Estate Nyheter har flere ganger omtalt misforholdet mellom byggekostnader og boligpriser. Problemet har forsterket seg etter pandemien. Byggekostnadene er opp drøyt 30 prosent. På toppen kommer renteoppgangen, som gjør det ulønnsomt å bygge nytt mange steder.
Fagsjef Vidar Fiskum i Norsk Eiendom har sett på forholdet mellom bruktboligpriser og byggekostnader i Oslo. Det er gjengitt i illustrasjonen under.
Forholdet mellom bruktboligpriser og byggekostnader i Oslo.Kilde: Norsk Eiendom
I de mørkerøde bydelene er bruktboligprisen lavere enn entreprisekost for nybolig. Oransje bydeler markerer områder der bruktboligprisen er lavere enn totalkostnadene i nytt prosjekt.
Annonse
I de gule områdene tangerer bruktboligprisene totale byggekostnader. Grønt markerer områder i Oslo der bruktboligprisene er høyere enn totalkostnadene i et nytt prosjekt.
Kartet er hentet fra en forelesningsserie om hvordan man beregner tomtepris, som Fiskum holder for universiteter og høyskoler. Så derfor er tomt utelatt fra fremstillingen.
Vest mot øst
Og ikke overraskende: Det er store geografiske skiller i Oslo. De går gjennomgående mellom øst og vest i hovedstaden. Forskjellene er antakelig enda mer påfallende i dagens marked.
– Dette kartet er ca fire år gammelt. Men det viser fortsatt hovedtrendene i Oslo-markedet. Hvis jeg skulle gjort samme øvelse i dag, ville trolig flere bydeler blitt røde eller mørkerøde, sier Fiskum til Estate Nyheter.
Han har på bydelsnivå sett på gjennomsnittlig salgspris bruktbolig for leiligheter. Så er denne sammenlignet denne med byggekost for nye leiligheter av en rimelig standard.
– Ideelt sett kunne vi også delt inn i enda mindre enheter. Det er store forskjeller i markedet innenfor hver enkelt bydel. Men dette kartet gir et godt inntrykk på overordnet nivå, sier Fiskum.
Svært høy premie
Om forskjellene mellom øst og vest i Oslo, sier han:
– I østlige bydeler vil man kreve en svært høy «premium» i nye prosjekter sammenliknet med det lokale bruktboligmarkedet. Det er etterspørsel etter nytt også her, men det årlige volumet blir lavt når premien er høy.
– Hvis man i tillegg utfører modningstiltak som bidrar til økt etterspørsel etter boliger til riktig pris, vil man også kunne ha suksess østpå.
– Hva kan du si om nabolagsfaktoren i Oslo?
– Den er høy. Den eksisterende boligmassen i nabolaget til prosjektet er i de fleste tilfeller den viktigste konkurrenten. Samtidig utgjør det viktigste kundegrunnlaget.
Fiskum mener at i stort er boligmarkedet i høyeste grad regionalt. Her er han uenig med SØA (se nedenfor).
– Finner man ikke en bolig til riktig pris i eget nabolag når man trenger en oppgradering, vil man søke seg ut av nabolaget. Men fortsatt vil man ha en overkommelig avstand til jobb osv. Prissettingen i boligmarkedet er derimot mer lokal.
– Har du noen formening om hva som er en fornuftig nyboligpremie i Oslo over tid?
– Det er veldig prosjektavhengig. En faktor er om det er et premiumprosjekt. Prosjektet har da mange tilleggskvaliteter sammenlignet med eksisterende boligmasse i nærområdet. Det kan også være melk- og brød-prosjekter rettet mot massemarkedet.
Betaler mer
Figuren til Fiskum er fanget opp av Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA). De har kommentert den i rapporten «Bolighorisont 2030». Her innleder SØA med at boligkjøpere er villige til å betale mer for å få en ny bolig sammenliknet med en brukt bolig.
Det er en vedvarende diskusjon hvor stor denne nyboligpremien er. Sverre Molvik i Selvaag Bolig har sagt at en premie på 20 prosent i Oslo over tid. SØA påpeker at hvis bruktboligprisen er 40 000 kroner per kvadratmeter, vil svært få kjøpe nytt til 80.000 kroner per kvadratmeter.
Svært mange vil kjøpe nytt til 45.000 kroner per kvadratmeter. Så da må man se på den geografiske komponenten. SØA tar utgangspunkt i ett arbeidsmarked i én by, Oslo. De mener bruktboligprisene burde være såpass like innenfor et felles arbeidsmarked.
Da birde forholdet mellom byggekostnader og bruktboligpriser være likt innenfor Oslo. Men det er det altså ikke.
Det vil ikke være økonomisk forsvarlig av en utbygger å bygge ut i østlige områder av Oslo. Publikums betalingsvillighet er mye lavere enn kostnadene ved å bygge. Så SØA konkluderer:
«Å bygge ville bety at utbygger går med tap, noe som over tid fører til konkurs.»
SØA er ikke helt enig i konklusjonene til Fiskum. De skriver at av oversikten lærer vi at boligmarkeder verken er nasjonale eller regionale. De er lokale og sub-lokale. Med det mener SØA at boligprisene kan variere fra nabolag til nabolag. Det gjelder selv om de ligger nær hverandre.
Men SØA er enig i nabolagsfaktoren. De påpeker at et nabolag som ligger nær et støyende kryss kan være mye billigere enn nabolag som bare ligger noen få steinkast unna.
