Ekstremyield i sentrum

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Newsec pirret de mange fremmøtte under torsdagens halvårlige store markedspresentasjon med et nylig salg i Oslo sentrum til en ekstremt lav direkteavkastning, yield.

– Det har vært én vanvittig skarp prising i Oslo sentrum i shoppingsegmentet, uttalte analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec på presentasjonen. Noe mer ville han ikke si til de mange fremmøtte, som skyldes at Newsec var megler i transaksjonen og hadde skrevet under på en konfidensialitetserklæring.

Kongelig eiendomDette dreier seg ikke om en eiendom i paradegaten Karl Johns gate, men derimot 5800 kvadratmeterstore Slottspassasjen, som er eid av Nordea Liv. Den overbygde passasjen åpnet i 1985 og går mellom Øvre og Nedre Slottsgate, og eiendommen ligger mellom Karl Johans gate og Prinsens gate. Slottspassasjen er en handels- og kontoreiendom 100 meter fra Egertorget, der vi blant annet finner den eksklusive forretningen Burberry (se foto).

Investeringsdirektør Nils Arne Gundersen i Nordea Liv bekrefter overfor NE nyheter at de solgte eiendommen i sommer, men har ellers ingen kommentarer til transaksjonen. Men etter det NE nyheter erfarer, er det britiske Meyer Bergman som er kjøperen.

Meyer Bergman er på ingen måte noen nykommer i dette nærmarkedet. For nøyaktig ett år siden bladde de opp 5,3 milliarder kroner for elleve shoppingeiendommer, som de kjøpte fra Søylen-partnerne og amerikanske Madison. Nå vekter fondet seg ytterligere opp i Oslos ubestridte shoppingstrøk, «The Fashion District», med butikker som blant andre Louis Vuitton og Hermes i nabolaget.

13 mill. i leieinntekterDet formelle kjøpsobjektet er Slottspassagen AS. Dette selskapet hadde i 2015 leieinntekter på 13,2 millioner kroner, kraftig opp fra 10,03 millioner i 2014. Fast eiendom i balansen var ved utgangen av fjoråret bokført til 177 millioner kroner. For 2016 er det ifølge årsberetningen til selskapet budsjettert med leieinntekter på 13,4 millioner kroner.

Men så var det dette med yielden. For eiendommene Meyer Bergmann kjøpte i fjor, ble yielden anslått til rundt 4,0 prosent. Nå snakkes det om en direkteavkastning i området 3,2-3,3 prosent. Det er langt under det Newsec har som avkastningskrav for de beste handelseiendommene, 3,75 prosent.

En så lav avkastning kan forsvares hvis det er (betydelig) underleie eller betydelige utviklingsmuligheter. Dahl antydet ikke på presentasjonen at så var tilfelle. Men en sentral aktør i bransjen som NE nyheter har snakket med, mener det er helt urealistisk å få med utenlandske kjøpere på en så lav yield hvis det ikke foreligger betydelig «add-on».

400 mill.?Videre var det etter det NE nyheter forstår egentlig meningen at Slottspassasjen skulle selges til en annen utenlandsk kjøper, der Akershus Eiendom var megler. Inn fra sidelinjen i sommer kom imidlertid Newsec med Meyer Bergman.

Og når det gjelder prisen: Hvis vi forutsetter rundt 12,5 millioner i netto leieinntekter i år og en yield på 3,25 prosent, tilsvarer det en salgssum på 385 millioner kroner. 13 millioner i nettoinntekter og samme yield indikerer en underliggende eiendomsverdi på akkurat 400 millioner, eller ca. 69 000 kroner kvadratmeteren.

Nordea Liv solgte nylig Lille Grensen 7 til franske AXA for 420 millioner kroner, 60 000 kroner kvadratmeteren. Direkteavkastningen her er ifølge Newsec minimale 2,1 prosent, men det skyldes at eiendommen ble solgt med 50 prosent ledighet. Newsec anslår for øvrig gjennomsnittlig leienivå i denne 7000 kvadratmeterstore gården til 2600-2700 kroner kvadratmeteren.