VIKTIG NYVINNING: Såkalte "digitale tvillinger" av bygg, altså en digital eller virtuell representasjon av en fysisk bygning, er en nyvinning som kommer til å påvirke bygg- og anleggsbransjen så vel som eiendomsbransjen stort i årene fremover, sier Henriette Lyngholt og Henrik Botten Taubøll i Wiersholm.
VIKTIG NYVINNING: Såkalte "digitale tvillinger" av bygg, altså en digital eller virtuell representasjon av en fysisk bygning, er en nyvinning som kommer til å påvirke bygg- og anleggsbransjen så vel som eiendomsbransjen stort i årene fremover, sier Henriette Lyngholt og Henrik Botten Taubøll i Wiersholm.

Nye krav til digitale tvillinger av bygg

Revisjonen av arkivloven gjør at flere virksomheter nå må få bedre rutiner for hvordan de lagrer den digitale informasjon de har om byggene sine.

Publisert Sist oppdatert

Vi lever i en verden i rivende utvikling og digitaliseringen har kommet for fullt i eiendomsbransjen. Det pågår et stadig arbeid med å bringe det juridiske regelverket a-jour med den endrede virkeligheten.

Såkalte “digitale tvillinger” av bygg, altså en digital eller virtuell representasjon av en fysisk bygning, er en nyvinning som kommer til å påvirke bygg- og anleggsbransjen så vel som eiendomsbransjen stort i årene fremover.

Bruken av digitale modeller for prosessering og lagring av dokumentasjon er ikke ny og det har i alle år blitt stilt strenge lovkrav til bruk og arkivering av dette i fly- eller oljebransjen. I Danmark foreligger det eksempelvis i dag en plikt for det offentlige om å utarbeide og lagre “digitale tvillinger” i form av BIM-modeller for alle sine bygg. Her i Norge diskuteres det nå i forbindelse med en pågående lovrevisjon hvordan ulike formater tilknyttet BIM kan brukes som en lovlig måte å lagre data i henhold til arkivloven, i en tid der lagring av fysiske dokumenter er på vei ut.

LES OGSÅ: Malling med digital storsatsing

Informasjon om utviklingen av det bygde miljø er viktig samfunnsinformasjon som i sterkt økende grad blir dokumentert som BIM, men som i dag ikke finner veien til offisielle arkiver.il man i fremtiden oppfylle kravene til at arkivert informasjon er “gjort tilgjengelig” om data lastes opp på en måte som ikke er mulig å lese av på en fornuftig måte? Og hvordan påvirkes eiendomsdriften i selskaper med over 50% statlig eierskap som Bane NOR, Avinor, Statskog, Vinmonopolet, Mesta, Equinor mv. av forslaget om at de skal følge Statsbygg og underlegges arkivlovens bestemmelser?

I dag er det arkivloven fra 1992 som stiller krav til det offentlige om hva som skal dokumenteres og lagres for fremtiden. Det uttalte formålet til loven er å sikre et arkiv som består av dokumenter med forskningsmessig eller kulturell verdi og dokumenter som inneholder viktig rettslig eller forvaltningsmessig informasjon slik at dokumentene blir tatt vare på og gjort tilgjengelige for fremtiden. Kort sagt skal dokumenter som kan ha verdi for fremtiden arkiveres og gjøres tilgjengelige for fremtidige generasjoner.

Digitaliseringen var i 1992 på et helt annet stadium enn i dag, og loven er av den grunn ikke helt i tråd med utviklingen i samfunnet siden den tid. Det har derfor kommet forskrifter til loven som for eksempel gjør at digitale tvillinger av bygg nå kan lagres som elektroniske formater i et arkiv som en lovlig løsning. Ny teknologi og digitale arkiver gir også forskere og andre helt nye muligheter for kvantitative undersøkelser med utgangspunkt i arkiver.

Regelverket er i dag i stor grad rettet inn mot å dokumentere “transaksjoner”, det vil si en hendelse som utløser et vedtaksbrev. Utvalget peker på at data deles på nye måter (Snapchat, Slack, Microsoft Teams mv. og rent automatiserte rettsanvendelsesprosesser nevnes), men også i nye modeller som går videre fra de tradisjonelle dokumentene.

(Kilde: NOU 2019:9)
(Kilde: NOU 2019:9)

I store utviklingsprosjekter vil det finnes mye relevant og arkiveringspliktig informasjon som generes i BIM-modellene de statlige selskapene bruker.  Bygningsinformasjonsmodellering (BIM) er benevnelsen på digitale modeller av bygg og skal fungere som samhandlingsverktøy mellom ulike interessenter. Størst fleksibilitet og valgfrihet får man dersom man baserer seg på programvare som er sertifisert for utveksling av BIM gjennom åpne standardiserte formater, slik som IFC. Informasjon kan deles mellom samhandlingsverktøy ved bruk av åpne formater (åpen BIM).

Utfordringen er at det ikke finnes noen klar standard for hvordan den digitale informasjonen skal se ut, i tillegg til at de materialet fort kan være opp mot flere TB i størrelse. (Forskrift 2018 tillater allerede ISO 16739 IFC, men innholdet må kvalitetssikres). Det må derfor spørres om en lagring av enorme datamengder i PDF vil være i tråd med formålet i loven om at dokumentene skal være gjort tilgjengelige for fremtiden. Et stort digitalt “dokument” som det er nesten umulig å finne frem i kan vanskelig sies å være gjort tilgjengelig for fremtiden.

Spørsmålet må stilles om hva som skal til for at man skal oppfylle kriteriet om tilgjengeliggjøring og forsvarlig lagring. Dette bør det være et sterkere fokus på i tiden fremover.

LES OGSÅ: Støtter seg mer og mer på digitale verktøy (+)

Utviklingen innen digitalisering som har funnet sted siden 1992 er nettopp en av årsakene til at det nå foreligger et forslag til en ny arkivlov som skal hensynta utviklingen, og bygge bro til den videre utviklingen som ligger foran oss. Dagens lov er hovedsakelig bygget opp for å takle fysiske arkiver, mens vi i praksis beveger oss fra fysiske dokumenter til elektronisk saksbehandling. Det har derfor vært nødvendig med en gjennomgang av loven for å tilrettelegge for morgendagens behov.

Ett av morgendagens behov er en avklaring av bruken av og kravene til nye formater. I forslaget til den nye loven gjøres det endringer i ordlyden, men formålet med loven gir fortsatt uttrykk for det samme; man ønsker å sikre dokumentasjon om dagens samfunn til bruk og nytte for fremtiden. Bruken av digitale tvillinger av bygg vil åpenbart kunne bidra til å gi informasjon om dagens samfunn når det gjelder bruk av byggeteknikker, hvilke materialer som ble benyttet o.l.

Det er ikke foreslått å innføre et lovkrav om å lagre BIM-modeller, som i Danmark, men om selskapene har tilgjengelig data knyttet til BIM tilgjengelig vil det løpende oppstå spørsmål knyttet til hvorvidt denne informasjonen må arkiveres iht. lovens krav.

I dag gjelder arkivlova bare for offentlige bedrifter. Dette er foreslått videreført, men med et betydningsfullt unntak. Utvalget foreslår at man utvider loven til å gjelde selskaper som er 50% eiet av stat og kommune (som i offentlighetsloven) og i Norge gjelder dette de aller største bedriftene. Forslaget gjelder da alle selskaper der staten eller kommunen har over 50% eierandel.

LES OGSÅ: 19-åringer med avtale med Unloc

Utvalget erkjenner at “offentlig eide selskaper med rent forretningsmessig formål konkurrerer på linje med andre norske og internasjonale virksomheter i markedet. Å bli underlagt arkivlova kan ses som en konkurranseulempe. (..) Slik utvalget ser det, vil det ut fra hensynet til helhetlig samfunnsdokumentasjon være vesentlig å bevare dokumentasjon også fra for eksempel Equinor ASA og Norsk Hydro ASA.” Videre listes selskaper som Entra ASA, Aker Kværner Holding, Telenor ASA, DNB ASA m. fl. Opp som potensielle selskaper.  Utvalgets uttaler at deres “forslag innebærer en utvidelse av arkivlovas virkeområde som vil være merkbar for noen av Norges største virksomheter”.

I høringsrunden har det kun vært Equinor og Bane NOR av disse selskapene som har kommet med egne innspill, hvor de stiller seg negative til å underlegges arkivloven.

Det er viktig at offentlige bygg med digitale tvillinger lagres på en slik måte at man er i samsvar med de kravene som stilles. Det presiseres også at et av formålene med den nye arkivloven er å fastsette, forsvare og fremme rettskrav, og også å legge til rette for vitenskapelig forskning. Ved hjelp av digitale tvillinger kan man dersom det for eksempel skulle oppstå brann i et bygg som er konstruert på samme måte som andre, eksisterende bygninger, gå tilbake og se om det er noen fellestrekk mellom byggene. For å kunne gjøre dette er det ikke nok at informasjonen ligger arkivert, de må også være arkivert på en måte som gjør det mulig å finne frem til den informasjonen man er på jakt etter. Hvis ikke vil ikke lovens formål kunne oppnås.

Dersom man ikke oppfyller kravene som stilles etter arkivloven risikerer man straff i form av bøter. Hittil har det ikke vært tilfeller hvor brudd har ført til straff, men i det nye lovforslaget ønskes det at straff skal benyttes i større grad for å håndheve kravene etter loven. Det er også foreslått flere virkemidler for å kunne håndheve at bedrifter oppfyller kravene, herunder krav til rekonstruksjon, tvangsmulkt, gebyr og bøtestraff. Dette er et sterkt tegn på at fokus på riktig arkivering vil være viktig fremover og kanskje også at virkeområdet vil kunne utvides til det private markedet.

LES OGSÅ: Visma kjøper Fenistra – skal digitalisere eiendomsbransjen

Danmark var et av de første landene i Europa som innførte obligatorisk BIM, bruk av digitale tvillinger, for alle offentlige bygg. Dette skjedde i 2007 og har vært en suksess. Krav til obligatorisk BIM har vært en vei ut av uføret med en stadig fallende produktivitet og har økt digitaliseringstakten i hele den danske byggebransjen. Dersom Norge ser hen til Danmark, som de har gjort tidligere, er det ikke utenkelig at også Norge ønsker å innføre krav om bruk av BIM. Det at arkivloven nå åpner for ulike former for elektronisk lagring av slike data kan være det første skrittet i denne retningen. I fly- og olje-bransjen har de praktisert bruken av digitale tvillinger av fly over lengre tid.

At digitale tvillinger kommer til å bli brukt i større og større grad er det ingen tvil om. Selv om det ikke foreligger noe krav til bruken i Norge enda, er det ingen tvil om at BIM også benyttes her til lands. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har et uttalt mål om å benytte BIM-modellen som utarbeides ved prosjektering til å automatisere prosessen med byggesøknaden slik at data automatisk kan hentes ut.

Gjennom forslaget til ny arkivlov setter lovgiver et større fokus på arkivering. Fordi forslaget introduserer en sterkere grad av oppfølging og sanksjonering ved brudd på kravene, er det viktig at offentlige bedrifter ikke bare sørger for å ha lagret dokumentene, men at de også sørger for at det er mulig å hente ut informasjonen man ønsker. Dersom det ikke er mulig å innhente informasjon fra dokumentene fordi informasjonen ikke er tilgjengelig på en hensiktsmessig måte, kan det hevdes at lagringen ikke oppfyller kravene etter arkivloven. Dette kan igjen føre til bøteleggelse.

Et strengere fokus på oppfølgingen i det offentlige kan gi et hint om at arkivering av BIM også blir viktigere for den private sektoren og at det vil vokse frem et behov for bruk og lagring av digitale tvillinger i eiendomsmarkedet generelt, eventuelt gjennom lovgivning. En utvidelse av loven til også å omfatte blant annet Equinor og Bane NOR m.fl. kan ses på som et steg i denne retningen.

LES OGSÅ: Tar norsk eiendomsteknologi til Kontinentet

Det vil kunne være veldig nyttig for bedrifter å ha tilgang til informasjon om byggene sine fra digitale tvillinger, for eksempel i forbindelse med senere om- og påbygginger, innredningsarbeider, utførelse av vedlikeholdsarbeider og utskiftninger/oppgraderinger, samt rettstvister. Med en god rutine for lagring og dokumentasjon med enkel tilgang til å hente ut informasjonen man behøver, kan disse oppgavene løses raskere og forhåpentligvis til en lavere kost. Det må også kunne antas at bruk av digitale tvillinger vil være et argument for å redusere kostnadene til forsikring.

Velger man først å ta i bruk systemet med digitale tvillinger er det viktig at informasjonen holdes løpende oppdatert. Dersom det gjøres endringer i bygget, må endringen også gjøres i den digitale tvillingen.

I disse dager starter et arbeid med å vurdere nytteverdier, krav og løsninger for langtidslagring av digitale bygningsinformasjonsmodeller (digital tvilling/BIM/IFC) som kan være spennende å følge med på – særlig sett opp mot den pågående lovrevisjonen.

Henriette Lyngholt er advokatfullmektig i Wiersholms eiendomsavdeling, med særlig fokus på eiendomsrettslige og kontraktrettslige problemstillinger, samt tvist.

Henrik Botten Taubøll er senioradvokat i Wiersholms eiendomsavdeling, med særlig fokus på eiendomsutvikling og proptech. Henrik leder også initiativet Proptech Norway.