Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Elvis fikk aldri vite at Malling ble næringsmeglingens far, Jazzradioens far og den profesjonelle eiendomsforvaltningens far. Eller at han er blitt en levende historiebok.
– Det sies at du var den som først begynte å bruke begrepene næringseiendom og næringsmegling?
– Ja, det stemmer. Da vi begynte midt på 60-tallet, Henrik Tschudi og jeg, så het det bare industri- og forretningseiendom. Et tungt og forferdelig navn. En dag på 70-tallet gikk jeg til daværende adm. dir. i Eiendoms-Consult, Øystein Graver, og sa: Du, kan vi ikke begynne å bruke ordet ”næringseiendom”? Jo-jo, sa han, og så begynte vi med det.
– Ordet bare kom til deg?
– Vel, ordet ”næring” var allerede i bruk, så jeg bare spleiset dette med ”eiendom”.
Ville ikke være hushaiT’en står fot Tidemand, men kunne like gjerne stått for Trygg. Blid og vennlig byr han på kaffe med litt krem og en herlig utsikt over Rådhuskaia, Akershus Festning og sjøen. Med mild hånd styres firmaet Tschudi og Malling av denne halvstuderte røveren, som har jus 1. avdeling og svart belte i verdivurdering av eiendom.I 1971 startet han og Graver Eiendoms-Consult. I 12 år var de uten konkurranse.
– Hvorfor valgte du et så sært segment og ikke boliger?
– Det var en helt bestemt grunn til at vi ikke drev med boliger. Det å drive med eiendom den gangen, det var ikke sturerent. Etter krigen var det bolignød. Og ingen skulle tjene penger på at noen skulle bo. Da var du hushai. Det var noe av den samme tankegangen som at en lege ikke skulle tjene penger på at folk var sjuke.
– Jeg har aldri hørt ordet ”næringshai”?
– Jeg har heller ikke det, sier han og knegger henrykt, – det var på en måte akseptert å tjene penger på næringseiendom! Det er liksom business mellom kjeltringer, det, fortsetter han, høylytt kneggende.
– Hadde du økonomisk suksess fra starten?
– Markedet var mye mindre den gang, så det var ikke så veldig mye å tjene. Det er to felter jeg har vekslet litt mellom, det ene er å være mellommann og det andre er å eie. Her må grensene være klare. Jeg har aldri praktisert som megler, men bare dratt i gang meglerforretninger. Så jeg har ligget unna det å megle. Men enkelte konkurrenter har jo gjennom tidene bemerket dette.
– Hva slags forhold har du til dette selv, etisk sett?
– Jeg må være, og er, veldig forsiktig, men det er jo ikke noe galt i å tipse egne meglere om oppdrag. For øvrig har firmaet vært dyktig ledet av adm. dir. og medeier Thor Helge Borgersen gjennom de siste 17 år.
DobbeltoppslagHan legger Finansavisen fra 24. september foran meg og blar opp på side 22. Der er han portrettintervjuet. Er jeg for sent ute? lurer jeg.
– Mye av det vi kommer inn på nå, det står jo her, sier han og peker. – Er det ikke for tidlig med et nytt portrettintervju nå? Kan ikke dette bli for mye blåkopi?
– Også jeg som hadde tenkt å spørre deg om hvorfor du holder en lav medieprofil. Du er jo ikke å se hverken i Aftenposten eller Dagens Næringsliv, bortsett fra ett oppslag i Aftenposten: Peter Malling fikk nylig en Count Basie-konsert tilegnet seg fordi han har dratt i gang Jazzradioen. Er det deg?
Joda. Humrende forteller han at han fikk æresprisen 2005 fra Oslo Jazzfestival i august, hvor han ble halt opp på scenen i et stappfullt Konserthus.
– Fy fader’n, det var litt skummelt, men kjempegøy også! Og Jazzradioen humper og går hver dag fra fire til åtte om kvelden.
– Hvordan har det seg at du dro i gang den?
– Det er så enkelt som at jeg er glad i jazz. Jeg var i San Fransisco i 1988. Der hadde de en 24-timers lokal jazzradio. Jeg ville lage noe lignende i Norge. Men det tok sin tid. I 1997 åpnet den, og siden har den gått.
– Med god hjelp av sponsorer?
– Ja, og her sitter den største. Hvert år er det et underskudd og det må jo dekkes.
Han smiler skjevt. Jazzradioen trenger ikke ha dårlig samvittighet over å bli sponset. Tschudi & Malling hadde et resultat i fjor på 13 millioner av en omsetning på 40. Det swinger det av.
Gudfar?Men utenom dobbeltside i Finansavisen holder han en lav profil. Han har ikke noe ønske om å bli et kjent ansikt. Og ikke er det noen som renner ned dørene hans heller!
– Det er rett og slett behagelig.
– Men du er vel en slags næringsmeglingens gudfar?
– Nei, jeg er jo ikke det. Men det er riktig at jeg dro i gang dette. Og det er et paradoks at jeg ikke er megler. Men det er jo noe som heter at man ikke blir profet i eget land.
– Året var 1966, og det var sosialdemokrati i alle hjørner, til tross for en fersk borgerlig regjering. Var du spesielt kreativ?
– Når jeg ser litt tilbake, så kan det faktisk se sånn ut. Jeg kan peke på ganske mange ting som jeg har satt igang. Jeg var den første som satte i gang time-share i Norden, jeg drev med syndikering før noen andre gjorde det, jeg var den første som arrangerte næringsseminar. Jeg var på nippet til å introdusere det første eiendomsselskap på børsen – før Thon – , men det gikk ikke. Som en følge av syndikeringen, kom behovet for forvaltning. Jeg var nok kanskje også den første som profesjonaliserte forvaltningsbransjen. Til da hadde det stort sett bare vært en advokat som var forretningsfører, også var det en vaktmester som levde sitt eget liv. I dag er det blitt et stort marked.
– Er du en gründertype?
– Jo, jeg er nok det, men jeg er nok en blanding også, av en gründer og en driver.
Lite marked– Du var uten konkurranse i nærmere 12 år som næringsmegler?
– Det var lite mobilitet den gangen. Det var vanskelig å få byggeløyve. Havnet du på et sted så var du innstilt på at der skulle du være. Det er jo mobili-teten som er grunnlaget for meglingen. Vi hadde ikke så mye å gjøre. Graver tok det lille markedet som var i Oslo-regionen til å begynne med. Ellers var det noen boligmeglere som tok noen oppdrag på si. Det var jo nesten aldri salg, det var stort sett leie. Det var prisregulering, også honorarsatsene var prisregulert. Vi hadde såkalt tariffmessig provisjon, og for utleie var det maks tre prosent av årlig leie. Det var ikke til salt på maten en gang! Jeg tror ikke vi tok noe utbytte av selskapet vårt i de første 20 årene. Vi saltet ned. Vi hadde 50 prosent selskapsskatt og strevde vettet av oss for å få resultatet så nær null som mulig.
– Hva er det som egentlig har overrasket deg mest i denne businessen?
Han lener seg tilbake i stolen og gnir seg på haken mens han fester blikket på meg. Han gjør kanskje en lynreise gjennom 40 års yrkespraksis?
– Det må nesten bli den enorme ekspansjonen i markedet, den enorme blomstringen, særlig etter midten av 80-tallet. Men det var veldig magre år fra 1988 til 1993. Da hadde vi en ”shake-out”, hvor alle de lettbente aktørene rømte unna. Da sto de seriøse igjen, påstår jeg. Etter 1993 begynte en fantastisk utvikling hvor masse meglere hev seg på. Nå er det vel sikkert 50-60 næringsmeglere som er aktive.
– Du føler deg ikke truet?
– Neida, vårt totale konsept er veldig bra, vi dekker praktisk talt alle felter innen næringseiendom. Dessuten har den totale eiendomsmassen økt enormt slik at totalmarkedet har blitt mye større.
– Men vi er bare fire og en halv millioner nordmenn?
– Det er naturligvis et poeng man bør ha i bakhodet, men markedet er også i ferd med å bli større ettersom mange går ut over landets grenser, særlig innen Norden. Dessuten er eiendomsmarkedet i kontinuerlig utvikling, som følge av endring i konjunkturene og behovene. Jeg har selv vært vitne til at en eiendom som opprinnelig har huset tungindustri, har blitt til produksjonslokaler for mat, for så å gå videre til kontor, og til slutt ende opp som bolig.
Fylte gamle industribygg– Du har sett nedbygging av oslo-industrien fra orkesterplass, ja, nærmest deltatt?
– I høyeste grad. På den ene siden var det en prosess i gang, man flyttet ut av trange semntrums-Oslo. Dette begynte på 60-tallet. Oslo Kommune likte det dårlig. De gjorde hva de kunne for å legge kjelker i veien for denne prosessen, blant annet ved at de sa: Ok, dere flytter ut, men reguleringen forandrer vi ikke. Vi vil ha ny industri inn. Men det var jo ikke mulig. Du kan ikke tvinge folk til å starte industri!
– Spilte det noen rolle om det politiske regimet i Oslo var Arbeiderpartiet eller Høyre-dominert?
– Nei, i den sammenheng spilte det ingen rolle. Vi prøvde så godt vi kunne å etterkomme kravene, det var knapphet på lokaler, så det var ikke noe problem å leie ut, men vi tøyde grensene for hva som var industri. Sånn sett var vi med på den omstruktureringen som fant sted. Den gangen leide vi store arealer, for eksempel Trio Låsefabrikk og Grorud Ullvarefabrikk, parterte lokalene i mindre biter og leide ut. Det gikk veldig greit, det var kø, men det var ikke alle leietakere som ble godtatt. Det ble jevnlig sjekket av et kommunalt tilsyn. Jeg husker for eksempel at CC— Cash and Carry — ville inn i Thune-bygningene. Men det kunne de bare glemme. For det ville ikke bli godkjent. Det var umulig å få snudd på industrireguleringen.
– Dere delte opp bygningene, det var altså forløperen til syndikering?
– Helt riktig! Gamle Thune Eureka Verksted på Skøyen er et godt eksempel. Vi kjøpte bygningene med hud og hår. På grunn av kredittrestriksjonene var det nesten umulig å få lån, og da var det en god løsning at flere gikk sammen om finansieringen. Kall det spleiselag, om du vil.
– Medinvestorene var leietakere også?
– Både og. Noen kjøpte sine lokaler, og noen var rene investorer.
80-tallet: En ny tidPå slutten av 70-tallet begynte den restriktive politikken å slippe taket.
– Myndighetene begynte å innse at det var umulig å bremse. Med 80-tallet begynte en ny tid. I 1985 ble kredittene frigitt, og byggeløyve ble avløst av etableringsløyve som var mer liberal. Det revolusjonerte jo hele bransjen, og da ble konkurransen større.
– Hilste du den velkommen?
– Ja, for jeg så at det ble flere muligheter for oss alle. Det var plass til alle!
– Du har sagt at en næringsmegler bør være litt murmester, litt jurist, litt økonom og litt bygningskyndig. Men kanskje en god selger også?
– Ja, og det har kommet mer frem de siste årene, og det er jo et fagområde det også. Før i tiden var du selger ved å være overseriøs og litt kjedelig, det var selgerpoenget den gang. Da hadde du tillit, det solgte. I dag kan det av og til gå litt langt den andre veien.
– Har dette noe å gjøre med måten man utvikler næringsmeglere på?
– Det vet jeg ikke. Jeg tror den beste opplæringen av næringsmeglere skjer i selve jobben, det er så mye som varierer fra objekt til objekt. Skal man bli en god næringsmegler er det ikke noe alternativ til praksis. Men selvfølgelig må du ha en solid teoretisk ballast. Du må vite litt om jus og økonomi. Det er etter min mening så uendelig mye mer å passe på når du skal megle en næringseiendom i forhold til en boligeiendom.
– Så slipper man visninger etter klokka 17 og i helgene?
– Ja, det er mer ni-til-fire!Så knegger han igjen, fyller mer varm kaffe i min halvlunkne og strekker seg litt.
Ingen skandaler ennå– Det er mye rom for fortsatt profesjonalisering?
– Det er det absolutt, selv om bransjen etter hvert er blitt veldig profesjonalisert. Det er sjelden det går ordentlig gæernt. Det har ikke vært noen skikkelig skandaler ennå, i hvert fall ikke her i huset.
– Av og til går dere takstmennene i næringen?
– Vel, vi gjør verdivurderinger, men det er jo uforpliktende, mens en takst forplikter, og det kan bare autoriserte takstmenn utføre.
– Hvor mye autoritet og tyngde ligger det bak en verdivurdering når hvem som helst kan gjøre den?
– Det kommer an på hvem som gjør den. Gjøres den av et meglerfirma som vet hva de driver med, så kan de priser og verdier mer enn noen. Banker som skal yte lån, ser både på taksten og verdivurderingen.
– Har siviløkonomenes inntog i bransjen endret den?
– Ja, det kan vi nok si. Det er blitt et større behov for økonomer fordi eiendom og finans har på mange felter blitt vevet tettere sammen, og ikke minst gjelder dette de store transaksjonene. Hos oss har vi tatt konsekvensen av det, og det er for eksempel siviløkonomene som driver med syndikeringen. I tillegg har vi selvfølgelig mye eiendomsekspertise. Vi har en stor forvaltningsportefølje, og den krever jevnlig påbygninger, ombygninger og utbygninger, og det må administreres. Det er her bygningsingeniøren kommer inn.
Lys fremtidHan tror næringsmegling, profesjonell forvaltning og syndikering har en lys fremtid. Men så er han også optimist av natur, denne positive og livsglade mannen. Det blir stadig flere næringsbygg. Vi får utbygging i Bjørvika og på Fornebu. Det bare vokser og vokser.
– Rammebetingelsene for eiendomsbransjen er gode?
– Ja, i den forstand at det ikke er mange politiske restriksjoner mot å bygge nytt slik det var før. Nå er det rimelig fritt.
– Nå har vi fått en ny regjering. Venter du innstramninger?
– Nei, neppe på de formelle ramme-betingelsene, men det kan medføre høyere renter, og det som styrer en del av dette markedet er rentenivået. Med høye renter blir det mindre bygging. Lave renter og høye oljepriser øker takten, da er det gode tider. Prisene på utleid fast eiendom er jo rekordhøye nå. Derfor er det svært mange som aldri har tenkt å selge eiendommen sin som nå kaster den ut på markedet for å få en rekordpris.
– Og noen kjøper til rekordpris?
– Ja, men kjøperne blir godt hjulpet av de lave rentene. Det lønner seg fortsatt. Men så er det alltid noen selgere som har helt urealistiske fortventninger. Markedet er livlig nå.
– Men nå er rentenivået på vei opp-over?
– Ja, og det vil presse prisene ned. Vi kan få en periode hvor kjøper og selger ikke alltid klarer å møtes. Ved alle slike taktskifter får vi en stillstand. Men vi er ikke der ennå.
– Hvor er vi nå?
– På en eller annen topp. Men vi har et differensiert marked. Det som er rentedrevet er på topp. Men leieprisene er ikke spesielt høye. Vi vil ha en svak utvikling oppover i leienivået, og dette vil trolig veie opp for økning i yielden som følge av økt rentenivå Det er fint med en svak vekst, for det som går bratt opp, det går bratt ned.
Tror ikke på nettmegling– Vil nettmegling overta mer og mer?
– Jeg er for gammal til å tenke i de baner i det hele tatt, humrer han. – Men kanskje en eller annen 25-åring kunne tenkt seg en fremtid for det. Personlig kan jeg ikke se at det skulle være noen mulighet. Man kan få en kontakt via nettet, men å kjøpe eiendom på nett, som du kjøper en bok, det kan jeg aldri tenke meg. Du må snakke, du må se på, du må ta på. Det er tusen ting. Men kom tilbake om femti år!
– Det er plass til flere kvinner i bransjen?
– Ja, så absolutt. Noen er der, høyt oppe også, og innenfor boligmegling er det jo nesten flere kvinner enn menn. Men innenfor næring …. ja, hvorfor er det så få? Kanskje er det av samme årsak som at du ikke finner så mange kvinner høyt på strå i forretningslivet generelt. Det er en treghet her. Men jeg tror ikke på kvotering, det har lite for seg med tvang i styreverv, for eksempel.
Pene og stygge bygg– Du har en fantastisk utsikt med mye tak, men også bygninger, sjø og Akershus Festning. Hva synes du om byens arkitektur?
– Tja, …det er mye blandet drops, og vi har slett ikke den grandeur som man finner i København og Stockholm.
Han lener seg tilbake i stolen og ser ut. Blikket er velvillig, smilet er fortsatt på plass. Han liker det han ser.
– Slik det er gjort til nå så synes jeg stort sett det er bra.
– Har du noen favoritter?
– Jeg liker bedre å se på et pent bygg enn et stygt bygg. Men hva er pent og stygt? De første utkastene til det som skal komme på Vestbanetomta her nede var ganske upassende.
– Synes du det bygget vi sitter i her i Vika-senteret, er pent?
– Ja, det er jo et typisk 60-tallsbygg og en god representant for det. Den kladden på toppen her passer dårlig. Men ellers så synes jeg dette bygget er fint. Det som kommer på Tjuvholmen ser bra ut. Men jeg må bare innrømme at jeg ikke har noen sterke synspunkter på arkitekturen i Oslo, for å være helt ærlig. Jeg kan se om noe er pent eller stygt når jeg står der, men sterke synspunkter har jeg ikke.
– Hvor tror du Oslos tyngdepunkt ligger om 20 år?
– Da jeg begynte min aktivitet, lå tyngdepunktet i Kvadraturen. Det var finansområdet. Der lå bankene, butikkene, der var det liv! Jeg hadde kontor i Tollbugata 12, fra 1964-76. Det var der man måtte være. Så flyttet tyngdepunktet seg opp hit til Vika. Da det var snakk om å bygge ut på Vaterland, tenkte mange at der kommer sentrum til å ligge om noen år, med Grønlands torg , Oslo Spektrum og Oslo City. Det har ikke slått til. Men om 20 år? Kanskje blir det Bjørvika, men jeg har vanskeligheter med å forestille meg det likevel. Her har du Vika, Aker Brygge, Rådhuset, snart Tjuvholmen og øvre del av Karl Johan. Jeg tror denne siden av byen vil være tyngdepunktet også om 20 år. Men så lenge vi ikke har en sentraldirigert byutvikling, så kan ingen si hvordan dette vil bli. Det er så uendelig mange ting som avgjør, og ofte irrasjonelle forhold. Og godt er det. Men det blir riktig til slutt.
Jazzradio på heltid!– Du har ikke tenkt å gi deg med det første?
– Så lenge jeg synes det er moro, så holder jeg på. Men blir det et slit og et strev, så slutter jeg.
– Da går du over på Jazzradioen på heltid?
– Ja, det gjør jeg, for det synes jeg er gøy! Jeg vil være med der det skjer noe, bruke mine kreative evner, komme med ideer. Nå har jeg fått noen tvillingsønner inn her også.
– Jeg la merke til noen kjente etternavn her. Arverekkefølgen er sikret?
– Jada, de er økonomer og driver med syndikering, og rett som det er får jeg høre ”sannheter”, og det er jo veldig fint, for da er det noen som rusker i meg hvis jeg kommer med noe som er litt for sprøtt.
Blir det for mye pes, setter han seg på flyet og drar ned til et sted han har i Sør-Frankrike. Der er han i tre-fire uker om våren og like lenge om høsten.
– Du tar sjansen på å være lenge borte fra business?
– Nei, altså … hvis man er for lenge borte av gangen, så kan man bli litt hektet av. Etter ferie i mer enn tre uker av gangen tror jeg nesten du er mentalt ute av business.
Militærtjeneste med ElvisFør han kom inn i business, var unge Peter tre år i det amerikanske forsvaret. Det var ikke helt planlagt. Men utferdstrangen gjorde at han vervet seg til amerikansk fallskjermjegertjeneste og ble en tid stasjonert i Tyskland, nærmere bestemt Wiesbaden. På samme tid, i Freiburg en del mil lenger sør, kjørte sersjant Elvis Presley rundt i en jeep, godt skjermet fra hysteriske fans. Malling møtte ham aldri.
– Vi visste han var der, det var litt moro.
Tjenesten som fallskjermjeger var knalltøff, forteller han. I 1961 kom Berlin-krisen. Muren ble reist og Peter fikk militærtjenesten forlenget, men ikke så mye at han ble sendt til Vietnam, selv om det ikke var mange månedene om å gjøre. Flaks, sier han.Flaks også, at han kommer fra en solid slekt med mye ressurser. På 1630-tallet utvandret den første Malling fra Danmark. Noen slo seg ned i Christiania på 1820-tallet. Den første Peter Tidemand Malling, hans oldefar, startet blant annet Det Mallingske Bogtrykkeri på 1830-tallet. Oldefar Malling fikk en vei oppkalt etter seg på Bygdøy, hvor han på 1850-tallet kjøpte en større tomt med strandlinje og bygget seg et sommerhus. Oldebarnet bor også på Bygdøy.
– Jeg har litt trykksverte på hendene, sier han og studerer sine nyvaskede hender. Rene hender har vært høyt verdsatt i Mallingslekten.
– Her i firmaet har vi alltid vært opptatt av etikk og ryddig business, og jeg mener vi har lykkes med det. Jeg tror navnet Tschudi & Mallling har et godt renommé. Det tar lang tid å bygge et godt omdømme og utrolig kort tid å rive det ned.Nå sitter han trygt og godt høyt oppe i Vikasenteret, og gjør det godt. Det gjorde han ikke på 90-tallet. Da tapte han store beløp på aksjemarkedet. Hvis jeg går inn i det markedet går det ned, har han sagt. Selger jeg, går det opp. Ikke noe aksjeinvesteringer for ham mer, nei.
