Arveråd for 2017

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Artikkelforfatteren er partner og advokat Sigve Braaten i Advokatfirmaet Hjort.

Mange unge ønsker å komme inn i boligmarkedet og trenger finansiering. Foreldre bør heller vurdere å hjelpe til med finansiering enn å kjøpe leiligheter som barna skal overta senere.

Høye priser

Høye priser og strenge krav om egenkapital gjør at mor og far blir en stadig viktigere finansieringskilde for førstegangsetablerere på boligjakt. Foreldre kan bidra med direkte pengestøtte, kausjon eller kjøpe leiligheter som barna flytter inn, for eksempel under studietiden, og som de senere overtar.

Det er flere utfordringer med å leie ut til barn. Man må vurdere om det ikke er mer hensiktsmessig at barna kjøper leiligheten med finansieringshjelp fra foreldrene enn at barna leier av foreldrene for så å kjøpes ut senere.

Overtar latent skatt

Hvis man likevel gjør det, er arveavgiften nå borte – hvilket gjør at verdier fritt kan overføres til neste generasjon uten umiddelbar beskatning. Hvis leiligheten selges uten at den nye eieren – barnet – har bodd der i minst ett av de siste to årene, vil imidlertid barnet beskattes både for verdistigning i foreldrenes eiertid og egen eiertid.

Ble leiligheten kjøpt for 2 millioner, og i 2017 selges for 4 millioner, er det en latent skatt på 480 000 kroner, som barnet arver med mindre bo- og eiertidskrav oppfylles før salg.

Flere barn

Er det derimot flere barn som skal bebo leiligheten etter tur, typisk under studier, kan det ofte være naturlig at foreldrene eier. Da kan barna leie billig gjennom nærståenderegelen.

Bor barna i leiligheten uten å betale noe, kan de bli fordelsbeskattet av gratis bolig. Er antatt markedsleie 10 000 kroner i måneden og månedlige kostnader i form av husleie og vedlikehold 3 000 kroner, blir fordelen av å bo gratis, 7000 kroner, skattlagt med 24 % fra 2017, altså 1 750 kroner i måneden eller 21 000 kroner i året.

Denne fordelsbeskatningen unngås dersom barna selv dekker de faste kostnadene, det vil si 3 000 kroner i måneden. Dermed bor barna billig, mens foreldrene kun betaler eventuell formuesskatt og kapitalkostnader.

Forventningstyring

Å la barna bo i en utleieleilighet, er ikke nødvendigvis gunstig for foreldrene. Det kan fort oppstå en forventning fra barna om å overta den gratis eller veldig billig. Foreldrenes mangeårige investering og sparing kan dermed gå rett til barna.

Det er viktig å avklare slike forventninger før barna flytter inn. Det er nivå på leie, om og når en eventuell overdragelse skal finne sted, og til hvilke betingelser.

Oppussing

Et moment mange ikke er klar over, er at hvis man eier en utleieleilighet man selv ønsker å flytte inn i, kan man kreve skattemessig fradrag for kostnadene pådratt under utleien. Dette kan blant annet benyttes hvis det er bestemt at en sønn eller datter skal overta en leilighet på et senere tidspunkt. Kjøpes og leies leiligheten ut til eksterne før sønn elle datter flytter, kan kjøkkenet etter omstendighetene byttes ut til nytt kjøkken av samme standard med fradragsrett for kostnadene. For eksempel kan et kjøkken som ble ansett for å ha normal standard for 20 år siden, kan byttes ut med et av normal standard i dag.