Pekes ut som kjøperen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter skrev mandag at Statoil er i ferd med å selge det eksisterende hovedkontoret på Forus. Det er en utenlandsk kjøper, høyst sannsynlig amerikansk.

Prisen ifølge en kilde skal være ca. 2,3 milliarder kroner, yielden – direkteavkastningen – rundt 5,6 prosent. Fra et annet hold har NE nyheter hørt en enda høyere pris, om lag 2,55 milliarder kroner.

Prosjekt PlutoCBRE igangsatte i januar det såkalte «Prosjekt Pluto», som er navnet på salgskampanjen for bygget. Det formelle kjøpsobjektet er aksjene i Forusbeen 50 AS. I prospektet fra CBRE fremkommer det blant annet at de totale årlige leieinntektene ligger på 148,7 millioner kroner.

Det tilsvarer 1250 kroner kvadratmeteren av kontorarealene på 100 000 kvadratmeter. I tillegg er det 13 670 kroner i året per parkeringsplass for totalt 1654 plasser. Totale arealer i Statoils hovedkontor er 119 931 kvadratmeter, og det er full indeksregulering av kontraktene. Gitt betingelsene i leiekontrakten (se nedenfor), ser det ut til at det er en ordinær kontrakt.

Forutsetter vi eierkostnader på 7-8 prosent, tilsvarer en netto yield på 5,6 prosent en salgssum på 2450 millioner kroner. 2550 millioner og eksempelvis 137 millioner i netto leieinntekter, gir en yield på snaue 5,4 prosent, som høres for lavt ut, mens en salgssum på 2,3 milliarder indikerer 5,9 prosent. NE nyheter understreker at eierkostnadene er ukjente, 1 million i avvik tilsvarer 17 millioner kroner på verdien.

Opsjon på forlengelseStatoil vil som NE nyheter har skrevet tegne en 15-årig leieavtale, men har i tillegg en opsjon på en forlengelse på fem pluss fem år. Leiekontrakten er en «as is»-leieavtale, i tilstanden som lokalene er.

Utleier står for utvendig vedlikehold og reparasjoner, men også interne utskiftinger av blant annet tekniske installasjoner som ikke lenger kan videreføres til en fornuftig kostnad, i tillegg til andre ordinære eierkostnader.

NE nyheter har nå fra uavhengig holdt hørt at kjøperen er Colony Capital, Inc, som altså har hovedkontor i Los Angeles. Selskapet er ifølge hjemmesidene et ledende eiendoms- og investeringsselskap som har 14 kontorer i ti land og mer enn 300 ansatte.

Stor aktørColony Capital, som ledes av gründeren Tom Barrack (bildet) er notert på New York-børsen og har til sammen 24 milliarder dollar i egenkapital i ulike fond. Disse fondene har investert over 60 milliarder dollar, nærmere 460 milliarder kroner med dagens valutakurser. Et Statoil-kjøp vil dermed tilsvare 0,5 prosent av samlet kapital.

Filosofien til Colony Capital er å oppnå en attraktiv risikojustert avkastning gjennom et bredt utvalg av investeringsstrategier i eiendom, både i form av egenkapital og gjeld. Colony Capital prøver videre å utnytte mulighetene som de ulike syklusene gir.

Men gitt at Colony Capital er kjøperen, skjer altså dette kjøpet på nivåer der direkteavkastningen er nær bunnen, og der pilene ikke akkurat peker oppover for Forus. Flere markedsaktører har også overfor NE nyheter pekt på den enorme restverdirisikoen en kjøper vil sitte med når leiekontrakten med Statoil går ut.

Det kryr ikke av andre leietakere på Forus som eventuelt kan ta over drøyt 100 000 kvadratmeter med lokaler, og byggene begynner å bli gamle. 26 000 kvadratmeter er ført opp i 1979, de nyeste byggene er fra 1994. Debitorrisikoen underveis med Statoil er imidlertid i realiteten lik null.

Foto: YouTube