Nytt lovforslag om grunneierfinansiering av infrastruktur

Formålet med områdemodellen var å bedre forutsigbarheten for utbyggere ved å synliggjøre behovet for offentlig infrastruktur og kostnader på et tidligere tidspunkt enn etter dagens system. Etter 91 omfattende høringssvar kommer departementet med et justert lovforslag om utbyggingsavtaler og ny områdemodell.

Departementet foreslår en rekke justeringer fra det opprinnelige lovforslaget i 2021. Overordnet er hensikten med endringene å redusere kommunens risiko ved forskuttering av infrastruktur. Videre skal endringene gi utbyggerne insitament til å starte utbyggingen tidlig for å unngå senere kostnadsøkninger. Forslaget er også ment å muliggjøre en bedre helhetsvurdering og styring ved utbygging av infrastruktur i området ettersom kommunen løpende kan prioritere hvor og hvordan infrastrukturen skal bygges.

Oslo kommune vedtar nye retningslinjer for MVA-avtaler. – En klar forbedring, mener MVA-eksperter

Oslo kommune v/bystyret vedtok onsdag nye retningslinjer om bruk og vilkår for avtaler om overføring av MVA justeringsrett og -plikt for infrastrukturtiltak fra private utbyggere til kommunen.

Grunneierbidrag til finansiering av offentlig infrastruktur har vært omtvistet i eiendomsbransjen i mange år. Tendensen har vært at økende grad av grunneierfinansiert infrastruktur.

Høringsnotatet departementet nå har sendt ut er på omfattende 175 sider. Blant de mest sentrale lovendringene i forslaget er:

· Kommunen skal kunne kan velge om den i kommuneplanens arealdel vil innføre og gi bestemmelser eller ikke til hensynssone om grunneierfinansiert infrastruktur.

· Det innbetalte kostnadsbidraget skal ikke som i det tidligere forslaget være øremerket infrastrukturen som grunneierens utbygging belaster som følge av utbyggingen, og kostnadsbidraget skal beregnes basert på de samlede estimerte kostnadene for all infraturkturen som er nødvendig for utbyggingen i utbyggingsområdet.

· Grunneier betaler en fast sum pr. kvm bruksareal (BRA) som skal bygges. Beløpet betales til en «felleskasse» som kommunen styrer, noe som gir større fleksibilitet for kommunen til å prioritere infrastruktur innenfor hensynssonen.

· Nye bestemmelser skal sikre at kostnadsbidrag som utbyggerne må betale ikke skal fremstå som urimelig tyngende i forhold til den samlede utbyggingen, og kommunens fordeling av infrastrukturkostnadene mellom eiendommens i hensynssonen skal heller ikke fremstå som urimelig. Statsforvalteren er klageinstans for kommunens vedtak på dette punkt, og kan foreta en full prøving av skjønnet.

· Innbetaling skal skje ved igangsettingstillatelse.

· Kommunen skal via kostnadsbidragene få dekket sine utgifter til planlegging av infrastrukturen, beregning av kostnadene til denne, inngåelse av avtaler om forskuttering og realopparbeidelse mv.

· Når private forskutterer for kommunal infrastruktur, skal også de få dekket sine finansieringskostnader og renteutgifter via kostnadsbidragene.

· Kommunen skal gjennomføre en periodevis oppdatering av de estimerte kostnadene for infrastrukturen hvert femte år, og nytt kostnadsbidrag skal deretter fastsettes og gjelde for de neste fem årene. Underskudd fra etableringen av infrastruktur i den foregående femårsperiode skal tas med i det nye kostnadsbidraget.

· Det er enklere regler for endring av bestemmelser til hensynssonen.

· Varigheten på finansieringsordningen forlenges fra maksimum 20 til 30 år (20+5+5 år).

· Det etableres en ordning med grunneierfinansiering også til flytting av infrastruktur, for å frigjøre areal til utbyggingsformål der det i dag er for eksempel kraftledninger eller skinnegang.

Ved siden av ny modell for grunneierfinansiert infrastruktur skal det fortsatt eksistere lovregler om utbyggingsavtaler. Forslaget presiserer rammene for grunneiers eller utbyggers infrastrukturbidrag i utbyggingsavtaler, og departementets mulighet til å gi samtykke til fravike rammene. Forslaget innebærer også en presisering av at vilkårene for hva en utbyggingsavtale kan inneholde er rettsanvendelsesskjønn, som kan prøves fullt ut av domstolene.

Utbyggingsavtaler skal etter forslaget ikke være et alternativ til hensynssoner med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur. De to finansieringsordningene skal dekke forskjellige behov. Utbygging av større områder og store endringer i infrastruktur bør håndteres etter en hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur. Bruk av utbyggingsavtaler begrenses gjennom klare rammer for hva avtalene kan gå ut på, og er ment klart definert i lovteksten.

Høringsfristen for forslaget er 12. desember 2023. Både eiendomsbransjen og det offentlige er tjent med en lovregulering som er forutberegnelig og praktisk gjennomførbar her. Tiden frem til utløpet av høringsfristen bør benyttes for innspill som kan gi en god ramme for grunneierfinansiering av infrastruktur i årene fremover.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BAHR AS