Bankene mer skeptiske til bolig og handel

I undersøkelsen spør Union om det er noen segmenter bankene har blitt mer skeptisk til de siste månedene.– Ikke uventet er boligprosjekter et segment bankene er mer varsomme med om dagen. I tillegg nevner to banker handelssegmentet som et segment de er mer selektive innen grunnet de strukturelle endringene som påvirker konsumentoppførselen, sier analysesjef i Union, Jo Gullhaugen.Likevel hevder flere banker i følge Union at viljen til å tilby nye banklån økt og ifølge undersøkelsen ser ingen av bankene for seg lavere utlånsvekst fremover.– Det ser derfor ut som konkurransen i markedet vil øke noe til fremover. Dette kombinert med et stort gap mellom bankenes innlåns- og utlånsmargin, gir grunn til å tro at marginutviklingen vil snu nedover etterhvert, sier Gullhaugen.

Slik utvikler bankmarginene segFire ganger i året sjekker Union med bankene hvordan bankmarkedet utvikler seg. Som vanlig presenterer Gullhaugen den siste utviklingen i bankmarginene i en videopresentasjon på selskapets egne hjemmeside. Her forteller Gullhaugen at bankmarginene fortsetter å bevege seg sidelengs.– Snittmarginen for nye 5-årslån med 65 prosent belåning er 2,45 prosentpoeng etter en oppgang på 2 basispunkter siste tre måneder. Det betyr at bankmarginen nå er 80 basispunkter høyere enn bunnen fra andre kvartal 2015. Marginen for 3-årslån holdt seg uendret på 2,11 prosentpoeng, så marginpåslaget for 5-årslån nå er 34 basispunkter i snitt, sier Gullhaugen.Store forskjeller mellom bankeneAnalysesjefen påpeker at forskjellen mellom bankene fortsatt er stor, og at det nå skiller 80 basispunkter mellom banken med høyest og lavest margin i standardcaset.– Til sammenlikning lå forskjellen på omtrent 30 basispunkter i årene fra 2010 til 2015. Etter   som fem-års swaprente er på samme nivå som ved forrige undersøkelse, har samlet finansieringskostnad også utviklet seg tilnærmet flatt med en økning på 2 basispunkter siste tre måneder, sier Gullhaugen.

Høyere belåning straffesFor nye femårslån med 50 prosent belåning er gjennomsnittsmarginen 214 basispunkter – altså 31 bps lavere enn ved 65 prosent. Den implisitte marginen på toppfinansieringen – altså de 15 prosentpoengene fra 50 til 65 prosent belåning – er da 3,48 prosentpoeng. Legger vi til 5-års swaprente er den samlede finansieringskostanden for de ekstra 15 prosentpoengene belåning 4,88 prosent i snitt.   – At høyere belåning straffes med vesentlig høyere margin er ikke så overraskende når vi ser det i lys av utviklingen i bankenes krav til egenkapital de siste årene. I dag krever bankene normalt 38 prosent egenkapital, mot cirka 30 posent ved utgangen av 2014 og 24 prosent i 2010, sier Gullhaugen.

Hva med de sikreste engasjementene? Den laveste marginen som er tilbudt siste tre måneder for lån på minst tre år er 150 basispunkter. To banker har strukket seg til det nivået overfor solide motparter med lav belåning.– Gjennomsnittssvaret på spørsmålet om laveste margin er 164 basispunkter – mot 170 basispunkter sist, sier Gullhaugen.Han forteller at bankenes innlånsmarginer har kommet ned igjen etter økningen høsten 2015 og ligger nå på omtrent samme nivå som ved inngangen til 2015 da Union registrerte det laveste nivået siden de begynte med undersøkelsen.Nettomarginene økerSer vi på kredittpåslaget for eiendomsobligasjoner ser vi ifølge Union det samme mønsteret. For både bankene og eiendomsselskapene har marginene kommet kraftig ned.– Legger vi så inn utviklingen til bankmarginen så ser vi hvordan denne har tikket jevnt og trutt oppover og på ingen måte fulgt kredittpåslagene ned. Bankenes nettomarginer har altså økt betydelig, og obligasjonsmarkedet har blitt en mer interessant fundingkilde for eiendomsinvestorer – relativt sett, sier Gullhaugen.Dette gjenspeiles også i volumet av obligasjonsutstedelser innen eiendom i år. Volumet er høyere enn noensinne og ser ut til å havne på over 30 milliarder. Til sammenlikning var de årlige utstedelsesvolumene rundt 9 mrd. i snitt i femårsperioden fra 2010 til 2015.