Ønsker å endre lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder

I forslaget fremheves gjennomgående hensynet til leietakerne som begrunnelse for endringene. Praksis de senere år har imidlertid vist at leietakerne i liten grad ønsker forkjøp eller evner å finansiere forkjøp av gården. Forkjøp på vegne av leietakerne er derfor i dag lite praktisk.

I 2018 endret imidlertid Oslo kommune sin instruks så kommunen også kan utøve forkjøp på egne vegne. Det er slikt forkjøp for å dekke kommunens eget behov som leiegårdsloven i realiteten regulerer i dag. Så ber kommunen her egentlig for sin syke mor?

Eiendommen eller selskapet
Etter dagens lov har kommunen kun forkjøpsrett til selve leiegården. Overdragelser av leiegårder i markedet skjer stort sett alltid gjennom salg av aksjer i eiendomsselskap. At kommunen har forkjøpsrett kun til leiegården genererer utfordringer både med verdsettelsen av leiegården og skattemessige konsekvenser for selger.

På selgers hånd kan disse bli store, mens kommunen har større mulighet for å komme skattemessig likt ut enten den kjøper leiegården eller eiendomsselskapet.

LES OGSÅ: Bruker forkjøpsrett – vil ikke betale full pris (+)

Forutberegnelighet for selger
Etter forslaget skal kommunen gis rett til å overta eiendomsselskapet. Forkjøp til eiendomsselskapet vil gjøre verdsettelsen enklere, ved at kommune kan tre inn i kjøpekontrakten og betale vederlaget som følger av kontrakten. Og skattemessig stilles selger som om kommunen ikke hadde utøvd forkjøpsretten.

Kommunens ønsker imidlertid ikke å ta skrittet fullt ut. Ved å foreslå en rett, men ikke en plikt – vil forutberegneligheten for selger ikke bli styrket. Kommunen ønsker en lovendring som gir dem valgmulighet, uten at det er lett å se fordelene for selger. Selger kan allerede etter dagens regelverk inngå avtale med kommunen om kjøp av eiendomsselskapet, som alternativ til kommunens utøvelse av forkjøpsrett etter loven.

Dersom lovgiver først skal endre loven på dette punktet, vil en plikt til å kjøpe eiendomsselskapet ved utøvelse av forkjøp utløst av et aksjesalg være en bedre løsning. Det er først da selger får forutberegnelighet.

Innhugg i seksjoneringsrett
Kommunen foreslår også et innhugg i eiers rett til å seksjonere egen eiendom. Seksjonerte leiegårder omfattes ikke av forkjøpsretten. Seksjonering av leiegården i forkant av salg er derfor en mulig løsning for å unngå risikoen ved forkjøpsretten. Kommunen foreslår en endring av både eierseksjonsloven og leiegårdsloven, som samlet innebærer forkjøpsretten består helt til seksjoneringen er tinglyst.

Videre ønsker kommunen at en seksjoneringsbegjæring skal nektes tinglyst dersom eier ikke kan fremlegge dokumentasjon på at meldeplikten etter leiegårdsloven var oppfylt ved siste overdragelse av leiegården.

Tidsforløpet
Ved siden av usikkerheten ved verdsettelsen av leiegården ved forkjøp, er tidsforløpet i forkjøpssaken av stor betydning for selger. En forkjøpssak kan ta lang tid, og det er begrenset hvilken avkastning selger får på vederlaget mens forkjøpssaken pågår.

I mellomtiden er muligheten til å råde over leiegården begrenset, og det kan medføre verdispill. Sett fra selgers side er kommunen allerede gitt romslige tidsfrister i leiegårdsloven. Oslo kommune foreslår at kommunens frist på å vedta forkjøp forlenges fra dagens fire måneder, i de tilfellene der salget meldes inn lenge etter at det har funnet sted. Kommunen har ikke foreslått hvor lang forlengelse det bør være.

Videre har kommunen i dag fire uker fra endelig/rettskraftig skjønn på å endelig avgjøre om forkjøpsretten skal benyttes. En ren angrefrist. Kommunen foreslår at fire ukers fristen forlenges til to måneder.

Det er ikke vanskelig å forstå kommunens ønske om bedre tid til å fatte sine avgjørelser. Hvorfor lovgiver skulle imøtekomme ønskene er imidlertid ikke lett å se. En utvidet angrefrist er svært tyngende for den private part som forkjøpet retter seg mot. Fire uker burde være mer en nok til å fatte en avgjørelse etter at fasiten foreligger.

LES OGSÅ: Kommunen kjøpte bygg med asbest

Husbankfinansiering
Kommunen foreslår også å åpne opp for at Husbanken skal kunne bidra til finansieringen av kommunalt forkjøp for leietakere. Forslaget inneholder ingen begrunnelse for hvorfor førstegangskjøpere i leiegårder skal få et finansieringsfortrinn foran andre førstegangskjøpere.

Sett i lys av at regjeringen gjennom boliglånforskriften forsøker å stramme inn finansieringen av boligkjøp  – særlig i Oslo – burde et slikt forslag kreve en god begrunnelse.

Straff
I tillegg forslår kommunen en straffebestemmelse i leiegårdsloven. Stortinget har tidligere i år også bedt regjeringen om å legge fram et slikt forslag.

Innspill fra Rødt
Forslaget byrådet har utarbeidet skulle behandles i bystyremøtet 25. september 2109, men saken ble utsatt på grunn av flere innspill fra Rødt samme dag. Vi må forvente at forslaget kommer opp senere i høst, og muligens i en revidert form etter Rødts innspill. Disse innspillene vil neppe gjøre forslaget mer balansert for den næringsdrivende.

Bør kommunen ha forkjøpsrett på egne vegne?
Dersom lovgiver skal vurdere disse forslagene til lovendringene er det betimelig å spørre: Bør ikke leiegårdsloven heller oppheves? Det er vanskelig å se gode grunner til at kommunen skal kunne utøve forkjøpsrett på egne vegne på bekostning av de private aktørene i leiegårdsmarkedet. Loven bygger på en forutsetning at kommunen utøver forkjøp til leiegårdens omsetningsverdi. Og kjøp av leiegården til omsetningsverdi er akkurat det kommunen får dersom den kjøper leiegården på det åpne markedet.

At det kan være behagelig for kommunen å kunne velge om de vil tre inn i allerede inngåtte kjøp, er neppe et hensyn som i seg selv bør beskyttes av leiegårdsloven.

Anne Sofie Bjørkholt og Øystein Nore Nyhus er begge advokat i BAHR.