– Aldri vært større

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Gruppen er ute med sin seneste kvartalsvise bankundersøkelse. Analysesjef Jo W. Gullhaugen (bildet) sier i et videoinnslag at etter at de så tegn til utflating av marginene i forrige kvartal, har marginene utviklet seg flatt.

– Snittmarginen for nye 5-årige eiendomslån med sentral beliggenhet i Oslo og 65 prosent belåning er nå 2,35 prosentpoeng, mot 2,33 prosentpoeng i forrige kvartal. Det betyr at marginen er 70 basispunkter høyere enn det den var ved bunnen sommeren i fjor, men den er fortsatt lavere enn på toppen i 2012, da marginen var på 2,62 prosentpoeng, sier Gullhaugen.

Historisk– Differansen mellom banken med høyest og lavest bankmargin har ikke vært større siden vi begynte med bankundersøkelsen i 2010, så variasjonen er veldig stor. Spennet går nå fra 190 basispunkter som det laveste til 270 basispunkter som det høyeste. Det er en differanse på 80 basispunkter, og til sammenlikning har det vært en historisk differanse på i underkant av 40 basispunkter fortsetter han.

Den laveste marginen en bank har strukket seg til i kvartalet, er 1,65 prosentpoeng. Snittsvaret på dette spørsmålet fra de syv bankene i undersøkelsen er på 1,77 prosentenheter.

– Så vi ser at svært sikre case med lav belåning får marginer som ligger 50-70 baispunkter lavere enn normalcaset, sier analysesjefen.

Kraftig oppMen rentenivået er på vei oppover. Lange renter har økt betydelig siden forrige bankundersøkelse, og samlet finansieringkostnad er opp. Særlig kraftig var renteøkningen etter presidentvalget i USA.

– Dette har smittet over på norske lange renter, og vi ser at 5-årige swaprenter er opp 26 basispunkter siden forrige undersøkelse. Men rentenivået er fortsatt lavere enn det var rundt sommeren 2015, nyanserer Gullhaugen.

– Ser vi på samlet lånekostnad, har denne kommet opp til 3,88 prosent. Da er vi opp nesten 1 prosentpoeng fra vi var på bunnen i første kvartal i fjor, hvor vi faktisk lå under 3 prosent i samlet lånefinansieringsrente, sier han,

Flere binderUnion ser også at endrede renteforventninger gjør at flere eiendomsaktører velger å binde renten. Rentebindingsandelen har økt med 4 prosentpoeng til 57 prosent i dag.

Når det gjelder bankenes innlånsmarginer, har disse holdt seg ganske stabile etter at de kom ned ganske kraftig tidligere i år. Utlånsmarginene har imidlertid ikke fulgt med innlånsmarginene i nedgangen, slik at bankenes rentenetto har økt. Kredittpåslaget for eiendomsobligasjoner har derimot kommet kraftig ned i år, som er positivt for eiendomsmarkedet.

Men bankene strammer inn på belåningsgraden. Svært lave yielder – altså avkastningsnivåer – gjør at bankene øker kravet til egenkapital for å redusere risikoen ved en eventuell yieldoppgang frem i tid.

Maks 65 prosent– Vi ser nå at det er bare en av bankene som er villige til å strekke seg lenger enn 65 prosent i belåning, og snittbelåningen er nå maksimalt 64 prosent. Tre banker har skjerpet kravene bare siden forrige undersøkelse. Til sammenlikning var alle bankene for seks år siden villige til å strekke seg til 75 prosent eller mer i belåning. Så dette har endret seg kraftig, minimumskravet til egenkapital har økt med 12 prosentpoeng siden begynnelsen av 2010, sier Gullhaugen i innslaget.

Union ser også at livselskapene vil øke sin tilstedeværelse i markedet for eiendomsgjeld.

– Vi ser eksempler på at bank og livselskaper inngår rammeavtaler, der banken løpende syndikerer ut som passer med livselskapenes kriterier. Hvi vi ser på svarene fra bankene, så antyder de at det er sannsynlig at vi vil se volumer fra livselskapene på 10 milliarder kroner i årene fremover, sier analysesjefen.