Juss:
AVKLARING: Avgjørelsen innebærer at det må stakes opp en ny kurs hos Statens Kartverk, skriver f.v. Terese Negaard Sørli og Maria Moe Svalestuen i Advokatfirmaet Haavind.
Ny kurs ved beregning av dokumentavgift for resteiendom
Statens Kartverk nektet tinglysning av skjøte på en «resteiendom» på Fornebu, under henvisning til at dokumentavgiften var beregnet for lavt. Nå har Høyesterett opphevet vedtaket, og kommet med retningslinjer for hvordan verdier av resteiendom i utbyggingsprosjekter skal beregnes.
I
forbindelse med utbygging av et større område til boliger på Fornebu i Bærum
ble et restareal mellom og rundt boligblokkene utskilt som en egen eiendom.
Eiendommen er opparbeidet som uteareal og består blant annet av interne
adkomstveier, gjesteparkeringsplasser, grøntareal og et bryggeanlegg. Det er
begrensninger i reguleringsplanen mot ytterligere bebyggelse.
Eiendommen, med
uteoppholds- og lekeareal samt bryggeanlegg, skal være tilgjengelig både for
beboerne i boligsameiene og for allmennheten.
Da
utbyggingen var ferdig ble eiendommen overdratt til en huseierforening som skal
ivareta beboernes interesser. Dokumentavgiftsgrunnlaget ble oppgitt å være kr. 2.363.000.
Det oppstod så tvist om beregningen av dokumentavgift. Kartverket krevde
verdivurdering bygget på hva huseierforeningen ville vært villig til å betale
for å skaffe tilsvarende arealer. Dette var utbygger, OBOS, uenig i.
Tolkningsspørsmålet som var fremme for
Høyesterett dreier seg om hvordan «salgsverdi» i dokumentavgiftsloven § 7 skal
forstås for utomhus restarealer i utbyggingsprosjekter.
Høyesterett har kommet til at Kartverkets
vedtak på en uriktig tolkning av dokumentavgiftsloven. I denne saken er
beboerne, og også allmennheten, gjennom reguleringsplanen allerede sikret full
adgang til å benytte restarealet. Da var det ikke riktig å ta utgangspunkt i
hva huseierforeningen ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende
arealer, slik Kartverket hadde lagt til grunn.
Salgsverdien som skal være
grunnlag for dokumentavgift, må ifølge Høyesterett være begrenset til merverdien
det vil ha for en kjøper at man også blir eier. Siden adgangen til å bruke
arealene var sikret, og videre utbygging forbudt, var det begrenset hvor mye en
slik merverdi kunne utgjøre. Høyesterett uttaler derfor at det ikke kan
utelukkes «at salgsverdien i et slikt tilfelle ut fra de konkrete omstendigheter
kan være null eller ned mot null». I denne konkrete saken tok de ikke stilling
til dokumentavgiftens størrelse, men dette kan likevel gi en føring for
verdsettelsen i andre saker.
Støttes av reelle hensyn
Løsningen
støttes ifølge Høyesterett videre av reelle hensyn, siden verdien av
restarealene er gjenspeilet i salgssummen for boligene som får bruksrett til
fellesarealene. På den måten inngår arealet allerede i dokumentavgiftsgrunnlaget
fra da disse boligene ble solgt.
Avgjørelsen
innebærer at ved beregningen av «salgsverdi» etter dokumentavgiftsloven, skal
gjeldende regulering hensyntas også for slike restarealer. Avgjørelsen
innebærer at det må stakes opp en ny kurs hos Kartverket, og da antakeligvis
mer i samsvar med den alminnelige rettsoppfatningen.