Kjempesalg i Stavanger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er en av de største transaksjonene i Stavanger sentrum noensinne, i hvert fall av enkeltbygg, som nå er i ferd med å skje. Etter det NE nyheter erfarer, foregår det en avsluttende due diligence, med ventet kontraktssignering i løpet av kort tid. Hvem som blir kjøperen, er derimot ikke kjent.

SPG Corporate Finance har fått salgsmandatet. NE nyheter kontaktet Terje Trym Rustad i SPG Corporate Finance om han ville bekrefte opplysningene, men han hadde ingen kommentar. Et prospekt fra november i fjor viser imidlertid at Statens Hus i Lagårdsveien 44 (bildet) er til salgs, en eiendom noen hundre meter sør for Breiavatnet og langs jernbanen.

Flere aksjonærerDet formelle salgsobjektet er salg av aksjene i Lagårdsveien II Holding AS. Dette er et selskap som er eid av flere aksjonærer, der største aksjonær med 25 prosent er Lagårdsveien Eiendomsinvest AS, som igjen er eid av ulike aksjonærer.

Lagårdsveien 44 ble ferdigstilt i november 2010, på et tomteareal på 4,7 mål. Eiendommen har energiklasse B, og lokalene består i hovedsak av åpent landskap, møterom, fellesrom, kjøkkenfasiliteter, atrium, men også en stor kafeteria i første etasje.

Det totale arealet er om lag 20 500 kvadratmeter fordelt på syv etasjer, hvorav fem etasjer over bakken. Kontoretasjene 1-5 har flater fra 1940-3150 kvadratmeter, og kontor- og fellesarealene utgjør til sammen 15 927 kvadratmeter, 78 prosent av totalarealene. De to underetasjene består i hovedsak av lagerarealer, tekniske installasjoner og parkeringsarealer.

Fullt utleidEiendommen er fullt utleid til flere ulike statlige og offentlige leietakere, der Fylkesmannen i Stavanger er den største leietakeren med til sammen 6250 kvadratmeter. Leiekontrakten her går ikke ut før i 2040, det vil si, Fylkesmannen kan terminere kontrakten i 2030. I gjennomsnitt betaler leietakerne 2265 kroner kvadratmeteren for kontorarealene.

Den vektede gjenværende leietiden var før jul var hele 16,8 år. Det må sies å være svært attraktivt med så sikre leietakere og vil presse direkteavkastningen nedover. Generelt har leietakerne inngått leiekontrakter på 10 og 20 år, med rett til utvide leietiden til markedsvilkår eller til samme vilkår.

Brutto estimerte leieinntekter for 2016 er 37,38 millioner kroner. Forutsetter vi rundt 35 millioner i netto leieinntekter og et netto direkteavkastningskrav – yield – på rundt 5 prosent, indikerer det en salgspris på 700 millioner kroner, og kanskje litt i overkant. 5 prosent er godt under det som regnes som «prime yield» i Stavanger. Vi snakker også om en antatt salgsverdi på ca. 35 000 kroner kvadratmeteren.

RefinansieringTotale eiendeler i Lagårdsveien II Holdig AS var for øvrig ved utgangen av 2014 bokført til 470 millioner kroner. Gjelden i selskapet utgjorde for et drøyt år siden 412 millioner. En refinansiering av selskapet er ventet å være en del av transaksjonen.

Lagårdsveien Holding AS har også et fremførbart underskudd på 131 millioner kroner, som kan være attraktiv for kjøper. Både eiendom og selskap selges «as is».