Maren Lome er advokatfullmektig ved Wikborg Rein Oslo-konto og er tilknyttet firmaets fagområde for næringseiendom. Anders Myklebust er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for skatterett. Foto: Erik Burås/StudioB13
Ukens tips: Leiefritak og korrekt MVA-rapportering
Leiefritak for en periode av leieforholdet er ofte regulert i leieavtaler. Leiefritak innebærer at leietaker får anledning til å bruke lokalene i en nærmere avtalt periode uten å betale husleie. Ukens tips ser nærmere på hvilken betydning et slikt leiefritak kan ha for utleiers MVA-forpliktelser.
Perioden for leiefritak vil være så lenge partene avtaler, men vi ser typisk at det er en periode på 3 til 12 måneder. Leiefritak er som regel lagt til oppstarten av et leieforhold og vil ofte være begrunnet i leietaker sitt behov for likviditet. Leietaker kan ha flyttekostnader, innredningskostnader, kostnader til markedsføringstiltak osv. som er særlig store i starten av et leieforhold. Videre kan det ved etableringen for en ny leietaker ta noe tid å skape en kundekrets og dermed en fast inntektsstrøm. Som følge av dette vil leietaker ha stor nytte av en oppstartsperiode med helt eller delvis leiefritak.
Leiefritak har en side til merverdiavgift dersom utleier er frivillig registrert for utleieforholdet, og reiser spørsmål om hvordan leiefritaket skal håndteres korrekt av utleier. Fra et merverdiavgiftsmessig ståsted anses leveransen av utleietjenesten å skje også i den periode leietaker gis leiefritak. Leiefritaket anses som en “husleierabatt” som knytter seg til hele leieperioden. Dersom man for eksempel har et leieforhold på 10 år med 1 år leiefritak ved oppstarten, skal leieperioden for merverdiavgiftsmessige formål anses å være 10 år, og ikke 9 år. Dette medfører at det må utstedes fakturaer fra utleier med spesifisert MVA allerede for år 1 av leieperioden, selv om det ikke skal betales leie.
Dette vil i praksis innebære at utleier må sende en nullfaktura med spesifisert MVA for leieperioden i år 1 til leietaker. Videre må utleier innberette MVA på utleiers omsetningsoppgaver også i den periode leiefritaket gjelder. Dette innebærer at utleier må betale MVA for perioden leiefritaket gjelder selv om utleier ikke mottar noen betaling fra leietaker. Sett samlet over hele leieperioden vil utleier få dette igjen slik at den totale merverdiavgiften blir riktig, men det påvirker likviditeten til utleier ved oppstarten av leieforholdet. Ved for eksempel en leieperiode på 10 år med NOK 10 000 000 i leie fordelt over 9 år, vil utleier måtte betale NOK 250 000 i MVA allerede i år 1 selv om leietaker har fått leiefritak for dette første året. Dette er det viktig for utleier å være klar over når leiefritaket forhandles og likviditetsbudsjettet settes opp.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
