Når leietaker slår seg vrang

Hva gjør du når leietaer ikke betaler og heller ikke vil flytte?

I næringsleieforhold forekommer det til tider at leietaker ikke betaler den avtalte husleien ved forfall. Slikt mislighold kan under tiden skyldes en forglemmelse, men kan også være et tegn på at leietakers økonomiske situasjon er blitt svekket.Det kan være fristende for en utleier å vise en viss velvilje overfor en leietaker som får økonomiske problemer, i den hensikt å bidra til at leietaker kommer ovenpå igjen, for eksempel ved betalingsutsettelse eller redusert leie for en periode. Særlig gjelder dette i bygg/lokaler som det vil kunne være vanskelig å leie ut på nytt, og hvor utleier risikerer å stå uten leieinntekter i en lengre periode dersom leietaker kastes ut.Utleier bør i slike tilfeller ha et bevisst forhold til fremgangsmåte, og det er enkelte fallgruver som særlig gjør seg gjeldende dersom utleier går i forhandlinger med leietaker, og som blant annet har merverdiavgiftsrettslige og skattemessige sider.

Les også: Betal rentene nå!

Utleiers muligheter ved betalingsmisligholdNår leietaker ikke betaler, må utleier ta stilling til om han primært ønsker å forsøke å fremtvinge betaling, eller om han også ønsker å kaste leietaker ut av lokalene, eventuelt en kombinasjon. Det vil være flere spor som kan følges, for eksempel inkasso eller konkurs, samt at utleier kan benytte seg av de muligheter for tvangsfravikelse som følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.Med hjemmel i denne bestemmelsen kan leietaker ha vedtatt at manglende betaling av leie skal gi utleier rett til å kreve tvangsfravikelse.Også oppsigelse som oppfyller husleielovens vilkår kan benyttes som grunnlag for tvangsfravikelse, men ved denne fremgangsmåten kan leietaker trenere prosessen gjennom å bestride oppsigelsen, hvorpå utleier kan bli tvunget til å ta ut søksmål.

Les også: Ny dom om mva og tap på fordring

Når heving av leieavtalen benyttes som grunnlag for begjæring om tvangsfravikelse, er det et krav om at hevingen var «åpenbart» rettmessig, hvilket tilsier at betalingsmisligholdet utvilsomt må være «vesentlig».Fordelen med å heve kontrakten i stedet for å si denne opp, er at leietaker ikke kan betale seg inn igjen i leieavtalen for å unngå tvangsfravikelse, mens ulempen er at heving reduserer sjansen for at utleier oppnår frivillig betaling av utestående leie. Utleier vil da kunne stå igjen med et erstatningskrav.

Les også: Flere forsikrer seg

Det er viktig å være oppmerksom på at utleier må sende særskilt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 to uker før begjæring om tvangsfravikelse kan inngis. Namsmyndigheten vil videre være bundet av ytterligere frister, og en utkastelse vil minimum ta 12 uker å gjennomføre. Vår erfaring har vist at tvangsfravikelsesprosesser ofte tar lengre tid.  Selv om man vurderer å gå i dialog med en leietaker med sikte på at denne skal fortsette som leietaker, bør derfor varsel om tvangsfravikelse sendes.

Gir garantien tilstrekkelig sikkerhet?I de fleste næringsleieforhold er det stilt garanti til sikkerhet for manglende betaling av husleie, eller andre tap som måtte oppstå som følge av leieforholdet. Garantien utgjør normalt seks ganger månedsleien. Garantien vil til en viss grad sikre utleier mot tap som følge av manglende leiebetaling, men dette avhenger av hvor fort tvangsfravikelsesprosessen igangsettes og gjennomføres.

Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?

Særlig om fremleieforholdVed tvangsfravikelse av leietaker som har fremleiet deler av lokalene, oppstår det enkelte særlige spørsmål. Mellom utleier og fremleietaker eksisterer det ingen leieavtale. Fremleietakers rett er utledet av leietakers rett etter leieavtalen – faller leieavtalen bort for eksempel ved heving eller konkurs, vil dette også umiddelbart fjerne fremleietakers rett til å bli værende i lokalene. Dersom en fremleietaker ikke flytter ut frivillig må utleier også begjære tvangsfravikelse av fremleietaker.Dersom fremleietaker er godkjent av utleier, vil han ha et særlig vern etter husleieloven som må hensyntas dersom utleier sier opp avtalen med leietaker.

Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier

Mva-refusjon ved «tap på krav»?Leietakers manglende vilje eller evne til å betale leievederlaget vil også kunne ha en innvirkning på utleiers avgiftsbehandling. Dersom leien faktureres med merverdiavgift, vil utleier ha innrapportert utfakturert merverdiavgift på sine omsetningsoppgaver i samsvar med fakturert leie. Manglende betaling av leie vil dermed innebære at utleier innbetaler merverdiavgift til staten, selv om det ikke er mottatt betaling fra leietaker.Merverdiavgiftsregelverket åpner imidlertid for at utleier på visse vilkår kan få tilbakebetalt merverdiavgift fra staten dersom leietaker ikke er i stand til å betale full leie, såkalt tapsfradrag.Det er viktig å være oppmerksom på at tapsfradrag kan bli nektet dersom skattemyndighetene mener at en utleier har ettergitt krav om leie, eller eventuelt at fordringene må anses konvertert til langsiktig gjeld. Dette vil typisk kunne bli et tema i tilfeller der utleier og leietaker er nærstående og i tilfeller der utleieren har utvist begrenset aktivitet for å inndrive sine krav.Det er av denne grunn viktig at utleier er bevisst denne problemstillingen dersom det inngås forhandlinger med leietaker om for eksempel betalingsutsettelse eller lignende.

Les også: Glemt å tinglyse?

Skattemessig fradragSkatteplikt for leieinntekt vil oppstå etter hvert som kravet på leie etter leieavtalen opparbeides, uavhengig av om de faktisk betales. Får leietaker eksempelvis betalingsutsettelse på utestående leie, vil utleier likevel bli skattepliktig for den ubetalte leien. For at utleier skal kunne kreve fradrag for inntekt som uteblir, krever også skatteloven at fordringen som har oppstått er endelig konstatert tapt.Hva som skal til for å oppfylle dette kriteriet er nærmere definert i forskrift og rettspraksis. Er utleiers krav sikret gjennom garanti, vil fordringen for denne del ikke kunne anses tapt.

Regnskapsmessig behandlingI likhet med den skattemessig siden, skal leieinntekten regnskapsføres som en inntekt etter hvert som den påløper. Leieinntekten regnskapsføres normalt lineært over leieperioden. Det må gjøres en vurdering av hvorvidt det er sannsynlig at utleier vil kunne inndrive den fordringen som oppstår som følge av ubetalt husleie.Dersom det ikke er sannsynlig at leietaker vil kunne gjøre opp fordringen skal denne nedskrives.

Les også: Tips ved etablering av asylmottak

Betydningen av leieforhold ved kjøp og salg av eiendomLeieavtaler spiller også en viktig rolle for verdsettelsen av et bygg og vil ofte være sentralt dersom utleier (og eier) vurderer å selge bygget. Hvorvidt eiendommen er å anse som en utviklings-case eller en yield-case, vil her kunne ha betydning for om utleier bør selge eiendommen med eller uten leietaker. Betalingsmislighold hos leietaker vil etter omstendighetene kunne omfattes av selgers opplysningsplikt ved et salg.Men også kjøper av eiendommen bør foreta en gjennomgang av leietakeres evne og vilje til å overholde leieavtalen, herunder betale husleie. Som underlag for denne vurderingen kan leietakers regnskaper og betalingsanmerkninger gjennomgås, samt leietakers betalingshistorikk under husleieavtalen.Hvis det i leieavtalen er regulert at det skal stilles sikkerhet, bør det påses at sikkerheten faktisk er stilt.

Arild Gjelsvik og Axel Cooper er advokater i EY. Sanaz Ferdowsi er advokatfullmektig/siviløkonom i EY. Paul Larsen og Eirik Larsson er statsautoriserte revisorer i EY.

EY publiserer en ny artikkel hver måned frem til sommeren i en artikkelserie om ulike tema knyttet til fast eiendom. EY har lang erfaring med tverrfaglig bistand til eiendomsbransjen, og har et bredt eiendomsteam bestående av advokater, økonomer, revisorer og konsulenter.