FALLGRUVE FJERNES: En ny uttalelse fra avgiftsmyndighetene innebærer at eiendomsbesittere kan overføre eiendommer med pågående byggeprosjekter gjennom salg, fisjon, fusjon osv. uten at dette medfører plikt til å tilbakeføre tidligere fradragsført merverdiavgift. (Ill. foto)
Her er en god mva-nyhet for eiendomsbransjen
I en fersk uttalelse endrer avgiftsmyndighetene sitt tidligere standpunkt om at et frivillig registrert utleieselskap må tilbakeføre fradragsført merverdiavgift ved overdragelse av bygg under oppføring, ombygging eller påbygging.
Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen og KristianRytter
Endringen legger til rette for at eiendomsbesittere kan overføre eiendommer med pågående byggeprosjekter gjennom salg, fisjon, fusjon osv. uten at dette medfører plikt til å tilbakeføre tidligere fradragsført merverdiavgift.
Annonse
Frivillig registreringsordningSalg og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Det foreligger derfor som hovedregel ikke fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til oppføring av bygg for salg eller utleie.
Annonse
ADVOKAT: Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen.
Utleie av fast eiendom er imidlertid underlagt en frivillig registreringsordning. Dette innebærer at utleier kan velge å bli registrert for utleievirksomheten i Merverdiavgiftsregisteret, i den grad utleien skjer til leietakere som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og som skal bruke leieobjektet i sin registrerte virksomhet. Den frivillige registreringen kan skje så snart det er inngått leiekontrakt med avgiftspliktige leietakere, noe som betyr at den som oppfører og rehabiliterer lokaler for utleie kan bli frivillig registrert før lokalene står ferdig og leietakerne fysisk har tiltrådt lokalene.
En frivillig registrering medfører plikt til å svare utgående merverdiavgift av leievederlag fra de avgiftspliktige leietakerne. Samt rett til fradrag for inngående merverdiavgift på kostnader knyttet til de deler av bygget som er utleid til avgiftspliktige leietakere.
Fradragsretten for merverdiavgift på kostnader til oppføring og rehabilitering av bygg som utgjør kapitalvarer etter merverdiavgiftsloven, er underlagt regler om tilbakeføring/justering. Dette omfatter byggetiltak der merverdiavgift på anskaffelsene overstiger 100 000 kroner. Hvis en eiendom hvor det foretas eller er foretatt slike byggetiltak overføres ved salg, fisjon eller lignende i byggeperioden eller innenfor en periode på 10 år etter at byggetiltaket er ferdigstilt, så skal fradragsført merverdiavgift på byggetiltaket tilbakeføres.
Tilbakeføringen kan unnlates dersom ny eier av bygget overtar tilbakeførings-/justeringsplikten gjennom en avtale om dette.
Skapte hodebryI en uttalelse av 6. februar 2015 ga Skattedirektoratet uttrykk for at hvor et avgiftssubjekt som er frivillig registrert utfisjonerer bygg hvor det pågår bygningsmessige arbeider, så skal avgiftssubjektet tilbakeføre all fradragsført merverdiavgift på bygningsmessige arbeider (påkostninger og vedlikehold) knyttet til de deler av bygget hvor leietaker ikke er til stede under byggeperioden. Det var etter direktoratets syn ikke adgang til å unngå slik tilbakeføringsplikt ved å overføre denne gjennom avtale med den nye eieren av bygget.
Uttalelsens begrunnelse tilsa at dette samme ville gjelde ved andre former for overdragelse eller overføring av bygg hvor det pågikk bygningsmessige arbeider.
ADVOKATFULLMEKTIG: Kristian Rytter.
Skattedirektoratets uttalelse har vært svært omstridt i avgiftsmiljøet og har skapt hodebry og fallgruver for eiendomsbesittere som har ønsket å overdra eller omorganisere bygningsmasse hvor det pågår bygningsmessige arbeider.
Den gode nyheten er at Finansdepartementet 13. september 2018 sendte et brev til Skattedirektoratet hvor direktoratet er instruert til å frafalle denne lovforståelsen og endre praksis. Et avgiftssubjekt som er frivillig registrert kan dermed overføre utleiebygg hvor det pågår bygningsmessige arbeider ved salg, fisjon, fusjon, omdanning mv., uten at dette medfører plikt til å tilbakeføre fradragsført merverdiavgift.
Forutsetningen er at det inngås avtale med overtaker om overføring av tilbakeførings-/justeringsforpliktelsen. Også fradragsføringen av merverdiavgift på byggearbeider mv. som ikke utgjør kapitalvarer (for eksempel vedlikeholdsarbeider) er uberørt av overføringen, selv om avgiftsbehandlingen av slike anskaffelser ikke vil være omfattet av en justeringsavtale.
PresiseringFinansdepartementet presiserer imidlertid at situasjonen er annerledes for avgiftssubjekter som er forhåndsregistrert, altså avgiftssubjekter som ikke har hatt avgiftspliktig omsetning som overstiger kr 50 000. Et typisk eksempel er et nytt selskap som skal oppføre et bygg for utleie og som basert på leiekontrakter inngått med avgiftspliktige leietakere (og anskaffelser for mer enn kr 250 000) har fått innvilget forhåndsregistering for frivillig registrert utleievirksomhet.
Dersom bygget under oppføring overføres ved salg, fisjon mv. før avgiftssubjektet har oppfylt vilkårene for ordinær frivillig registrering, det vil si avgiftspliktig omsetning knyttet til utleievirksomheten som overstiger kr 50 000, så skal avgiftssubjektet slettes fra Merverdiavgiftsregisteret. Ved slettingen har avgiftsmyndighetene hjemmel til å kreve tilbakeført all merverdiavgift som ble fradragsført av avgiftssubjektet før overdragelsen av eiendommen.
Ny eier av eiendommen kan eventuelt kreve å få refundert denne avgiften fra skattekontoret dersom den nye eieren får overført en justeringsrett fra opprinnelig eier.
Artikkelforfattere er Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen, partner og advokat i Thommessen, og Kristian Rytter, advokatfullmektig i Thommessen.
