Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Iført dongeribukser, skjorta åpen i halsen og joggesko, ser han ut som han skal ut og drikke øl med gutta. Men han er en travel forretningsmann med femten tusen leiligheter å passe på. Den gutteaktige måten å snakke på underbygger bildet av en mann med et kvikt hode og mye energi.
Han er en råtass til å håndtere eiendomsmarkedet, både i Norge og Sverige.
Forsidene trekker prisene ned– Det er en myte at boligmarkedet er så blodrødt. Jeg er imponert over boligmarkedet. Prisene har gått opp én prosent for leiligheter i Oslo i år. Veldig svakt i forhold til tidligere i år. Men én prosent opp er ikke Ragnarokk. Og målt mot tolv måneders massiv negativ omtale, er det faktisk imponerende bra.
Han peker mot veggen som er tapetsert med avisoppslag om hvor dårlig boligmarkedet er. Vi sitter på hans enkle, men ganske stilige kontor i Fredensborg Kontorsenter, som han eier, like ved Akerselva og Vulkan. Utenfor bankes og mures det. Fasaden på bygningen fra 1939 pusses opp.
– Men sesongkorrigert er det ned?
– Ja, for vi har hatt veldig mange sterke sesonger. Man kunne lure på hvor boligmarkedet hadde vært uten alle forsidene. Psykologien er viktig.
– Hva er grunnen til at prisene tross alt går litt opp?
– Innflytting til Oslo bestemmer behovet for boliger. Hvis etterspørselen er større enn tilbudet, presses prisene. Det gir også god prisutvikling på utleie.
Utleiebaron– Det er grenser for hva folk klarer å betale?
– Ja, når folk skal kjøpe er det kombinasjonen av rentenivå, lønn og foreldrehjelp som avgjør. Når de skal leie er det stort sett bare lønn/trygd og hvor tett de akspeterer å bo. De siste tolv månedene har det vært en sterk leieprisutvikling. Over halvparten av Oslos utleieleiligheter eies av privatpersoner som ofte har flytende rente og som har fått merke høyere finanskostnader. Disse presser på for å få dekket sine kostnader.
– Men du er ikke i samme situasjon?
– Vi har alltid hatt en lang finansiering, så vi tjener nå på at vi har lange rentebindinger. I 2004 og 2005 var renten ekstremt lav, og vi så at mange hadde bedre kontantstrøm enn oss. De hadde tre prosent rente, vi hadde fem og en halv. Vi har fortsatt fem og en halv. Men selv om kontantstrøm er viktig, så følger vi også verdiutviklingen nøye. Leser man avisen ser det jo ganske mørkt ut.
– Hvorfor skaper mediene et slikt bilde?
– Det har jeg ikke noe godt svar på. Hvis det er opp, så skriver de opp, opp, opp, løp og kjøp. Ofte litt ukritisk. Hvis det begynner å gå ned, så er det ned, ned og atter ned. Variasjonen er viktig for mediene. Et normalt og stabilt marked er ingen historie.
Kjøpekraften er fortsatt god– Du gir journalistene skylda for at prisene flater ut?
– Nei, vi har hatt et boligmarkedet som svært lenge har gått mye opp, langt over trend, at det måtte flate ut eller korrigere ned. Og det er ikke journalistenes skyld. Men de hjelper jo litt til. Hvis vi ser på hva folk har i inntekt i dag og hva rentenivået er, så er disse forholdstallene fortsatt gode. Derfor er det ganske god kjøpekraft i forhold til dagens boligpriser. Vanlige boliger for folk flest tror jeg fortsatt holder seg bra, men en del høyt prisede nybygg, kunstig prisede borettslagsleiligheter og andre bobler skal nok punkteres i tiden fremover.
– Og nå stuper nybyggingen av boliger?
– Ja, igangsettingen av nye boliger i Oslo er ned til 2000 enheter i året, mens det fortsatt flytter inn ca. 10-20 000 personer hvert år. Det gir et boligbehov på 5-10 000 boliger i året. Veksten i antall husholdninger vil helt sikkert reduseres når temperaturen i økonomien kommer ned, men jeg tror ikke at antall husholdninger vil reduseres. Og jeg tror fortsatt at lagrene vil tømmes.
– Dermed skulle prisene på brukte boliger bli presset opp. Men det ser vi jo ikke mye til?
– Nei, fordi det er sterke krefter som presser prisene ned. Nå begynner renten å nærme seg åtte prosent, det er mye i forhold til tre og en halv prosent. Det koster mer å eie en bolig. Men den under liggende veksten i befolkningen er likevel det aller viktigste.
Finanskrisen– Hva kommer finanskrisen i USA til å bety for boligmarkedet her hjemme?
– Det viktigste tror jeg er psykologien i dette, som fra før av er litt negativ og som med finanskrisen blir enda mer negativ, folk blir reddere, og denne redselen slår ut i at forbruket går litt ned, man skifter ut kjøkkenet litt sjeldnere. Det blir litt mindre å tjene for dem som bor i byen, mange får dårligere vilkår ved å bo i Oslo, færre flytter inn til byen, og boligetterspørselen vil gå litt ned. Jeg tror at bankene kommer til å stramme inn slik at det blir litt tyngre finansiering enn det vi har hatt hittil. Dette kommer til å senke temperaturen. Vi er inne i en nedadgående spiral. Men for leieinntektene tror jeg dette virker motsatt. Lysten til å kjøpe avtar når prisutviklingen er usikker. For et par år siden var hele markedet trygg på at den boligen man kjøpte i dag ville være verdt minst fem prosent mer tolv måneder senere.
– Olav Thon spår ny boligfest innen fem år. Skal vi vente så lenge?
– Takk til Olav! Jeg tror at når vi får den første rentenedgangen en gang til neste år, så blir dette et viktig signal til markedet. Da tror jeg at det blir en langsom bedring.
Hverdagsboliger for folk flestIvar Tollefsen bygger nesten aldri nytt. Han kjøper, oppgraderer og leier ut. Han selger litt nå og da, men eiendomsporteføljen hoper seg opp, og ingen privatperson i Norge eier så mange boliger som ham. Han er Norges boligkonge. De fleste av de 2500 leilighetene ligger i Oslo. I tillegg kommer i Asker, Bærum og på Sunndalsøra.
– Hva slags leiligheter kjøper du i Norge?
– Sentralt plasserte hverdagsboliger for folk flest, ikke Aker Brygge eller beste Frogner, men rett rundt hjørnet på beste Frogner. Det fascinerende med bolig er at det er et produkt alle mennesker trenger uansett hva som måtte skje med landet eller personen. Man vil alltid få støtte til å leie en bolig. Om alle våre leietakere skulle bli arbeidsledige, vil de få sosialstøtte slik at de kan betale husleia.
– Det skjer rett som det er at leietakere ikke klarer å betale husleia og må kastes ut?
– Vi har veldig tett betalingsoppfølging. Det purres etter fem dager, og namsmannen varsles etter tre uker. Slik går maskinen. Men det tar tid hos namsmannen, så betaler de innen 65 dager, beholder de boligen sin.
Stor i Sverige– Du eier boliger for ni milliarder kroner i Sverige. Hvorfor er du så aktiv der?
– Jeg er på jakt etter eiendomsmarkeder som er i en slags forvandling, jeg mener det svenske markedet kanskje er det. Mange svensker rister på hodet av oss når vi kjøper i dag. De har sittet i et trått boligmarked i lengre tid med strenge reguleringer. Tiden vil vise om vi har truffet i Sverige.
– Er det hard konkurranse om disse boligeiendommene?
– Det svenske meglerapparatet er veldig profesjonelt og budkonkurransen er stor.
– Konkurrerer du med svenske investorer som ligner på deg?
– Gjennom flere år har mange fond investert i Sverige, for eksempel Acta. Det har vært lignende utenlandske fond. Så har vi de større svenske private eierne, for eksempel Stena-familien og Wallenstam-familien. Vi er i samme marked.
Små leiligheter mest lønnsomt– Vokser behovet for større leiligheter?
– Vi har veldig mange små leiligheter, og det synes vi er bra, for det gir en bra kontantstrøm i forhold til verdien på boligen. I boligmarkedet er det vanskelig å ha en god avkastning på store boliger. Oslo Kommune har kommet med nye regler som gjør at man i praksis ikke får lov til å bygge boliger på under førti kvadratmeter. Jeg tror derfor at de små boligene vi har, og som mange mennesker liker, kommer til å øke i verdi, for det blir en mangelvare.
– Hva tror du om utviklingen av boligene på Fornebu?
– Jeg kan ikke noe om Fornebu, men personlig synes jeg det er synd at man ikke laget en reguleringsplan der man gravde seg inn i Fornebulandet, laget kanaler og fikk mer vann med strandlinje og båtplass for mange. Massene kunne legges opp i store hauger som ville gitt variasjon, ikke bare ble en flat pannekake oppå den gamle rullebanen. Da hadde det blitt hyggeligere å bo der, tror jeg
– Men du eier noe som kalles ”Fiskernes tomt” på Snarøya?
– Ja, det er en ren boligtomt, en gammel fiskers bolig som har ligget på et nes og som jeg etter hvert skal flytte inn i.
Tre millioner i verdiøkning pr. dagHan tror verdijustert egenkapital i selskapet sitt nå ligger på rundt fire milliarder etter å ha ligget på 650 millioner i 2005.
– Det blir tre millioner pr. dag i verdiøkning?
Han smiler forsiktig og sier med lav og nesten likegyldig stemme:
– 650 millioner var kanskje litt lavt beregnet i 2005. Men det har vært noen gode år i eiendom
– Har resultatet gått tilsvarende opp?
– Den løpende avkastning på boligeiendom er normalt relativt lav. Resultatet av verdiveksten blir bare synlig ved salg. Vi selger relativt sjelden. I år tipper jeg vi gjør et resultat på 250-300 millioner. Men det viktigste for oss er hvordan vi utvikler verdiene våre.
– Du sitter på Norges største private leilighetsportefølje. Hva bruker du leieinntektene til?
– Først og fremst betale renter, jeg bruker også veldig mye på vedlikehold og løpende oppgradering. Mange eiendommer vi har kjøpt er slitte når vi kjøper dem.
– Når dere selger, hva er grunnene?
– I Norge hadde vi et markedssyn fra 1993-2005 som gjorde at vi solgte null, vi mente hele tiden at markedet skulle videre oppover. Så kom vi til et punkt der vi mente at nå var det så høyt at det kunne være fornuftig å selge. Samtidig som vi ønsket å invester i Sverige. Vi klarer ikke å treffe toppen eksakt med store volum. Men vi har solgt for ca. to milliarder kroner i Norge de siste tre årene. Det har vært bra. I år har altså prisene gått opp én prosent. Vi solgte en del eiendom som hadde utviklingspotensial som vi hadde synliggjort men selv ikke ønsket å utvikle. Vi solgte også eiendom som vi syntes ga veldig lav løpende avkastning, litt mer luksuspreget eiendom, litt store leiligheter, pluss eiendom som ikke lå så sentralt. Vi rendyrket profilen.
Gøy å henge i et tau i en fjellvegg– Men du liker å ta risiko?
– Egentlig ikke. Jeg liker å mestre vanskelige situasjoner, men har ingen risikoforkjærlighet. Jeg henger ikke i et tau i en fjellvegg noen uker egentlig for risikoen sin del, men fordi det er glede å mestre noe som er veldig vanskelig.
– Du minimaliserer risikoen?
– Ikke sant? Det er gøy å velge seg noe som er veldig vanskelig og bruke kreativitet og engasjement for å gjennomføre dette på en trygg måte.
– Du har vært med på mye?
– Joda, på hele 90-tallet gjorde jeg ikke annet enn å dra på tur, klatre i fjell og gå på ski, de siste årene er det blitt noen bilrally.
– Du er tiltrukket av fart og spenning, men innenfor en ramme som gjør at du ikke risikerer livet, hva forteller det om deg som person?
– Det forteller i alle fall at jeg synes det er gøy å være et annet sted enn på kontoret, selv om det også kan være gøy. Kameratskapet er utrolig viktig. Tre uker i en fjellvegg sammen med tre kamerater, er en fantastisk nær-guttevenn-opplevelse. – Selv om det kan være fysisk vondt å henge tre uker i en fjellvegg?
– Med smerte følger også velbehag. Når jeg har vært sulten lenge, så smaker maten fantastisk. Når jeg har vært bunnfrossen i femten timer, er det deilig å bli varm igjen. – Og å vite at du blir varm og får mat? – At det ikke er hundre prosent sikkert er også en kvalitet.
Til topps med Ulvang og Næss– Du ledet ekspedisjonen ”Fem fjell” i 1992, med blant andre Vegard Ulvang, Stein P. Aasheim, Ralph Høibakk og Arne Næss jr. på slep. Hvordan ble du leder for den gjengen?
– Det var min idé og mitt prosjekt. Gutta ble med meg, og da var det naturlig at jeg organiserte det. Jeg var jo ikke sjef, mer en organisator. Ofte er det den tristeste jobben.
– For å kunne dra på en slik tur, må man ha penger og kunne ta fri, og man må kanskje kjenne de rette menneskene?
– Klatring er et lite miljø i Norge, grensene for å bli kjent er små, og folk er hyggelige og imøtekommende. Men penger hadde jeg ikke i 1992. Jeg kjørte rundt i min femten år gamle bil, som kosta fem tusen, og på jobben gikk det sånn måtelig i minus. Jeg hadde kjøpt en liten eiendom i Sandnes og drev kontorsenter her i Møllerveien, der jeg leide og fremleide. Jeg gjorde en bra jobb med sponsorer og hadde et bra produkt, holdt mange foredrag og jobbet mye med det. Det var dette som finansierte turen.
Hoppet av skolen som 17-åringSiden 1985 har han hatt kontor i Møllerveien på Fredensborg. – Vi fant ut at vi hadde for mye kontorplass og ville leie ut det vi ikke trengte. Jeg så også at gårdeieren hadde mange ledige leiligheter i etasjene over oss. Vi endte opp i seriøse samtaler, og han ville selge gården. Dermed fikk jeg min første gård bare fordi vi tilbød oss å hjelpe til med å leie ut ledige leiligheter.
Da var han 24 år og en dreven selvstendig næringsdrivende. Han hoppet av fra videregående skole på Bekkestua etter å ha startet egen næringsvirksomhet som 14-åring. Rabbit Disco og senere Tollefsen Entreprises AS. Han surfet på discobølgen og installerte diskoteker. Mobile diskoteker. Han ”spilte” til dans på 70-tallet. Etter hvert ble det arbeidsformidling med disc-jockey’er i stallen.
– Jeg leide ut discjockey’er til nattklubber og bygget også diskoteker. Jeg hadde en leverandør i England og visste hva som trengtes, også av lyd og lys. Læreren min anbefalte meg å slutte, for jeg var så mye borte på grunn av jobbingen at jeg ikke ville få standpunktkrakterer. Men karakterene var bra.
Han flyttet fra Asker til Oslo og bygde seg hus i Bærum da han var 21 år. Han var tidlig ute med det meste, også barn. Tidlig opp om morran var han også.
– I mange år sto jeg opp ti over halv fire for å gå med avisen.
Ekstra motor– Har du en egen motor, slik mange finanstalenter har?
– Jeg tror at den energien er der og at den kan være medfødt på et eller annet vis. Det kan virke som at den er der uansett hva slags motbør man får. Slike folk bare slår seg frem, om de er med i krig eller sitter i fangeleir, de kommer seg gjennom det. For en som vil skape noe, en kunstner, idrettsutøver eller forretningsmann, er den kraften noe av det viktigste. Man kan lære seg et fag, men denne kraften er ofte det som bygger hus eller bruer eller formuer.
– Du har en formue som overgår det meste av hva vi nordmenn får til. Er det noen grense for stor formuen din kan bli?
– Jeg er midtveis i livet nå. Det er gøy å jobbe, men det er vel så viktig for meg i årene som kommer å være ute på ski og i fjellet. Om jeg skulle ønske å bygge formuen størst mulig, burde jeg nok vært på kontoret hver eneste dag. Men det er ikke noe mål i seg selv, målet er å jobbe så mye at det er gøy å jobbe og at jeg får nok tid til å gjøre andre ting jeg setter stor pris på.
Nansen på syre– Er du et konkurransemenneske?
– Egentlig ikke. Det er gøy å vinne, men det er ikke noe problem å ikke vinne. Det er gleden ved å være til stede som er viktig. Det er gøy å planlegge Grønlandskryssing og sette oss som mål å gå raskere enn noen annen. Med rekord som eneste målsetting, ville jeg nok sett på det som et nederlag om jeg ikke lyktes.
Men han klarte det. Åtte dager og ni timer. Nansen ville blitt en sinke.
– Vi gikk så fort at det var en helvetes tur. Det snødde de fire og et halvt første døgnene, vi gikk 16-17 timer hver dag og var helt på grensen av hva kunne klare. Jeg håper jeg slipper å gå den turen igjen. Men hvis noen går fortere, må jeg kanskje tilbake…
– Var Nansen tøffere?
– Nansens prestasjon var ikke kryssingen i seg selv, men å gå inn i det store intet. Legge i vei innover innlandsisen uten å vite om han kom til å dette ned i et stort svart hull. Eller om man ville møte indianere.
– Har du noen gang gått inn i det store intet?
– Vi gjorde det i Antarktis i 1994. Da dro vi inn i områder hvor ingen hadde vært tidligere. Vi kom tilbake i 1996 og 1997, men det å gå inn i det store intet med satelittelefon og brukbare flyfotos er ikke det samme som det var for hundre år siden. Men det var spennende! Et supereventyr.
Bresprekker er skumlest– Hva er det mest dramatiske du har vært med på, nesten døden nær?
– Det skumleste er bresprekker. Å gå ut av teltet om morgenen for å gå på do, og plutselig befinne seg på et trommeskinn hvor staven går rett igjennom. Skal jeg forover, bakover eller til siden? Det er lettere med en bratt fjellvegg. Men jeg har hatt noen stygge ulykker med bil.
Tenkte vi det ikke. Det å kjøre rally Paris-Dakar er ingen spøk. Særlig når bilen gjør flere saltoer og farten er 160- 170 kilometer i timen. Hvordan overlever man det?
– Det er ikke skummelt, det går så fort. Liten tid til å tenke. Enten så overlever jeg eller så overlever jeg ikke. Selvsagt. At vi ikke tenkte på det.
– Det er skummelt i de to sekundene det pågår. Etter fem-seks saltoer står bilen stille og jeg krabber ut – i live. Vi har 6 punkts sele og hjelm. Solid bur, automatisk brannslokking etc.
– Hvordan reagerer kroppen etterpå?
– Blir jævlig stiv i nakken.
Han tar seg i nakken og smiler bredt.
– I to uker er det nesten så jeg ikke kan røre på meg.
– Hva står på programmet nå?
– Jeg skal fortsette å kjøre mye rally, Paris-Dakar neste år, være med i det Sør- Afrikanske mesterskapet, og håper på en rask tur til Nordpolen på ski neste år. Før det smelter helt.
Black Sabbath– Hva rekker du å gjøre i en hektisk hverdag?
– Akkurat nå jobber jeg 10-12 timer om dagen. Men jeg løper og trener og går på rulleski. Jeg er sjelden med i mosjonsløp som Oslo Maraton og slikt, ikke Birken heller. I Skarverennet nå sist var det så fint vær, og da gikk jeg over Hardangervidda og ned til Rjukan, mens de andre gikk mot Hallingskarvet. Å gå med ti tusen mann er ikke helt meg.
– Kultur?
– De gamle rockestjernene, som Deep Purple, Black Sabbath, Cat Stevens, Neil Young, og deres type musikk ligger mitt hjerte veldig nær. Jeg sovner på opera.
Tenkte vi det ikke.
(Foto: Linn Cathrin Bye/Kolonihaven)
