Vil selge på Skøyen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter har fra uavhengig hold hørt at det børsnoterte eiendomsselskapet er midt inne i en budprosess om porteføljen, det kan skje en avgjørelse i løpet av et par uker. Norwegian Property (NPRO) avblåste rett før jul salget av alle eiendommene utenfor Aker Brygge.

Begrunnelsen var rett og slett at de ikke fikk en god nok pris. I denne porteføljen lå blant annet Stavanger-eiendommer som sliter med skyhøy ledighet, men også tungsolgte eiendommer som Snarøyveien 36 (Aker Hus) på Fornebu. Nå er imidlertid salgsporteføljen sukret ved kun å konsentrere seg om Skøyen.

Fylt oppNPRO har blant annet langt på vei klart å fylle opp Monier-bygget i Verkstedveien 1, riktig nok med et til dels presset leienivå. Men ledigheten i Skøyen-porteføljen er ved kvartalsslutt nede på 2,8 prosent, som kan tilskrives 8,1 prosent ledighet i 31 700 kvadratmeterstore Verkstedveien 1 (tidl. Drammensveien 134 Hus 1-4).

Det skal være Pangea Property Partners som har fått salgsoppdraget fra NPRO, ledet av arkitekten som i 2006 fikk selskapet på børs. Bård Bjølgerud (den gangen SEB) i Pangea var på kvartalspresentasjonen til NPRO i forrige uke og ble igjen for å snakke med adm. direktør Svein Hov Skjelle. Bjølgerud er ellers «aldri» å se på akkurat disse presentasjonene.

Hov Skjelle uttalte blant annet følgende på presentasjonen fredag om salgsmarkedet.– Vi er aktive på mulige kjøp og utelukker ikke at det blir transaksjoner. Det er mange som er interessert i å kjøpe eiendom, men lite er til salgs, sa NPRO-sjefen. Nå kan det altså gå mot et storsalg i stedet.

Ingen kommentar– Vi kommenterer ikke kjøp og salg, sier Hov Skjelle til NE nyheter mandag kveld.

Ifølge den seneste kvartalsrapporten til NPRO sitter de med en portefølje på Skøyen på 102 500 kvadratmeter, hvorav 72 300 kvadratmeter med kontorarealer. Gjennomsnittlig vektet leietid ved utgangen av kvartalet er på mellomlange 4,9 år. Løpende 12-månedersleie utgjør 221 millioner kroner, 2157 kroner per kvadratmeter.

Verdivurdererne Akershus Eiendom og DTZ Realkapital har imidlertid vurdert en fullt utleid portefølje i området til 200 millioner kroner i markedsleie. Det tyder på en overleie i området 20 millioner kroner ut fra dagens nivåer og vil isolert presse yielden – direkteavkastningen – opp med rundt 0,6 prosentenheter.

ForkludrerOverleien kan i stor grad tilskrives historisk høy leie fra eiendommen Nedre Skøyen vei 24-26 (Evry-bygget – bygget), som NPRO solgte til Veidekke i september i fjor for 799 millioner kroner. Denne eiendommen overtas i mars 2019 og vil kunne påvirke prisingen av porteføljen.

Netto direkteavkastning for Skøyen-porteføljen er nemlig i kvartalsrapporten vurdert til høye 6,2 prosent, gitt 6 prosent i eierkostnader. Verdivurdererne mener i snitt at Skøyen-porteføljen er verdt 3373 millioner kroner, 32 884 kroner per kvadratmeter. Nedre Skøyen vei 24-26 spiller inn her.

Forutsetter vi en prising med en yield på eksempelvis 5,5 prosent og 207 millioner i netto leieinntekter (6 prosent eierkostnader), hadde det sendt opp verdiene til 3,8 milliarder.

Også Stortingsgata 6NE nyheter har også indikasjoner på at NPRO er i ferd med å selge 6700 kvadratmeterstore Stortingsgata 6, det tidligere hovedkontoret i Oslo til Fokus Bank (nå Danske Bank). Bygget ble fylt opp i 2012 på leienivåer en del over 3000 kroner kvadratmeteren.

Brutto leieinntekter fra Stortingsgata 6 ligger ifølge kvartalsrapporten på 21,1 millioner kroner. NE nyheter har grunn til å tro at en realistisk pris for eiendommen ligger på langt bortimot 500 millioner kroner og dermed en yield på ca. 4 prosent. Gjenværende kontraktstid i Stortingsgata 6 er på mellomlange 5 år, men det er attraktive leietakere.

Hvis Skøyen-porteføljen selges, og NPRO etter hvert kommer seg ut av Stavanger, står vi foruten Aker Brygge igjen med Nydalen for selskapet, samt enkelte eiendommer utenfor noen spesiell klynge. Mye tyder på at Fredriksen-familien (48 prosent) etter hvert vil sitte igjen med et Aker Brygge-selskap, eventuelt med noen eiendommer i nærheten. Men disse er for tiden svinedyre å kjøpe.