Gårdeierne kan se enda bedre tider i møte

Det har vært hyggelig å være utleier av kontorlokaler i Oslo de siste årene, med synkende ledighet og stigende leiepriser. I sentrumsområdene var oppgangen på hele ti prosent i 2018. Ifølge DNB Næringsmegling vil den gode trenden fortsette. I en analyse som ble offentliggjort 7. mars konkluderes det med videre leieprisøkning i sentrum.

Den siste ledighetstellingen til DNB Næringsmegling viste at kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum falt videre, lave 5,6 prosent av kontorarealene er nå ledige. Mens ledigheten falt steg leieprisene i kontormarkedet gjennom 2018. Vi tror den lave ledigheten, samt fortsatt vekst i norsk økonomi bidrar til fortsatt leieprisvekst, står det å lese i analysen, som er signert av analytiker Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling.

– Samtidig har vi redusert vekstprognosen for de neste tre årene sammenlignet med tilsvarende prognose i fjor. En årsak er at flere ferdigstilte kontorbygg i 2020 og 2021 vil bidra til en større tilbudsside.

LES OGSÅ: Sterkt leiemarked, men press på yieldene

Videre forventer DNB Markets lavere sysselsettingsvekst i 2021, noe som vil bidra til en svakere etterspørsel. I sum vil det medføre at ledigheten bunner ut i 2019 på et lavt nivå.

Fremdeles hett i sentrumI sentrum og CBD (Central Business District, red. anm.) er det relativt få nybyggprosjekter på kort sikt. Det har gått fra trangt til trangere om plassen i sentrum det siste halvåret og DNB Næringsmegling tror ledigheten forblir lav de neste par årene.

I Karl Johans gate 27 er det nå riktignok mulig å leie nær 1 000 kvm kontor på en beliggenhet som knapt kunne blitt mer sentral, påpeker DNB Næringsmegling.

– Vi så i fjor en økning i etterspørselen etter sentrumsbeliggenhet, om man legger søkene vi registrerte gjennom 2018 til grunn. Sterk etterspørsel og knapp tilbudsside gir fremdeles prisvekst, og spesielt de beste lokalene så nye leienivåer i fjor. Det ble inngått avtaler helt oppe i 5 500 kroner til 6 000 kroner per kvadratmeter per år, riktignok gjaldt det noen svært få avtaler.

I analysen påpekes det at i CBD Øst (Central Business District, red. anm.) – Bjørvika-området – blir stadig flere prosjekter ferdigstilt og området fremstår mer levende.

LES OGSÅ: Høy vekst i mat og drikke – mote sliter

– Vår prognose tilsier at Bjørvika-leiene tar innpå de tradisjonelle CBD-områdene Vika og Aker Brygge. Vi venter rundt 18 prosent akkumulert leieprisvekst i CBD Øst fra og med 2019 til og med 2021. Riktignok vil det knapt være ledige kontorlokaler å få før PwC-bygget tømmes, revisorselskapet flytter i andre kvartal i år. CBD Vest (Aker Brygge, Vika og Tjuvholmen) oppnår fremdeles byens høyeste leier og vi venter en videre vekst på rundt 13 prosent innen utgangen av 2021.

– Et fåtall av de aller mest attraktive lokalene vil trolig oppnå svært høye leier. Noen leietakere er mer opptatt av å finne topplokaler som bidrar til å tiltrekke seg de beste ansatte enn å spare noen titusener per hode, skriver Ramcilovic.

Mindre ledig på SkøyenSkøyen hadde en relativt flat leieprisutvikling i fjor etter markant oppgang året før. I øyeblikket er ledigheten fallende, mens det ikke startes nye nybyggprosjekter. Det siste skyldes at de store gårdeierne ønsker å bygge større enn dagens regulering tillater.

DNB Næringsmegling forventer en viss smitteeffekt fra sentrumsområdene hvor det «helt klart» er utleiers marked.

– Dermed får Skøyen noe redusert ledighet, og vår prognose tilsier 11 prosent leieoppgang innen utgangen av 2021. Lenger vest tror vi prisutviklingen blir svakere på Lysaker som fortsatt har høy ledighet. De beste beliggenhetene nær togstasjonen er vel og merke betydelig mer attraktive enn beliggenhet lenger unna. To tredjedeler av de ledige lokalene ligger også mer enn 400 meter fra stasjonen.

LES OGSÅ: Det blir mindre handel i Lilleakerbyen (+)

– Vi tror Fornebu de kommende årene vil få en relativt flat leieutvikling slik det også har vært de siste årene. Det vil neppe løsne for Fornebu som kontorbeliggenhet før Fornebubanen er på plass. Leietakerne er svært opptatt av tilgangen til offentlig kommunikasjon, og krever gjerne en beliggenhet maks 5-7 minutter fra T-bane eller togstasjon.

Moderat leieoppgang i øst– Klyngene i øst har hatt en flat prisutvikling i senere år. Vi forventer ikke at leieprisene øker særlig mer enn KPI-veksten de neste tre årene heller. Det er fremdeles flere store nybyggprosjekter i øst som konkurrerer om leietakerne, noe som bremser leieprisveksten.

Når det gjelder Storo og Nydalen har ledigheten vært svært lav de siste årene, spesielt i Nydalen har det knapt vært ledige kontorlokaler. Analytiker Thomas Ramcilovic spår at nye prosjekter i Nydalen sannsynligvis vil reguleres i løpet av året og påbegynnes raskt.

– Området er utviklet i større grad enn en del av de andre områdene i øst, og vi forventer at leieprisutviklingen også vil bli noe bedre med en akkumulert vekst på rundt ni prosent, avslutter DNB-analytikeren.