Julerush reddet fjoråret

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Men selv om etterspørselen er høy, har det vært gjennomført få transaksjoner. Årsaken til dette er at det har vært få objekter til salgs, sier Øystein Landvik. Mange gårdeiere velger altså å sitte med krem-eiendommene i stedet for å cashe inn, og det viser bare at eiendom er fin-fin spareform også i nedgangstider.

Nylig ble IPD-indeksen lansert i Norge. Indeksen er en referanse på avkastning i eiendomsmarkedet. Foreløpig består indeksen av selskaper som representerer eiendom for ca. 30 milliarder. For 2001 viste indeksen en totalavkastning på 11% fordelt på løpende avkastning og verdistigning. Eiendom ga dermed best avkastningen blant alle aktivaklasser i Norge.

Hvert år retter Kredittilsynet fokus mot bankenes eksponering i næringer de mener det kan være økende risiko i. Økt arealledighet har ført til stigende risiko i eiendomsmarkedet. Dette har ført til at Kredittilsynet har bedt de store bankene å redegjøre for sine eiendomsengasjement. Resultatet fra denne undersøkelsen er ikke kjent. Det er derimot tydelig tegn til at bankene er mer risikoaverse og krever høyere sikkerhet ved låneengasjement.

Dyre boliger i Oslo har opplevd etter- spørselssvikt og prisfall. For øvrige boli- ger går salgsprosessen også tregere men det har foreløpig ikke vært et signifikant prisfall. Fremtidig prisutvikling vil være sterkt avhengig av byggeaktiviteten. Selv om det kommer mange nye prosjekter for salg er det uvisst hvordan dette påvirker markedet. Det viser seg at de fleste utbyggere har satset på leiligheter til over 3 mill. kroner, mens ca. 90 prosent av omsetningen skjer i segmentene under 3 millioner. I tillegg er det fremdeles et stort sprik mellom prisen på nye og brukte boliger. For Oslo og Akershus viser tall for årets ni første måneder at det har vært igangsatt henholdsvis 20% og 39% færre boliger enn samme periode i 2001. På sikt vil dette føre til redusert tilbud og bidra til at et eventuelt prisfall reduseres.

Byggeaktivitet Etter lang tid med stor økning i bygge- prisene er det tegn til avmatting. På landsbasis er det fremdeles høy akti-vitet i bygge- og anleggsmarkedet og entreprenørene har fremdeles tilfred-stillende mengde prosjekter i sine ordrebøker. Verdien av ordrebeholdningen i bygge- og anleggsvirksomheten totalt var like høy ved utgangen av 3. kvartal i år som i 3. kvartal 2001. Verdien av entreprenørenes tilgang på nye anleggsprosjekter i 3. kvartal var 12 prosent lavere sammenlignet med samme periode i fjor. I samme periode falt tilgangen på nye næringsbygg med 5%mens tilgangen på nye boligprosjekter økte med 18%. På lengre sikt vil prisutviklingen være avhengig av lønns- utviklingen og fremdriften til prosjekter som Tjuvholmen, Vestbanen, Bjørvika, Snøhvitutbygingen samt diverse store offentlige prosjekter.

Leiemarkedet genereltVed utgangen av året antas det at det vil være ca. 700.000 m2 ledig kontorareal i Oslo området. Det er ingen tvil om at leieprisen faller fremdeles. Prisdumping forekommer nå i større grad. Selv om det er mulig å få lokaler ekstremt billig tegnes det også kontrakter på høye nivåer. Gårdeiere som kan tilby gode produkter og kreative løsninger får fortsatt godt betalt for dette.

Dagens arealledighet antas å være på samme nivå som i 1994. Det er ingen tegn til økt absorbsjon på kort sikt. Arealledighet vil derfor være sterkt avhengig av byggeaktiviteten. Eiendomsspar beregnet pr. begynnelsen av 2002 at for perioden 2003-2006 vil det være sannsynlig/mulig at i overkant av en million kvadratmeter kunne bli ferdigstilt i Oslo-området. Med utgangspunkt i Eiendomsspars studie foretok Norsk Nærings Megling i november en enkel undersøkelse for å kartlegge prosjektenes status. Undersøkelsen ble begrenset til prosjekter over 10.000 m2, det innebærer at status for over 30 prosjekter ble undersøkt. Disse 30 prosjektene utgjør ca. 70% av utvalget. Det fremkom at for 27 av disse prosjektene vil byggestart utsettes. Igangsetting uten at det er signert kontrakt med en hovedleietaker forekommer ikke.Selv om det ikke bygges lokaler uten at leietakersituasjonen er avklart så fortsetter planleggings-og reguleringsarbeidet samt at prosjektene markedsføres. For flere av prosjektene foreligger rammeavtaler eller byggetillatelser. Flere av prosjektene kan dermed ferdigstilles innenfor den tidsrammen en stor leietaker bruker på å flytte. Dermed kan det argumenteres for at flere av prosjektene kan sidestilles med eksisterende lokaler som markedsføres. Dette vil begrense hvor raskt ledighetstallene kan synke, mener Norsk Nærings Megling. For flere av disse prosjektene bør det merkes at tomtekostnaden allerede er belastet. Terskelen for å igangsette er dermed noe lavere.