.eks frist til å forfølge oppmannsavgjørelse) og 8 måneder (frist til å gå til søksmål for omtvistede endringsarbeider). I tillegg til alle frister og varslingsregler som finnes spredt rundt i standarden er det også inntatt en ny bestemmelse i punkt 8 hvor det fremgår at hvis en part ønsker å påberope seg at den andre parten har varslet eller svart for sent, må han gjøre dette skriftlig uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt varsel eller svar. Hvis ikke, skal varselet eller svaret anses som gitt i tide. Denne bestemmelsen antas å bli særdeles viktig i praksis. Det stilles her økte krav til byggherrens og entreprenørens personell og kompetanse.

– IøynefallendeEn iøynefallende endring som er gjort i forhold til NS 3430 finnes i endringskapittelet, kapittel IV. Bestemmelsene om justering av entreprenørens vederlag ved endringer og entreprenørens rett til å kreve fristforlengelse er nå samlet i ett kapittel. Entreprenørens rett til justering av vederlaget og krav på fristforlengelse følger nå de samme regler uansett om grunnlaget for justeringen er endringer i utførelsen, svikt i byggherrens medvirkning og leveranser eller andre forhold byggherren har risikoen for. De prosess-uelle reglene ved krav om vederlagsjustering eller fristforlengelse er også de samme uansett hva som er grunnlaget for kravet. Når alle slike avvik behandles likt, gir dette et enklere system for partene sammenlignet med NS 3430 hvor endringer var behandlet et sted, jfr. punkt 28, mens rett til fristforlengelse og krav på vederlagsjustering ble behandlet dels under punkt 17 og dels under punkt 21. I tillegg til ovennevnte er formkravene til endringsordre noe endret, det er gitt regler om entreprenørens rett og plikt til å utføre arbeid uten endringsordre, og det er gitt regler om midlertidig tvisteløsning ved omtvistede endringer mv.

Utvidet fristReglene for når entreprenøren må gå til søksmål mot byggherren ved avslag på varsel om endring eller krav på justering av vederlag og fristforlengelse, jfr. punkt 26, er vesentlig endret fra NS 3430. Søksmålsfristen er nå satt til 8 måneder “etter overtakelsen” med mindre lengre frist er avtalt. Dette er en mye lengre frist enn etter NS 3430 hvor fristen er satt til 6 måneder fra entreprenøren “mottar avslag” på krav. Fordelen med en utvidet søksmålsfrist er at man kan samle opp eventuelle tvister som oppstår i løpet av kontraktsperioden og gå til samlet søksmål etter overtakelse. Partene kan således konsentrere seg om gjennomføring og ferdigstillelse av kontraktsarbeidet og således unngå å forsure miljøet og samarbeidet på byggplassen ved fortløpende delsøksmål.

Detaljert og komplisertDet er gitt mer detaljerte regler om byggherrens leveranser og annen medvirkning til entreprenørens arbeid i punkt 19 enn det som følger av NS 3430. Det er også gjort endringer i ansvarsbestemmelsene for varsling ved feil i prosjekteringen. Entreprenørens kontroll av byggherrens prosjektering er nærmere regulert i punkt 22 og byggherrens kontroll av entreprenørens eventuelle prosjektering er nærmere regulert i punkt 13. Det er videre gitt mer utfyllende og til dels kompliserte regler om entreprenørens plikt til å samordne sin utførelse med sideentreprenører, prosjekterende og øvrige aktører i byggesaken uten at entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag fra Byggherren for dette, jfr. punkt 18.3. En annen nyhet er at byggherren kan gi entreprenøren pålegg om forsering hvis hensynet til samordning av utførelsen med sideentreprenører, prosjekterende og øvrige aktører i byggesaken nødvendiggjør dette, jfr. punkt 20.2. Dette betyr at entreprenøren må ha tilgjengelige ressurser til å bli ferdig før den opprinnelig avtalte sluttdato.

DokumentasjonspliktDet er også verdt å nevne at mengdekontrollbestemmelsen er endret slik at både byggherren og entreprenøren nå er bundet av denne, jfr. punkt 27.2, i motsetning til NS 3430 punkt 23.2 hvor det kun var entreprenøren som ble bundet. Det er gitt en noe utvidet dokumentasjonsplikt for regningsarbeider, jfr. punkt 31.4. Dersom entreprenøren ikke leverer spesifiserte oppgaver over utført arbeid og kostnader til byggherren i samsvar med bestemmelsen eller oversitter frist til å fremlegge tilleggsdokumentasjon, har han kun krav på dekning av de utgifter som byggherren måtte forstå at entreprenøren har hatt med tillegg av påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. Bestemmelsen innebærer at entreprenøren kan tape deler av sitt ellers berettigede krav.

DelovertakelseEn annen nyhet er at byggherren har fått en utvidet rett til delovertagelse, jfr. punkt 32.7. Byggherren kan kreve delovertagelse også i tilfeller hvor dette ikke er avtalt på forhånd. Adgangen til delovertagelse vil redusere virkningene av byggherrens urettmessige brukstagelse etter NS 3430. I tilfeller hvor byggherren har behov for brukstagelse kan istedenfor kreve delovertagelse etter punkt 32.7.Det er videre gjort enkelte endringer i reglene om dagmulkt, jfr. punkt 34. Dersom entreprenøren fremmer en skriftlig forespørsel om dagmulkt vil bli krevd ved oversittelse av en dagmulkt belagt frist, må byggherren uten utgrunnet opphold skriftlig besvare entreprenørens forespørsel for å unngå å miste sin rett til å kreve dagmulkt. Formålet med denne bestemmelsen er bl.a. at entreprenøren skal kunne velge å forsere. Hvor praktisk denne bestemmelsen er gjenstår å se.

SluttoppgjørReglene om sluttoppgjør er også endret. Det stilles strengere formkrav bl.a. ved at alle krav, både betalte og ubetalte, nå skal fremgå av sluttoppstillingen. Sluttfaktura skal oversendes byggherren innen en frist på 2 måneder etter overtakelse. Kontraktsarbeidets varighet er ikke lenger av betydning for fristfastsettelsen, jfr. NS 3430 punkt 31.5. Sluttfakturaen kan korrigeres av entreprenøren inntil fristens utløp. Med mindre annet er avtalt har sluttfakturaen en betalingsfrist på 2 måneder, hvilket er sammenfallende med byggherrens frist for å komme med innsigelser. Dersom entreprenøren ikke overforholder fristen for innsendelse av sluttfaktura, kan byggherren skriftlig fastsette en endelig frist for oversendelse som ikke skal være kortere enn 14 dager. Etter utløpet av denne fristen taper entreprenøren alle krav i forbindelse med kontrakten som ikke allerede er betalt. Dette er nytt i forhold til NS 3430 hvor byggherrens virkemiddel mot entreprenørens manglende oversendelse av sluttfaktura var selv å sette opp sluttoppgjør med en 14 dagers frist for entreprenøren til å komme med innsigelser.

UtbedringsrettDet er også gjort endringer i reglene om mangler ved kontraktsarbeidet. NS 8405 gir på samme måte som sin forgjenger entreprenøren rett og plikt til å utbedre mangler ved sitt arbeide. Det er imidlertid nytt at entreprenøren mister sin utbedringsrett dersom mangelen har medført skader på andre deler av kontraktsarbeidet som dekkes av forsikringer byggherren har tegnet. Entreprenøren skal da bare erstatte byggherren det tapet som ikke dekkes av forsikringen. I dette tilfellet vil det være forsikringsselskapet som er ansvarlig for utbedring av mangelen og skadene. Entreprenøren skal i så tilfelle dekke byggherrens egenandel under forsikringen. På tilsvarende måte skal byggherren dekke entreprenørens egenandel under forsikringen i tilfeller hvor det voldes skade på kontraktsarbeidet av byggherren eller hans kontraktsmedhjelpere og denne skaden dekkes av entreprenørens forsikring. Byggherrens ansvar for dekning av egenandelen er imidlertid begrenset til 1 G, jfr. punkt 17. Hvor praktisk disse bestemmelsene er gjenstår å se og vil før øvrig avhenge av de foreliggende forsikringsvilkår. Hovedregelen er imidlertid som før at entreprenøren har utbedringsrett.Reklamasjonsbestemmelsen er endret slik at den nå har sammenfallende reklamasjonstid med forbrukerlovgivningen. Dette innebærer en utvidelse av reklamasjonstiden fra 3 til 5 år, jfr. punkt 36.7.

KonklusjonHvorvidt NS 8405 er en bedre entreprisestandard enn sin forgjenger er vanskelig å svare generelt på. Det er her viktig å understreke at NS 8405 er en standard for den profesjonelle bruker på de største og mest administrativt krevende byggeoppdragene hvor prosjektets omfang og organisering i seg selv tilser behov for strengt formaliserte varlingsprosedyrer og utstrakt plikt til samordning med andre aktører. I slike komplekse kontraktsforhold er det vår oppfatning at NS 8405 innebærer en forbedring i forhold til NS 3430. Man bør imidlertid være ytterst forsiktig med å benytte NS 8405 dersom man ikke har den profesjonalitet som standarden krever. Det kan få alvorlige konsekvenser for brukerne dersom NS 8405 ukritisk benyttes på kontraktsforhold den ikke passer for. For mindre profesjonelle brukere og i mindre komplekse kontraktsforhold vil NS 8405 derfor være uegnet som kontraktsstandard. I disse tilfeller vil den nye NS 8406 som kommer til våren være klart mer egnet. Inntil ny NS 8406 foreligger vil vi anbefale disse aktører å anvende NS 3408 eller egne spesialtilpassede kontrakter.