Skattetips: Fisjon før salg

Ved salg av aksjer er gevinsten skattefri for selskaper (fritaksmetoden), mens gevinst ved salg av eiendom direkte beskattes med en sats på 22 %. Selv om kjøpere ofte krever en skatterabatt ved kjøp av aksjer fremfor eiendom direkte, lønner det seg normalt å selge aksjer – forutsatt at eiendomsverdien ved salget overstiger den skattemessige verdien av eiendommen.

En vanlig selskapsstruktur er å legge hver eiendom i et eget aksjeselskap. Ved salg kan man da velge mellom å selge eiendommen eller aksjene i eiendomsselskapet. Men det kan også, av ulike årsaker, være tilfelle at flere eiendommer eies av samme selskap. Hvis bare én av eiendommene skal selges, oppstår spørsmålet om man bør gjennomføre en fisjon før salget.

Ved fisjon (deling) av et aksjeselskap kan man skille ut for eksempel en eiendom uten å utløse skatt, ved at fisjonen gjennomføres med skattemessig kontinuitet. Tidligere kunne en fisjon i forkant av et aksjesalg utløse skattemessig gjennomskjæring, men ut fra dagens praksis aksepterer skattemyndighetene at man legger til rette for salg av aksjer fremfor eiendom direkte gjennom en forutgående fisjon. Selskaper etter selskapsloven (ANS/DA, IS og KS) har ikke egne regler om fisjon slik som aksjeloven inneholder. Deling av slike selskaper kan imidlertid også gjennomføres uten å utløse skatt.

Disse eiendomsadvokatene er «Next Generation Partners»

Her er topplisten fra Legal500, med «Hall of Fame» og «Leading Individuals».

Tips 1: Ta verdsettelsen på alvor

Et vilkår for at en fisjon skal kunne gjennomføres uten beskatning, er at nettoverdiene fordeles i samme forhold som aksjekapitalen. Hvis 40 % av de samlede verdiene skal utfisjoneres, må derfor aksjekapitalen nedsettes med 40 %. For å sikre at man har kontroll på hvor stor andel av verdiene som overføres til det nye selskapet må man derfor verdsette de alle eiendelene og gjeldspostene i selskapet, og ikke bare det som utfisjoneres.

Før et salg ser vi at enkelte tar litt lett på verdsettelsesprosessen ved en fisjon, ettersom det samme selskapet normalt skal eie 100 % av aksjene i både det overdragende og det overtakende selskapet. Det er ingen konkrete krav til at man må ha eksterne verdsettelser. Men fordi skattefritaket ved fisjonen i verste fall bortfaller om fordelingen av verdier ikke blir i samsvar med fordelingen av aksjekapitalen, bør man gå ordentlig gjennom selskapet og vurdere post for post. 

Det gjelder særlig eiendeler og gjeld som ikke nødvendigvis har samme virkelige verdi som regnskapsmessig verdi, og forhold av betydning som ikke balanseføres. For verdien av eiendommen som (indirekte) skal selges, bør man innhente en uttalelse fra verdivurderer/megler eller i det minste foreta - og dokumentere at man har foretatt – en egen vurdering. 

Om man ved fisjonen vurderer en eiendom til f.eks. 100 millioner kr, kan etterpåklokskapen antyde at vurderingen ikke var tilstrekkelig god hvis man like etterpå ender med å selge til en verdi på 80 eller 120 mill. kr. og ikke har noe dokumentasjon på hvordan man kom til en verdsettelse på 100 ved fisjonen.

Tips 2: Verdsett skatteposisjoner særskilt

Skatteposisjoner i selskapet bør ikke uten videre verdsettes til verdien de har i balansen. For eksempel bør en vurdere markedsverdien av eventuelt fremførbart underskudd og gevinster og tap på gevinst- og tapskonto. 

Merk at man ikke fritt kan fordele skatteposisjoner ved fisjonen. Posisjoner som er tilknyttet eiendeler eller gjeld, følger eiendelen eller gjelden. Skatteposisjoner som ikke er tilknyttet eiendeler eller gjeld, skal overføres til det selskapet som fortsetter virksomheten som skatteposisjonen skriver seg fra. 

Er dette vanskelig å fastslå, skal fordelingen skje i samme forhold som nettoverdiene. Det innebærer at man for eksempel ikke fritt kan velge å beholde fremførbart underskudd i sin helhet i det overdragende selskapet, og eventuelt må sikre at man ved transaksjonen får betalt for underskuddet som overføres til selskapet som skal selges.

Et spørsmål er om man bør ta hensyn til latent skatt på eiendommene, det vil si forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi. I en prinsipputtalelse har Skattedirektoratet uttalt at det «i visse tilfeller kan være naturlig ved verdsettelsen å ta hensyn til latent skatt». Ettersom man ofte må gi kjøperen en skatterabatt ved salg av et eiendomsselskap, kan det nok være fornuftig å ta hensyn til en estimert skatterabatt på eiendommer når man fordeler nettoverdiene. Utsatt skatt i balansen i form av midlertidige forskjeller ikke er relevant å ta med som gjeld; dette er skatteeffekten av differansen mellom regnskaps- og skattemessig verdi, og er ikke det samme som latent («reell») skatt på eiendommen.

Tips 3: Tenk gjennom salgsstrukturen i forkant

Det er selgeren av aksjene i eiendomsselskapet som mottar kjøpesummen ved transaksjonen, og som påtar seg selgeransvaret. Om det er ønskelig å fisjonere «nedover», slik at det overdragende selskapet ved fisjonen blir selgeren i den etterfølgende transaksjonen, må det gjøres gjennom en såkalt «drop down-fisjon». Fisjoner gjennomføres «sidelengs», så en slik «drop down-fisjon» er teknisk sett en fisjon etterfulgt av en trekantfusjon hvor det utfisjonerte selskapet fusjoneres inn i et (gjerne nystiftet) datterselskap av det opprinnelige selskapet. 

Ved gjennomføring av salg av aksjer i kalenderåret etter gjennomført «drop down-fisjon» måtte en tidligere være oppmerksom på at fisjonen kunne utløse nye skatteposisjoner som måtte tas hensyn til ved salget. En nylig regelendring har imidlertid sørget for at akkurat denne effekten ikke lenger er aktuell.

Utbytter til en selskapsaksjonær som eier 100 %, er som utgangspunktet helt skattefrie. Hvis aksjene i datterselskapet selges før utløpet av det året hvor utbyttet ble utdelt, kommer derimot 3 % av utbyttet til beskatning (altså slik at 3 % beskattes med en sats på 22 %). Ved større utbytter før et salg, typisk fordi en stor kontantbeholdning ble overført ved fisjonen og kjøperen ikke ønsker å finansiere opp dette, kan det være verdt å ta med seg at det blir en (riktignok begrenset) skattebelastning i de tilfellene mottakeren av utbyttet ikke lenger eier selskapet ved årets slutt.

Om artikkelforfatteren:

Ole Andreas Dimmen er partner i eiendomsavdelingen i BAHR. Han har en Master of International Taxation, og er en av medforfatterne i Bedrift, selskap og skatt (Frederik Zimmer i samarbeid med Advokatfirmaet BAHR), som ble utgitt i ny utgave i 2023.