Dette koster det å eie

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det OBOS-eide selskapet gir årlig ut en rapport over blant annet eierkostnadene for kontoreiendommer per BTA. Statistikkgrunnlaget denne gangen består av 57 eiendommer med et totalt areal på 554 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig bygningsstørrelse i utvalget er 9700 kvadratmeter, slik at det er nokså store bygg det er snakk om.

Nøkkeltallene fra Basale er dessuten påvirket av stordriftsavtaler. Det er derfor grunn til å tro at de reelle eierkostnadene for mange mindre gårdeiere er en god del høyere enn det som fremkommer av tabellen nederst. Mindre eiendommer kan ha høyere kostnader per kvadratmeter.

190 kroner per m2Basale er som tabellen nederst viser kommet frem til 191 kroner kvadratmeteren i totale gjennomsnittlige eierkostnader for 2012. Det er opp 11 kroner kvadratmeteren fra fjorårets rapport.  I kolonnen til høyre har vi satt hva kostnadene utgjør som andel av et leienivå på 2000 kroner kvadratmeteren. Det er noe over Oslo-snittet, men et greit utgangspunkt for kontorlokaler av alminnelig god standard.

Investment Property Databank (IPD) mener de reelle kontoreierkostnadene ligger rundt 16-17 prosent, ut fra en gjennomsnittlig leiepris på 1710 kroner kvadratmeteren og eierkostnader på 277 kroner. Med vår leieprisforutsetning og Basales gjennomsnittstall, snakker vi om rundt 10 prosent.

Da NEnyheter konfronterte en sentral aktør i norsk næringsmegling med IPD-tallene, svarte han:– Skulle vi ha oppgitt slike eierkostnader, hadde vi aldri fått solgt en eiendom.

Tungt vedlikeholdIkke overraskende er vedlikehold den desidert største kostnadsbæreren med i gjennomsnitt 72 kroner kvadratmeteren. Sprangene i utvalget er imidlertid enorme, fra lave 16 kroner til skyhøye 214 kroner kvadratmeteren. Det nest største kostnadselementet er ifølge Basale administrasjon og forvaltning, som typisk ligger på 36 kroner per kvadratmeter.

Basale definerer eierkostnader som de driftskostnadene gårdeier ikke får viderefakturert leietaker i form av felleskostnader. Noen kostnader vil derfor avhenge av hva som er nedfelt i den enkelte leiekontrakten. Basale holder eiers andel av felleskostnader og eventuell eiendomsskatt og festeavgift utenfor nøkkeltallene. Nøkkeltallene inneholder ikke heller aktiveringer.

Eierkostnader er alltid gjenstand for diskusjon. Tidligere adm. direktør Frode Åsenden i Storebrand Eiendom bekreftet på en konferanse i mars 2011 tilfeldighetene som råder.

– Det brukes forskjellige driftskostnader. De laveste kostnadene brukes når eiendommene skal selges, mens de høyeste kostnadene er de virkelige, sa blant annet Åsenden.

TredelingBasale har for øvrig delt opp eierkostnadene i «prime» eierkostnad, total eierkostnad eksklusive. «asset management» og total eierkostnad inklusive «asset management». Nøkkeltallene fra 2012 viser ifølge Basale totalt sett en liten økning på alle tre nivåer.

Basale kommer for 2012 frem til 130 kroner kvadratmeter i “prime” eierkostnad, som inkluderer kostnadene til og med “andre driftskostnader”. 158 kroner per kvadratmeteren er typiske totale eierkostnader utenom asset management, og 191 kroner altså de totale kostnadene.

Eierkostnader Per m2% av leieVedlikehold723,6%Forsikring90,5%Revisjon30,2%Adm./forvaltning361,8%Andre driftskostn.100,5%Megling/utleie90,5%Jur. honorarer20,1%Honorar konsulenter170,9%Asset management331,7%Total m2-kostnad1919,6%