Alt i alt, litt opp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Gruppen la onsdag frem sin seneste store markedsrapport. Analysesjef Jo W. Gullhaugen holdt et innlegg onsdag formiddag på den årlige presentasjonen av IPD-indeksen, og ett sentralt tema var hva som ville trekke yielden oppover eller nedover i tiden fremover. Yielden – direkteavkastningskravet – var den helt sentrale faktoren for eiendomsavkastningen i fjor.

Union Gruppen og Gullhaugen mener det er fire hoveddrivere bak den berømmelige yielden, der finansiering er den viktigste driveren. Gullhaugen hadde plassert de fire driverne på en vektskål og analysert hva som slo sterkest ut. I fjor trakk mer velvillige banker ned yielden og var på høyre side av skålen, nå havnet finansiering på venstre side.

75 prosentSpesielt de norske bankene har strammet til, som følge av strengere kapitaldekningsregler. Lån til næringseiendom utgjør ifølge Union 625 milliarder kroner. Av dette står de norske bankene for hele 75 prosent, de utenlandske filialene for 17 prosent, obligasjonsfinansiering for 7 prosent.

– Vi tror disse to små kakestykkene vil øke, sa analysesjefen etter å ha presentert tallene som et kakediagram. Men Gullhaugen viste også til den seneste bankundersøkelsen til Union Gruppen, der det blant annet fremkommer at bankene har strammet inn kravet til egenkapital med nesten 10 prosentpoeng fra andre kvartal 2011 til første kvartal 2016.

– Vi har derfor funnet det riktig å flytte finansiering over på yield opp-effekten på vektskålen, sa Gullhaugen.

NullvekstLeiemarkedet er den andre driveren for yielden, og her tror Union Gruppen på en nullvekst i kontoretterspørselen i år.

– På kort sikt er det viktig hvordan stemningen er blant bedriftslederne der ute, og for tiden er denne stemningen laber, sa Gullhaugen. Men tilbudssiden i markedet av nye kontorlokaler er begrenset, nybyggingsvolumene for 2016-2018 vurderes å bli vesentlig lavere enn det historiske gjennomsnittet. I tillegg konverteres utdaterte lokaler til boliger og asylmottak.

– Vi tror kontormassen i Oslo kan krympe i 2017, og det tror jeg ikke has skjedd før, sa Gullhaugen. Eiendom fremstår som en attraktiv aktivaklasse for store investorer, og det trekker yielden ned. Økt utenlandsk interesse for det norske markedet og enorme midler som skal inn i eiendomsmarkedene de nærmeste årene, er også positivt.

I balanse– Konklusjonen er at det er en veldig god balanse i markedet og en god balanse på vekten, med en marginal overvekt på at yielden skal opp, sa Gullhaugen.

Et tankekors er at næringseiendom i Norge i årene 2014-2015 har gitt en samlet avkastning på hele 20 prosent, i en periode hvor oljeavhengige Norge har opplevd et fall i oljeprisen på 70 prosent. 30 000 ansatte i oljesektoren har mistet jobben de to seneste årene.

Men i samme periode er ifølge Union direkteavkastningskravet til de beste eiendommene – prime yield – ned 110 basispunkter, 1,10 prosentenheter. Det kraftige yieldfallet forklarer altså langt på vei den gode avkastningen, spesielt i fjor.