Utleie til asylmottak?

Som følge av flytningskrisen har flere og flere tatt på seg rollen som utleier til asylmottak. Denne type utleie er blant annet en hensiktsmessig måte å få utnyttet tomme lokaler for utleiere.

Likevel er det visse ting man må være klar over som utleier og leietaker ved denne type leieforhold. Å leie ut til asylmottak skiller seg fra regulær utleie på flere områder.  Det er ofte en annen type leiekontrakt, særlig med tanke på oppsigelse, vedlikeholdsansvar og tilbakelevering av leieobjektet.

Les også: Viktig å skille mellom ulike former for asylmottak

AvtalefrihetEn leiekontrakt for asylmottak inngås enten mellom utleier og UDI eller mellom en driftsoperatør som har avtale med UDI og utleier. En leieavtale for asylmottak er av såpass spesiell karakter at den faller utenfor husleielovens preseptoriske regler og ligger således nærmere opp til leie av næringslokaler. Ved utarbeidelse av denne type leieavtaler vil det derfor være tilnærmet full avtalefrihet mellom partene.

Overtakelse og tilbakeleveringDet er et kjent faktum at eiendommer som leies ut til asylmottak vil oppleve større slitasje enn hva som er tilfelle i andre leieforhold. Flytninger og asylsøkere oppholder seg store deler av døgnet enten i boenhetene eller på fellesarealene.

I tillegg er det større beboertetthet enn ved ordinærere utleieforhold. Erfaringsmessig er lokalenes tilstand ved tilbakelevering etter utleie til asylmottak grobunn for mange konflikter.

For å unngå eller redusere risikoen for denne type konflikter, er det særlig for utleier viktig å ha et bevisst forhold til hvilke konsekvenser bruken av leieobjektet vil ha for eiendommens tilstand. Utleier må normalt påregne større slitasje ved utleie til asylmottak enn i andre leieforhold.

Les også: Tips ved etablering av asylmottak

Først og fremst bør det i leieavtalen inntas forutsetninger knyttet til den overnevnte problematikken. Formålet bør være å eliminere enhver tvil om hvilke forventninger leietaker og utleier har til bruken av lokalene og graden av slitasje bruken kan påføre leieobjektet.

Videre er det et sentralt element at partene har et bevisst forhold til lokalenes tilstand ved overtakelse.  Herunder anbefales det alltid å gjennomføre en befaring hvor man dokumenterer lokalenes tilstand før overtakelse. Gjør partene en god jobb på dette stadiet vil man kunne spare seg for en ressurskrevende etterfølgende tvist sammenlignet med de situasjoner hvor det er lite eller ingen dokumentasjon på lokalenes tilstand ved overtakelse.

Når fraflyttingstidspunktet kommer vil partene ha et godt dokumentert grunnlag for å vurdere om leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsplikt og eventuelt hva som må utbedres for å sette lokalene i kontraktsmessig stand.

Les også: – Flyktningestrømmen er gull verdt for alle i eiendom

VedlikeholdTil forskjell fra regulære leiekontrakter er det ikke unormalt at leietaker har ansvaret for alt vedlikehold av eiendommen, både innvendig og utvending. Denne type leiekontrakter legger som regel til rette for en utstrakt vedlikeholdsplikt for leietaker, samt utbedring av skader på eiendommen.

Vedlikeholdsbestemmelsen i leieavtaler for asylmottak er derfor av sentral betydning. For utleier handler det om å verne sine interesser om å få tilbake eiendommen i forventet stand og for leietaker er det sentralt for å unngå å bli møtt med et uberettiget krav for manglende vedlikehold. Hva utleier bør kreve av vedlikehold fra leietaker må blant annet vurderes opp mot leieobjektets tilstand.

Les også: Andenæs Eiendom satser på asylmottak

Les også: Lanserer leiekontrakt på arabisk

For det tilfelle at det leies ut et relativt nytt bygg til asylmottak, må utleier kunne forvente mer av leietakers vedlikehold. Vedlikeholdsbestemmelser kan i slike tilfeller ligge nært opp mot standardbestemmelser.

Leier man imidlertid ut et gammelt bygg som muligens skal rehabiliteres når leieavtalen løper ut, vil det sjelden være av like stor betydning for utleier at eiendommen vedlikeholdes i samme grad. Her må partene avtale seg frem til hva som er mest hensiktsmessig for det konkrete leieforholdet og tilpasse standardbestemmelser etter behov.

OppsigelseSiden det for UDI er lite forutsigbarhet knyttet til hvor mange flyktninger og asylsøkere som trenger innkvartering, er det også viktig å ha utvetydige termineringsklausuler i leieavtalen. UDI vil som regel kreve ensidig oppsigelsesrett og frister for oppsigelse, formkrav, eventuelle vilkår for oppsigelse eller utleiers rett til å si opp, må presiseres tydelig i avtalen.

For det tilfelle at leietaker er en driftsoperatør, anbefales det at bestemmelser vedrørende oppsigelse i driftsavtalen gjenspeiles leieavtalen.

Les også: Utfordrende regelverk

I verste fall risikerer man som driftsoperatør at UDI sier opp driftsavtalen uten at man kommer seg ut av leieavtalen.

For øvrig er det viktig å huske at utleie til asylmottak langt på vei tilsvarer utleie av hvilket som helst næringslokale. Det må derfor ikke tas snarveier eller lages enklere leieavtaler fordi man har å gjøre med utleie til et asylmottak.

Aasta Holm Heide er advokat og Paal-Christian Hansen er advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.

Les også: UDI-avtale til Norwegian Property

Les også: Vil gjøre det enklere å etablere asylmottak