Felles intensjoner ga ingen avtale

Dommen illustrerer på en god måte hva som ikke er tilstrekkelig for at en avtale skal være inngått.

REMA var representert av artikkelforfatterne. Dommen er ikke rettskraftig.

Om sakens faktum skriver lagmannsretten:

«Det er uomtvistet at begge parter allerede våren 2012 hadde en felles intensjon om at det skulle inngås ny franchisekontrakt, og at de deretter forholdt seg til det. Den 2. oktober 2012 berammet REMA således budsjettmøte med X for 2013, og X ble invitert til møte 2. november 2012 for gjennomgang og signering av kontrakten. X drev på sin side butikken som vanlig, og var innstilt på at det skulle inngås ny kontrakt.»

Videre skriver lagmannsretten at: «Det forelå utvilsomt en felles intensjon om ny kontrakt».

Les også: Klar oppgang i antall tvistesaker

Lagmannsretten var likevel ikke i tvil om at dette ikke var tilstrekkelig til avtalebinding. Om avtalespørsmålet skriver lagmannsretten:

«Lagmannsretten finner som tingretten at X ikke har sannsynliggjort at det ved dette er inngått en bindende muntlig kontrakt. Verken innkallingen til budsjettmøte for 2013 eller invitasjon til signeringsmøte med påfølgende middag kan tolkes til å være uttrykk for at avtale anses inngått, selv om både budsjettmøtet og signeringsmøtet er basert på en klar forventning om at avtale vil bli inngått. X har ikke påberopt ytterligere omstendigheter eller utsagn som underbygger at det er inngått en bindende muntlig avtale.”

Litt senere i dommen skriver retten:

«Selv om begge parter er innstilt på det skal inngås kontrakt og arbeider mot dette felles mål, kan det frem til den skriftlige kontraktsinngåelsen likevel oppstå forhold som endrer partenes forutsetninger. I dette tilfellet oppdaget Rema OMO-episoden bare noen dager før signeringsmøtet, og Rema benyttet da sin rett etter den løpende franchiseavtalen pkt. 18.3 til, «på fritt grunnlag og uten å måtte angi noen begrunnelse», å nekte en forlengelse.»

REMA sto altså fritt til ikke å forlenge avtalen da de oppdaget det forhold som medførte at de ikke lenger ønsket en slik forlengelse.

Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at to parter har en klar felles intensjon om å inngå en avtale. Det er heller ikke tilstrekkelig at den ene part, basert på optimistiske utsagn fra den annen part, anser det som høyst sannsynlig at en avtale vil bli inngått, jf. Rt. 1998 side 761. I den saken uttalte banken at: «We shall take Hansen to the goal.» Dette skapte naturlig nok optimisme hos Hansen, og tilsvarende skuffelse da banken ikke tok ham til mål likevel. Men utsagnet var ifølge Høyesterett ikke tilstrekkelig til å binde banken avtalerettslig.

Les også: De beste eiendomsadvokatene

For at en avtale skal være inngått må den ene part uttrykke seg på en slik måte at den annen part får rimelig grunn til å tro at den andre part har ment å binde seg. Avtalerettslig binding forutsetter etter avtalelovens forarbeider at «den som har avgit (utsagnet), har hatt til hensikt umiddelbart at binde sig.». Det er etter dette klart at felles intensjoner om en fremtidig avtaleinngåelse ikke er tilstrekkelig til å skape avtalebinding.

Derimot kan man ufrivillig risikere å inngå en bindende avtale ved at man i en forhandlingssituasjon blir enige med motparten om de vesentligste punktene i avtalen, jf. blant annet Rt. 2011 side 410 (Optimogården). Høyesterett uttalte i dommen at: «Også partenes opptreden underveis taler etter mitt syn for at avtale var kommet i stand, selv om ingen av utsagnene isolert sett er så klare og ubetingede at de kan ses på som aksept av et konkret tilbud.» Til tross for at det ikke forelå noen klare og ubetingede partsutsagn, ble altså Optimogården bundet likevel. For å unngå ufrivillig avtalebinding bør man derfor ta klare og skriftlige forbehold når man forhandler avtaler.

Om artikkelforfatterne:Øystein Myre Bremset er senioradvokat og Martin Aspaas er advokatfullmektig i Advokatfirma BA-HR.

Les også: En avtale er en avtale – eller..?