Lav yield på Elverum

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det børsnoterte svenske eiendomsselskapet Balder Fastigheter AB meddelte mandag at de hadde kjøpt eiendommen til eiendommen til Høgskolen i Hedmark (bildet) for 700 millioner kroner.  Selgeren var et syndikat satt opp av Pareto.

Det er SPG Corporate Finance som fikk mandatet av Balder med å selge. SPG hadde også ansvaret for å selge store eiendommer som Raufoss Næringspark og Statens Hus i Stavanger. 

Har prospektetNE nyheter kontaktet mandag ettermiddag Terje Trym Rustad i SPG for en kommentar, men han ville ikke kommentere salget. NE nyheter sitter imidlertid med et prospekt der detaljene om eiendommen og salget fremkommer.

Eiendomsmassen ligger på Elverum ( og ikke ved Mjøsa som NE nyheter feilaktig skrev i den første versjonen…) og inneholder flere formål: Undervisning (59 prosent), trening (flerbrukshall – 11 prosent), kultur og kommersielle formål, mens fellesarealene utgjør 15 prosent. Eiendommen forvaltes av Utstillingsplassen Eiendom.

Det formelle salgsobjektet er salg av aksjene i Terningen Næringseiendom AS. Største aksjonær her med 45 prosent er Terningen Invest AS, det vil si Obligo-fondet Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Ømf Holding (Tor Øivind Fjeld) eier 25 prosent av aksjene. Salgsprosessen foregikk nå i vinter, der fristen for å komme med bud var satt til 9. mars.

42 700 per m2Eiendommen fra oktober 2010 omfatter snaue 16 400 kvadratmeter. En salgssum på 700 millioner kroner tilsvarer dermed høye 42 700 kroner kvadratmeteren. Bygningsmassen består av fem etasjer, hvorav fire over bakken.

Terningen Arena har om lag 90 prosent med offentlige leietakere, der Høgskolen i Hedmark står for 74 prosent av leieinntektene. Mesteparten av eiendommen er leid ut til leietakere som har momsfritak. Ifølge prospektet er gjenværende vektet leietid 22,1 år, og ikke 24 år som Balder meldte om i sin melding.

Høgskolen i Hedmark skal ifølge sin hovedkontrakt leie totalt 11 338 kvadratmeter, hvorav 9665 kvadratmeter for eksklusiv bruk. Kontrakten går frem til lille julaften 2040, og leienivået i år er 2200 kroner kvadratmeteren. Gjennomsnittlig kvadratmeter leie i bygget er på 2162 kroner kvadratmeteren.

Under 5 prosent, men…Årlige totale leieinntekter for 2016 oppgis i prospektet til 35,45 millioner kroner. I tillegg er det estimert 575 000 kroner i fra offentlige leietakere i årlig annuitet. 94 prosent av leieinntektene skal reguleres med en fast sats på 2,5 prosent fremover, for de resterende 6 prosentene er det full indeksregulering.

Forutsetter vi 36 millioner kroner i brutto leieinntekter og eierkostnader på 5-6 prosent, tilsvarer en salgssum på 700 millioner kroner lave 4,9 prosent i netto direkteavkastning. NE nyheter har likevel grunn til å tro at yielden er «langt nede på 5-tallet».

KompensasjonEieren har nemlig rett til å motta en kompensasjon på 3,1 millioner kroner i år fra leietakerne i vedlikeholdsleie, 189 kroner kvadratmeteren. Det sender førsteårsyielden over 5 prosent. Vedlikeholdsutgiftene for 2017 er beregnet til 3,14 millioner kroner. For tiden utgjør vedlikeholdsfondet om lag 6,8 millioner kroner.

Eiendommens skattemessige verdi ved utgangen av fjoråret var for øvrig 329 millioner kroner. Totalbalansen i det solgte selskapet var på ca 506 millioner kroner, hvorav 423 millioner i gjeld. Den bokførte egenkapitalen i salgsobjektet per 31. desember 2015 var på 19,5 prosent.