Nyheter

Ny eierseksjonslov – bruksretter til besvær

Dersom du er seksjonseier eller leietaker av en seksjon, bør du merke deg at den nye eierseksjonsloven medfører visse innskrenkninger i adgangen til å gi eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet.

Advokatfullmektig Steffen Myrseth i Kvale Advokatfirma.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig Steffen Myrseth i Kvale Advokatfirma, Entreprise- og eiendomsavdelingen.

Den 1. januar 2018 trer ny eierseksjonslov i kraft med virkning for alle eierseksjonssameier i det ganske land. Med den nye loven følger det flere nye og nyttige regler og presiseringer sammenlignet med gjeldende eierseksjonslov fra 1997. Dersom du er seksjonseier eller er leietaker av en seksjon, kan det være verdt å merke seg at den nye loven medfører visse innskrenkninger i adgangen til å gi eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet.

Blant nyvinningene i 2017-loven kan det nevnes at kjøperetten for leietakere oppheves, seksjoneringstidspunktet endres fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse, det innføres en tettere kobling til plan- og bygningsloven i forbindelse med seksjonering / reseksjonering, ladepunkt-rett for seksjonseiere med el-biler og ladbare hybrider, og flere til.

En av endringene i den nye eierseksjonsloven som ikke er omtalt så mye tidligere, er innskjerping av adgangen til å vedtektsfeste midlertidige eksklusive bruksretter til deler av fellesarealet. Regelen fremgår av den nye eierseksjonsloven § 25 femte og sjette ledd (etter gjeldende lov reguleres dette i § 19 femte ledd).

“Midlertidig”

Tidligere har det ikke vært en klar lovfestet grense for hvor lenge en midlertidig eksklusiv bruksrett kan vare. I juridisk teori har det vært fremholdt at bruksretten etter gjeldende eierseksjonslov § 19 femte ledd må være midlertidig i den forstand at den har en forhåndsbestemt tidsavgrensning, eller at den kan sies opp på grunnlag av et nytt vedtak i sameiermøtet. I forarbeidene uttales det heller ikke noe klart om varigheten, utover at det ikke skal kunne avtales “varige ordninger”. Stortinget antydet i komitéinnstillingen til den nye loven at 99-årige bruksretter var i tråd med gjeldende rett, og det er grunn til å tro at dette også er en utbredt oppfatning i markedet.

Den nye regelen i 2017-loven bestemmer at eksklusive bruksretter til en bestemt del av fellesarealet bare kan innføres for opptil tretti år, og at etablerte bruksretter med lengre varighet opphører senest tretti år etter lovens ikrafttredelse 1. januar 2018. At også eksisterende bruksretter opphører senest tretti år etter lovens ikrafttredelse, gjelder uavhengig av om seksjonseieren betalte et klekkelig vederlag for sin femti eller åtti år lange bruksrett i fjor.

Innskjerpingen vil kunne ramme næringsseksjoner som driver restaurant og som har kjøpt en midlertidig bruksrett til et uteareal på sameiets fellesareal, hvor de serverer sine soltørste gjester. Dersom seksjonseieren ikke betaler det sameiet forlanger for å få fornyet sin bruksrett ved utløpet av bruksretten, eller får samtykke til reseksjonering, kan restaurantgjester i fremtiden måtte belage seg på innendørs servering i seksjonens bruksenhet. Sameiermøtet (etter ny lov: Årsmøtet) står nemlig relativt fritt til å vedta, eller ikke å vedta, ny vedtektsbestemmelse om bruksrett for tretti nye år, når den forrige har løpt ut.

Denne innskjerpingen bør bolig- og næringseiendomsmarkedet være oppmerksom på når seksjoner med tilhørende eksklusive bruksretter på sameiets eiendom skal omsettes.

Gjeldende regler for eksklusiv bruksrett

Etter den gjeldende eierseksjonsloven er det to hovedalternativer for å få etablert en rettslig bindende eksklusiv bruksrett til en del av fellesarealet. For det første kan man etter dagens eierseksjonslov § 13 reseksjonere det aktuelle fellesarealet (hageflekken, parkeringsplassen, boden eller et avgrenset område av parkeringsplassen) slik at det utgjør en tilleggsdel til seksjonen. Dette alternativet gir eksklusiv og evigvarende bruksrett, og det er naturlig at det ytes et vederlag fra seksjonseieren som etter en slik utvidelse vil få en større bruksenhet. Her vil det påløpe kostnader til seksjoneringssøknad, oppmåling og dokumentavgift (hvis sameiebrøken økes).

Det andre alternativet er å få sameiermøtets velsignelse til en vedtektsfestet, midlertidig, men eksklusiv, bruksrett til det aktuelle fellesarealet. Årsaken til at mange aktører, eiere av både bolig- og næringsseksjoner, velger sistnevnte alternativ er at den midlertidige bruksretten er rimeligere. Man trenger ikke å søke kommunen om reseksjonering og det er ikke nødvendig med oppmåling. Dersom man gis bruksrett i 80-99 år frem i tid, dekker det trolig bedriftens eller boligeierens behov for varighet og forutsigbarhet. For at sameiermøtet skal gå med på å avstå dette arealet til midlertidig eksklusiv bruk, kan det fort bli tale om et vederlag til sameiet. I pressområder hvor det i næringsseksjoner drives en virksomhet som er svært avhengig av å ha eksklusiv bruksrett til en bestemt del av sameiets fellesareal, vil prisen kunne være høy.

Et praktisk eksempel på fordelen med midlertidige eksklusive bruksretter, er at det kan fremme investeringer i eiendommen som ellers ikke ville blitt realisert. For eksempel anleggelse av brygge eller parkeringsanlegg som er finansiert av seksjonseieren med den midlertidige og eksklusive bruksretten. De øvrige seksjonseierne kan for eksempel være gitt en leierett til anlegget de første 50-60 årene, før arealet tilbakeføres til fellesskapet igjen – litt som OPS-avtaler. At lovgiver begrenser den eksklusive rettighetsperioden ved den nye regelen, reduserer også fleksibiliteten og mulighetene som ligger i slike vedtektsfestede avtaler.

Nytt år, ny lov, nye regler

Når den nye loven trer i kraft 1. januar, griper den inn i allerede etablerte vedtektsfestede avtaler om midlertidig bruksrett (se overgangsregelen i den nye lovens § 67 niende ledd). De nye reglene innebærer for eksempel at seksjonseieren som i fjor betalte 1.300.000,- kroner for å få en bruksrett til uteserveringen på sameiets fellesareal frem til år 2097, risikerer at denne blir avkortet slik at den bare løper til 2048. Virksomheten bør med andre ord innrette seg på en endring som kommer tidligere enn det som ble lagt til grunn ved ervervet av bruksretten.

Har sameiet begrensede antall garasje- eller bodplasser på fellesarealet, og noen av sameierne har fått en vedtektsfestet midlertidig bruksrett for seksti år, mot at de har betalt et engangsvederlag, vil trettiårs-regelen etter alt å dømme slå inn også her. I utgangspunktet faller disse seksjonenes parkeringsrett eller rett til bodplass bort senest tretti år etter lovens ikrafttredelse.

Det kunne vært enda strengere. Stortinget grep nemlig inn i departementets opprinnelige forslag, som gikk ut på at de midlertidige bruksrettene skulle avgrenses til ti år. Dette ble endret til tretti år ved komitébehandlingen i Stortinget.

En unntaksregel – med svært begrenset rekkevidde

Som for så mange andre regler, finnes der unntak. Det gjelder også her. En presisering av trettiårs-begrensningen i § 25 femte ledd er at det i sjette ledd annet punktum gjelder unntak for eierseksjonssameier som inneholder næringsseksjoner (rene næringssameier og kombinerte sameier). Seksjoner som bare har en støttefunksjon til boligseksjonene, skal ikke regnes som næringsseksjon i denne sammenheng (for eksempel garasjeplass som er seksjonert som selvstendig næringsseksjon).

Unntaket gjelder hvor to eller flere seksjonseiere sammen gis bruksrett til et fellesareal, for eksempel en felles takterrasse. I slike spesielle tilfeller kan det gis bruksrett for mer enn tretti år. Unntakets betydning begrenses imidlertid gjennom bestemmelsen i sjette ledd femte punktum, som gjør den upraktisk i de fleste tilfeller; Skal det gis enerett til bruk for mer enn tretti år for to eller flere seksjoner til det samme arealet, må alle seksjonseiere i sameiet samtykke (noe som ofte er bortimot umulig å oppnå i et etablert sameie).

Unntaket fra tidsbegrensningen på tretti år er derfor mest aktuelt ved førstegangsseksjonering mens utbygger fremdeles har samtlige stemmerettigheter på sin hånd. Ved nyopprettelsen er det imidlertid ikke lett å forutsi seksjonenes fremtidige behov for eksklusive bruksretter på fellesarealet, særlig ikke for næringsseksjoner hvor virksomhetene endres over tid.

Det blir en spennende tid når saker om avkortningen som den de nye reglene representerer, begynner å komme på spissen ved utløpet av de allerede inngåtte vedtektsfestede avtalene. Domstolene pleier å komme frem til smidige løsninger, og det får vi håpe de vil gjøre også i disse tilfellene.

Oppfordringen er: Vær oppmerksom på regelendringen når du planlegger en fremtidig seksjonering eller skal omsette seksjoner med tilhørende eksklusive bruksretter på sameiets eiendom.

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Unge som tenker nytt: Fra storkjøp til brukeropplevelser (+)
Karriere
KLP Eiendom kjøper stort i København
Transaksjoner
Selvaag Eiendom styrker utviklingsavdelingen
Karriere
Passerer milliarden i sommer
Bolig
Slipper 161 nye leiligheter i markedet
Bolig
Ser du hele bildet i eiendom?
Estate PLUSS gir deg tilgang til alt!
Nye PLUSS artikler hver dag,
bestill Estate PLUSS her
Hyttekapper i kolonihage frikjent i Oslo tingrett
Juss
Braathen øker stort i kontor som service
Transaksjoner
Kommunen selger 82 mål til 700 boliger (+)
Transaksjoner
Ny sjef i Veidekke
Karriere