Ved
kjøp av eiendomsselskap er det vanlig at budgivere krever en «skatterabatt».
Bakgrunnen er at det skattemessig kan være en ulempe for kjøperen å overta
aksjene i selskapet fremfor å kjøpe eiendommen direkte. Man kan jo mene at
skatterabatten burde vært anses utdatert nå, snart 20 år etter fritaksmetoden
ble innført ved skattereformen 2004-06, men markedspraksis er fremdeles at man
sammenligner kjøp av aksjer med kjøp av eiendom (som om kjøperen hadde et valg).
Ved
overdragelse av aksjene i selskapet videreføres de skattemessige verdiene
uendret. Ved kjøp av eiendommen direkte etableres det nye skattemessige verdier
basert på kjøpesummen. Skattemessig ønsker derfor ofte en kjøper å overta
eiendommen direkte for å få høyere avskrivningsgrunnlag, mens selgeren ønsker å
selge aksjene fordi gevinst ved salg av aksjer er skattefritt for selskaper. I
evighetens perspektiv er i utgangspunktet transaksjonsform nøytralt. Men fordi
gevinsten ved et salg av eiendom skattlegges raskt etter salget (riktignok
normalt over noen år gjennom gevinst- og tapskonto), mens avskrivninger tas
over lang tid, er det gjerne – samlet sett for selger og kjøper – skattemessig
gunstig å overdra aksjene når selgeren er i en gevinstposisjon.
Når eiendommer
selges med tap, blir situasjonen motsatt: For selgeren blir det ofte ønskelig å
utløse tapsfradrag gjennom å selge eiendom fremfor aksjer.
Tips 1: Formulér skatterabatten presist
En
eiendom har mange «verdier», og det er mange uttrykk å holde styr på. Virkelig
verdi/markedsverdi vises gjerne i form av en eiendomsverdi etter en
budkonkurranse eller forhandling. Regnskapsmessig verdi er verdien av
eiendommen i balansen i finansregnskapet. Ofte siktes det til regnskapsmessig
verdi når man bruker uttrykket bokført verdi. For næringsbygg (utenom
utleieboliger) avviker imidlertid nesten alltid regnskapsmessig verdi fra skattemessig
verdi, fordi det er ulike avskrivningsregler regnskaps- og skattemessig.
Forskjellen mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi føres som midlertidige
forskjeller i skattemeldingen, og fører til utsatt skatt eller utsatt
skattefordel i balansen. Regnskapsmessig verdi er ikke relevant ved
beregningen av skatterabatten.
Det
er ikke nødvendig eller presist å skrive for eksempel «saldoverdi fratrukket
saldoverdi av tomten» eller «skattemessig avskrivningsgrunnlag av eiendommen
fratrukket tomten»: I skattesammenheng betyr både «saldoverdi» og «skattemessig
avskrivningsgrunnlag» at bare byggets skattemessige verdi tas med, fordi
tomter ikke føres i saldossystemet og heller ikke avskrives. Enten man er
budgiver eller selger bør man formulere skatterabatten presist, så det ikke er
uklart hvordan den skal beregnes når man inngir eller aksepterer et bud.
Det
vanlige er skatterabatten settes til en prosentsats (for eksempel 8-10 %) av
differansen mellom (i) den avtalte eiendomsverdien fratrukket en omforent
tomteverdi (for eksempel 30 % av eiendomsverdien) og (ii) skattemessig
avskrivningsgrunnlag. Meglerstandardens formulering kan med fordel brukes.
Tips 2: Se på fordelingen mellom saldogruppene
I
praksis er ofte skatterabatten kjøperen får som følge av lavere skattemessige
avskrivninger høy nok til at kjøperen kommer noe bedre ut enn om eiendommen
hadde vært kjøpt direkte. For eksempel har ikke markedsmessig sats for rabatten
beveget seg særlig nedover fra tiden med 28 % skattesats. Men om man ønsker å
beregne hvilken effekt skatterabatten ved et konkret kjøp får, bør man huske på
at man får skatterabatt for to ulike størrelser: Forretningsbygg føres
på egen saldo med 2 % saldoavskrivninger i året (4 % for blant annet hoteller).
Byggets faste tekniske installasjoner utgjør en egen saldogruppe, som
avskrives årlig med 10 %. Jo høyere andelen av eiendommens skattemessige
avskrivningsgrunnlag som utgjøres av faste tekniske installasjoner, desto
høyere burde skatterabatten egentlig være. Om et ellers eldre bygg som har vært
eiet av samme selskap over lang tid nylig har skiftet heis og
ventilasjonssystem, bør en budgiver være oppmerksom på at de «tapte
avskrivingene» ved aksjekjøp kan overstige en alminnelig skatterabatt.
Tips 3: Ved utviklingseiendom bør ikke standard skatterabatt
benyttes
Ved
kjøp av aksjer hvor eiendommen skal utvikles til boliger, er det ikke grunn til
å gi skatterabatt for tapte avskrivninger, fordi boliger ikke kan
avskrives. Men skal boligene selges etter ferdigstillelse, krever normalt
kjøperen likevel en høyere skatterabatt enn ellers: Differansen mellom
eiendomsverdien/markedsverdien og skattemessig verdi ved overtakelsen av
aksjene kommer til å øke den skattepliktige gevinsten når boligene selges. Der
eiendommen skal utvikles til boliger for salg, bør skatterabatten (i) ha en
høyere sats (og den kan utgjøre 16-20 %), fordi ulempen kommer allerede ved
boligsalgene fremfor gjennom tapte avskrivninger over lang tid, og (ii) også
omfatte differansen mellom faktisk og skattemessig verdi på tomten.
Tomteverdien inngår ved beregningen av gevinst eller tap ved de senere
skattepliktige boligsalgene.
Her kan det nevnes at situasjonen kan bli annerledes
ved etablering av borettslag, ved at latent skatt ofte i stor grad kan skjermes
gjennom bruk av den såkalte «borettslagsmodellen», som har vært akseptert av
skattemyndighetene.
Ved
kjøp av et selskap som eier et næringsbygg som skal erstattes av boliger, har
det betydning om næringsbygget ombygges eller fullstendig rives. I begge
tilfellene får man fradrag for opprinnelig skattemessig verdi, men fradragene
kommer på noe ulike tidspunkter. Det kan i enkelte tilfeller påvirke
regnestykket når man skal kalkulere hvilken skatterabatt man skal benytte i et
bud.
Ved
ombygging videreføres skattemessig verdi, og byggekostnaden legges til
den eksisterende skattemessige verdien. Det fører til at man ikke får noe
fradrag for opprinnelig skattemessig verdi før boligsalg er gjennomført, men
samtidig får man full effekt når salgene gjennomføres.
Ved
riving og nyoppføring anses næringsbygget realisert, som om det ble
solgt for 0 kr. Tapet kommer til fradrag – helt uavhengig av senere boligsalg.
Selskapet kan da begynne å ta fradrag før boligsalg er gjennomført, om man har
skattepliktig inntekt i for eksempel et annet selskap i (skatte)konsernet. Men
til gjengjeld må tapsfradragene tas over tid: Tap på bygget kan maksimalt
fradragsføres med 20 % av den negative saldoen per år. For faste tekniske
installasjoner beregnes ikke noe tap, men man fortsetter å avskrive med 10 % på
saldoen selv om installasjonene er revet (såkalt tom positiv saldo).
Tapsfradraget etter riving av tekniske installasjoner må derfor faktisk
fordeles over en lengre periode enn tapsfradraget for bygget, noe som særlig
utgjør en ulempe der skattemessig verdi av tekniske installasjoner i
næringsbygget er høy.
Som
følge av disse reglene kan man også risikere at det blir liggende igjen latente
fradrag etter at alle boligene er solgt, fordi fradragseffekten for opprinnelig
skattmessig verdi kommer over mange år. Hvis prosjektselskapet ikke er del av
et skattekonsern (hvor det kreves mer enn 90 % eierskap), kan man ikke utnytte
fradragene for å redusere skattepliktig inntekt i andre selskaper gjennom
konsernbidrag. I samarbeidsprosjekter kan det føre til en situasjon hvor
selskapet, i årene etter at alle inntektene fra boligsalgene er beskattet, får
ytterligere fradrag som ikke kan benyttes om ikke selskapet skal gjennomføre
flere prosjekter.
Der det er aktuelt med riving og nyoppføring for salg i et
samarbeidsprosjekt og opprinnelig avskrivningsgrunnlag er høyt, bør man derfor
i forkant vurdere størrelsen på skatterabatten og se på hvordan de fremtidige
tapsfradragene kan benyttes. Dette er tekniske regler som iblant får betydelige
utslag.
Om artikkelforfatteren:
Ole Andreas Dimmen er partner i eiendomsavdelingen i BAHR. Han
har en Master of International Taxation, og er en av medforfatterne i Bedrift,
selskap og skatt (Frederik Zimmer i samarbeid med Advokatfirmaet BAHR), som ble
utgitt i ny utgave i 2023.
