Ukens Tips: Kjøpers tilbakeholdsrett

Ved kjøp av aksjene i et SPV-selskap kommer kjøpsloven til anvendelse, og ved direktetransaksjoner hvor eiendom overdras kommer avhendingsloven til anvendelse. Begge lovene er fravikelige for avtaler mellom profesjonelle parter, slik at partene kan avtale andre løsninger enn det som følger av kjøps- og avhendingsloven.

Dersom partene ikke har avtalt annet, kommer ovennevnte bestemmelser til anvendelse. Dersom det før overtakelse viser seg at det foreligger et kontraktsbrudd fra selgers side, kan kjøper etter begge lovene holde tilbake en del av kjøpesummen som sikrer at kjøper får kravet mot selger dekket. Dette omtales som kjøpers tilbakeholdsrett.

Les også: Oppdatering og gjenbruk av datarom

Kjøpers tilbakeholdsrett er et utslag av prinsippet om ytelse mot ytelse. Dersom selger har brutt sin avtale med kjøper, og dette medfører at kjøper har et krav mot selger, følger det dermed av bakgrunnsretten at kjøper ikke er forpliktet til å betale full pris når selger ikke leverer den avtalte ytelse. Kjøpers tilbakeholdsrett er generell, og er kun betinget av at kjøper har et krav mot selger som følge av kontraktsbrudd.

En kjøper som utøver tilbakeholdsrett skal imidlertid være klar over at det kun er et beløp som dekker kravet mot selger som kan holdes tilbake. I mange tilfeller vil det være vanskelig å avklare nøyaktig hvor stort kravet mot selger er når tilbakeholdsretten aktualiseres, og ett visst slingringsmonn for hvor stort beløp kjøper kan holde tilbake aksepteres derfor. Hvor stort dette slingringsmonnet er, vil bero på den konkrete sak.

Les også: Særlig om driveplikt i kjøpesenter

Kjøperen bør også være klar over at tilbakeholdsretten utøves for kjøpers risiko. Dersom det i ettertid viser seg at kjøper ikke hadde et krav mot selger, og kjøper utøvet tilbakehold uten rettslig grunnlag, vil kjøper selv ha vært i kontraktsbrudd og selger kan rette krav mot kjøper som følge av betalingsmislighold. Det typiske kravet fra en selger i en slik situasjon vil være forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløp, men i ytterste konsekvens vil bruk av tilbakeholdsrett uten rettslig grunnlag kunne lede til at selger får en hevingsrett overfor kjøper – med tilhørende erstatningskrav.

Dersom tilbakeholdsretten er utøvet korrekt, kan selger ikke rette krav mot kjøper som følge av forsinket betaling.—————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein Advokatfirma og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Andreas Mello-Kildal er fast advokat i Wiborg Rein Advokatfirma og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.