Parkering på fremmed grunn – klargjøring av matrikkelkravene

Matrikkelloven med forskrifter setter visse minstekrav til klarhet om arealangivelse ved etablering av stedbundne rettigheter på fremmed grunn. Regelverket har særlig aktualitet ved ønske om tinglysing av rettighetserklæring i grunnboken. Kravet til klarhet med hensyn til arealangivelse er begrunnet med et behov for å vite nøyaktig hvilket areal som er knyttet opp til en rettighet i favør av andre enn eieren av den aktuelle faste eiendom.

Huseiere i Holmsbu tapte parkeringstvist - må gi fra seg parkering til allmennheten

Det å ha klart for seg hvilke arealer som bindes opp til en annen persons råderett, er et gode for samfunnet. Å være seg dette kravet bevisst ved etablering av en rettighet på fremmed grunn, vil kunne være konfliktforebyggende. Mange mener imidlertid at lovgiver her strekker kravene til arealstedfesting for langt, med den følge at publikum lar være å stedfeste slike rettigheter, og gjerne i neste omgang lar være å tinglyse slike rettigheter.

Matrikkelregelverket

Det følger av matrikkelloven § 12 og matrikkelforskriften § 30 at det kreves oppmålingsforretning og etablering av egen matrikkelenhet dersom noen oppnår en

· eksklusiv bruksrett til en del av fremmed grunn, og

· denne eksklusive bruksrett er knyttet til et spesifikt areal, og

· rettigheten varer for en periode utover 10 år.

Et eksempel kan være at person A, eller den til enhver tid eier av eiendom A, får en tidsubegrenset, enebruksrett til en spesifikk utendørs parkeringsplass på del av naboeiendom B. I et slikt tilfelle gir nevnte regelverk den føring at det kreves en oppmålingsforretning for det disponerte areal, og at en slik forretning følges opp med etablering av en egen grunneiendom («bruksnummer») eller en festegrunn («festenummer»). Et fåtall unntak fra krav om slik oppmålingsforretning finnes, og vi vil nedenfor se på ett slikt praktisk unntak knyttet til arealangivelse mindre enn 12 m2.

Tinglysing i grunnboken

Et dokument som gir uttrykk for en slik bruksrett til parkeringsplass som ovenfor beskrevet, er gjenstand for tinglysing i grunnboken. Det stiftes en rettighet på fremmed eiendom, og en bruksrettserklæring om parkering vil da kunne tinglyses på den tjenende eiendom, det vil si på eiendom B. 

Statens kartverk skal imidlertid som tinglysingsmyndighet håndheve matrikkelregelverket som vilkår for tinglysing; dette følger av tinglysingsloven § 12a. Dersom kartverket korrekt oppfatter at en tinglysing vil være avhengig av forutgående oppmålingsforretning av det stedbundne areal, og dernest etablering av en egen matrikkelenhet, vil dokumentet ikke kunne tinglyses frem til de ansvarlige for oppmåling og matrikulering i kommunen, har gjort sitt. 

Først når Statens kartverk har opprettet et eget grunnboksblad for det aktuelle bruksrettsareal, vil en bruksrettserklæring i et slikt tilfelle kunne tinglyses som heftelse på den nyetablerte matrikkelenhet.

Gode naboer tjente fett på privat parkeringsdrift i offentlig sentrumsgate

Unntak for 12 kvadratmeter

For de virkelig små arealer, bruksarealer på fremmed eiendom som utgjør mindre enn 12 m2, er det et unntak. Slike arealer behøver ikke måles opp, men det har frem til nå vært uklart om unntaket kun gjelder for bebygd areal, for eksempel bruksrett til en bod på fremmed grunn, eller om unntaket også gjelder for ubebygd areal på fremmed grunn, for eksempel bruk av utendørs parkeringsplass på naboeiendom. Frem til 2021 omfattet unntaket kun bebygde arealer, men fra 2021 har forskriftsbestemmelsen fått en endret ordlyd. 

Tilhørende tolkningsmomenter har vært uklare, og det har hersket usikkerhet med hensyn til om unntaksbestemmelsen fra 2021 av, også gjaldt for bruksrettigheter på ubebygd areal. Ved brev 28.11.2023 til Brauten Eiendom AS har Kommunal- og distriktsdepartementet gitt en kjærkommen uttalelse om hvorledes forskriftsbestemmelsen er å forstå. Departementet skriver at 12 m2-bestemmelsen «må tolkes slik at den gjelder all grunn, både bebygd og ubebygd grunn. Dette innebærer at unntaket fra matrikuleringsplikten kommer til anvendelse for all grunn mindre enn 12 m2.» (Min utheving)

Departementets avklaring hva gjelder ubebygd areal, medfører at for eksempel utbyggere i utbyggingsprosjekter kan etablere utendørs parkeringsrettighet som ovenfor beskrevet, uten at det settes krav til oppmålingsforretning og uten at det derved må etableres noen egen matrikkelenhet som vilkår for etterfølgende tinglysing av en slik rettighetserklæring. 

Prosjektet kan derved uten oppmåling og særskilt matrikulering gjøres rimeligere, samtidig som det ikke går med ekstra tid til slik matrikulær handling.

For ordens skyld

Man kan godt forholde seg til en lovlig etablert bruksrett til areal på fremmed eiendom, selv om dette arealet utgjør 12 m2 eller mer, så lenge bruksretten

· ikke er eksklusiv vis à vis eieren av det aktuelle areal, eller

· ikke knytter seg til et spesifikt areal innenfor den tjenende faste eiendom, eller

· ikke strekker seg utover 10 år.

En slik bruksrettserklæring vil kunne tinglyses uten noe krav om matrikulering.

Madserud-feide om bredde på parkeringsplasser

Det er heller ikke nødvendigvis slik at en bruksrettighet som ikke er etablert i tråd med matrikkelregelverket, av den grunn blir ugyldig partene imellom. Høyesterett har ved diverse anledninger slått fast at det ikke finnes noen alminnelig regel som tilsier at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom avtalens parter. Gyldighetsspørsmålet må i det enkelte tilfelle avgjøres ved en fortolkning av den aktuelle lovbestemmelse der formålet bak loven og den aktuelle lovbestemmelse står sentralt.

Et hjertesukk

Regelverket om plikt til matrikulering av rettighet som vilkår for å få dokument tinglyst, må ikke gå så langt, og bli så omstendelig, at utbyggere og det øvrige publikum ikke ser seg tjent med å få arealet oppmålt og matrikulert. I så fall vil man utelukke muligheten for å oppnå rettsvern ved tinglysing av rettighetserklæring. Det må være bedre å få et dokument tinglyst og derved oppnå publisitet og notoritet om en rettighets eksistens, til tross for at arealet ikke er helt entydig fastsatt, enn at man ikke får et slikt dokument tinglyst og i ettertid må strides om rettighetens eksistens.

Om artikkelforfatteren:

Hugo Torgersen er cand. jur. i Brauten Eiendom AS