Overordnede kommunale ønsker og målsetninger utløser ikke økonomiske forpliktelser for grunneier

Etter reglene om refusjon i plan- og bygningsloven kapittel 18 kan utgifter til vei, vann og avløp fordeles på eiendommer som på grunnlag av fremføring av slik felles infrastruktur kan bygges ytterligere ut.

I saken avgjort av Statsforvalteren krevde Lørenskog kommune refusjon etter pbl § 18-6 for opparbeidelse av en veistrekning og vann- og avløpsrør fra allerede bebygde eiendommer på Skårersletta.

Refusjonssaken omfatter flere eiendommer som i stor grad er utbygd i henhold gjeldende reguleringsplaner, og det er lite rom for ytterligere utbygging innenfor rammene av gjeldende regulering.

Momsavtaler og offentlig infrastruktur: - Byrådet beveger seg på tynn juridisk is

- Legger opp til noe som er stikk i strid med Kommunal- og distriktsdepartementets føringer, påpeker Anne Sofie Bjørkholt og Camilla Hammer Solheim i BAHR.

Kommunens overordnede målsetning for området er imidlertid at området over tid skal endres fra dagens blandede bebyggelse med eneboliger og større næringsbygg, til å bli et sentrumsområde med høyere utnyttelse og en kombinasjon av næring og boliger. Kommunen mente det var svært sannsynlig at eiendommene kommunen krevde refusjon fra i fremtiden vil kunne utvikles med høyere utnyttelse enn med dagens regulering.

Saken omhandlet en rekke forhold knyttet til grunnlaget for refusjon. Et sentralt tema var om det kunne kreves refusjon fra de bebygde eiendommene basert på at området i fremtiden kunne få ny regulering med høyere tillatt utnyttelsesgrad. Utgangspunktet er at kommunen eller annen refusjonsberettiget kan rette refusjonskrav mot grunneiere når et refusjonsberettiget tiltak gjør en tomt "byggeklar" iht. pbl §§ 18-1 og 18-2. Et vilkår for å kunne bli ilagt refusjon er altså at eiendommen blir «byggeklar» som følge av refusjonstiltaket. Dette vil typisk være når refusjonstiltaket oppfyller plan og bygningslovens minimumskrav til infrastruktur, dvs. adkomstvei, vann og avløp.

I saken mente Lørenskog kommune at spørsmålet om eiendommene blir byggeklare må avgjøres ut ifra forventet fremtidig tillatt utnyttelse av eiendommene, og ikke ut ifra de gjeldende reguleringsplanene. Klagerne anførte at det er de gjeldende reguleringsplanene som må være utgangspunktet for vurderingen. Det avgjørende spørsmålet var dermed hvilket plangrunnlag som skal legges til grunn for vurderingen, gjeldende plangrunnlag eller et eventuelt fremtidig ikke vedtatt plangrunnlag.

Statsforvalteren påpeker på sin side at en eiendom som er fullt utnyttet etter gjeldende reguleringsplan vil verken ha en mulighet for ny bebyggelse eller en mulighet for utvidelse av eksisterende bebyggelse, fordi reguleringsplaner er rettslig bindende fra vedtakelsestidspunktet og frem til de blir endret, jf. plan- og bygningsloven § 12-4 første ledd.

Statsforvalteren konkluderte med at på eiendommer som er fullt ut utnyttet etter gjeldende arealplaner kan oppgradering av infrastruktur ikke anses å utløse noen ny utbyggingsrett i seg selv, slik at vilkåret for refusjonsplikt ikke er oppfylt. Statsforvalteren stadfester dermed at gjeldende plan er avgjørende for hvorvidt det kan oppstå plikt til å betale refusjon.

Statsforvalterens vurdering bygger på hva som er de reelle utnyttelsesmulighetene på vedtakstidspunktet og har gode grunner for seg. Denne forståelsen bidrar til å skape forutsigbarhet for både den som fremmer refusjonskrav og den som blir møtt med krav om å måtte betale.

Riktig presisering

Dersom det først er grunnlag for refusjon, kan et refusjonskrav i tilfelle ikke overstige verdien eiendommen tilføres ved refusjonstiltaket. At det i en refusjonssak ikke er grunnlag for antagelser basert på fremtidig utnytting, er tidligere påpekt av Høyesterett i tilknytning til dette. Høyesterett uttaler i HR-2017-1125-A (25) at verdistigningen må bedømmes ut fra gjeldende arealplaner, og at det ville forutsette «ei heilt anna kommunal sakshandsaming enn det lovgjevarane har sett føre seg» dersom det skulle sees bort gjeldende reguleringsplaner når verdistigningen vurderes i en refusjonssak.

Det er gode grunner for å si at synspunktet er like relevant ved vurderingen av om refusjonsplikt i det hele tatt kan oppstå, og at Statsforvalterens vedtak er en riktig presisering av dette.

Avgjørelsen til Statsforvalteren innebærer at dersom utgifter til felles infrastruktur skal kunne utlignes på flere regulerte og fullt bebygde eiendommer gjennom refusjon, må det først gjennomføres en reguleringsplanprosess for å avklare om det er grunnlag for eventuell økt utnyttelses. Det må i tilfelle gjennomføres en ordinær reguleringsplanprosess. Der kan også grunneier delta og medvirke, og både de private og offentlige interessene knyttet til den fremtidige arealbruken og utnyttingen kan veies opp mot hverandre slik det forutsettes i en plansak.

Plansaken vil dermed avklare hvilke fordeler et refusjonstiltak i tilfelle kan føre med seg, hvem som kan bygge mer på eiendommen sin og dermed også hvem skal betale en andel av kostandene til den felles infrastrukturen gjennom refusjon.

Artikkelforfatterne er senioradvokater i advokatfirmaet Haavind.