VEKST: Østfold, her representert med det store byutviklingsrosjektet Værste i Fredrikstad, opplever økt interesse fra investorer.
VEKST: Østfold, her representert med det store byutviklingsrosjektet Værste i Fredrikstad, opplever økt interesse fra investorer.

Markedet falt 10-15 prosent på halvannet år, men tror på gode investeringsmuligheter i 2024

Metra Næringsmegling påpeker imidlertid at selv om 2024 blir et krevende år for næringseiendom, er det i et slikt marked man kan finne spennende investeringsmuligheter.

Publisert Sist oppdatert

– Vi opplever et roligere og mer selektivt «vente og se» transaksjonsmarked, preget av betydelig avstand mellom selgers og kjøpers prisforventning, melder årets tredje Metrarapport.

Dette er Metra Næringsmeglings markedsanalyse av næringseiendom i Follo og Østfold. Men situasjonen er ikke nattsvart, skal vi tro daglig leder Christian Wehn.

– Til tross for et fallende marked har leienivået for kontor, handel og lager/logistikk holdt seg bemerkelsesverdig stabilt i hele regionen. Noen har endog registrert en svakt stigende utvikling. Også high end kontorlokaler viser positiv utvikling. Dette er spesielt gledelig, ikke minst fordi flere prosjekter med slike lokaler, både nybygg og rehabiliteringsprosjekter, er igangsatt, påpeker han.

Renter presser yield

Wehn får følge av analyseansvarlig Signe Hesselberg, som ser for seg at 2024 kan bli året for spennende investeringsmuligheter, i et marked med mer tiltalende priser.

– Man må forvente renterisiko også neste år, men en gryende optimisme til at vi nærmer oss eller har nådd rentetoppen kan gi håp om at nivået kan falle raskere enn Norges Banks prognoser, opplyser hun.

Renteutviklingen presset yield-nivåene opp i regionen, og dermed dempet aktiviteten i transaksjonsmarkedet. Mange av endringene Metra ser sammenfaller med de nasjonale trendene i eiendomsmarkedet generelt, og Osloregionen spesielt.

– Vi har over tid vært vitne til et robust transaksjonsmarked for næringseiendom, som har vist seg motstandsdyktig selv gjennom pandemien. En konsekvens av renteøkningen er økt avstand mellom prisforventningene til selger og kjøper, og utfordrende prisforhandlinger har vært en fremtredende faktor i markedet den seneste tiden, rapporterer hun blant annet.

Spesielt syndikater og finansielle investorer har vært passive det seneste året. Dette skyldes i hovedsak utfordrende finansieringsforhold i SPV-strukturen samt et stramt kapitalmarked.

– Mange finansielle investorer sitter med kapital bundet opp i eksisterende prosjekter hvor de står i fare for å måtte allokere kapital for å opprettholde posisjoner. Likvid kapital må derfor benyttes til dette istedenfor å kunne plasseres i nye prosjekter. Det er også flere attraktive plasseringsalternativer i både aksje- og rentemarkedet som tidligere ikke har vært like aktuelle, melder Metra.

Tror på Østfold og Follo

Samtidig opplever de at de mer finansielle aktørene har stor tro på regionen deres og derfor aktivt er på utkikk etter prosjekter der. De er ifølge Metra også mer tilbøyelige til å se på lavere transaksjonsstørrelser enn før.

Prime yield på kontor i Metras markedsområde har økt til 6,5 prosent, opp 150 basispunkter fra bunnivået på 5. Til sammenlikning – i CBD Oslo er den 4,75 prosent per oktober.

Til tross for at det skal mange kvalitetselementer til for å oppnå prime yield, mener Metra Næringsmegling at dette nivået likevel en god referanse for utviklingen selv om det utgjør en relativt liten del av markedet. Markedsrapporten trekker blant annet frem dette:

· Markedet utenfor de største byene, spesielt utenfor CBD i Oslo, fikk ikke samme og sterke effekt av yield-kompresjon da Norges Bank kuttet renten i pandemien. Det skyldes et naturlig større yield-gap i vårt marked, som i sin tur gir økt soliditet i prosjektene. Denne mer moderate prisingen gjør at prosjektene gjerne er mer robuste en de man finner i core-markedene.

· Næringseiendom er en aktiva-klasse som er inflasjonsbeskyttet. Høy KPI de to seneste årene har økt leienivåene vesentlig, og dempet verdifallet til tross for yield-økningen. Vår analyse antyder at markedet har falt 10-15 prosent siden våren 2022. Det er imidlertid viktig å si at disse tallene er usikre, da transaksjonsmarkedet i Norge for næringseiendom er det laveste på flere år.

· Etterspørselen etter lager- og produksjonsarealer var frem mot sommeren 2023 relativ stabil, til tross for at næringsmarkedet for øvrig falt. Nå viser også dette eiendomssegmentet synkende tendens. Vi ser de mer oppside- og utviklingsintensive eiendommene er lettest omsettelige. Dette forutsetter imidlertid at kjøperne har solid balanse og god likviditet.

· Fondsstrukturer med forhåndsforpliktet kapital, spesielt i euro eller annen fremmed valuta, har vært aktive i markedet. Dette gjelder i særlig grad i logistikksegmentet, hvor porteføljer med lang WAULT (vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontrakter) og sterke internasjonale leietakere er ettertraktet.

· Eier-bruker-segmentet er noe begrenset av et utfordrende finansieringsklima, men dette avhenger selvfølgelig av bransje og driftsselskapets soliditet.

Follo

Regionen med Ski som regionssenter, har ytterligere styrket sin posisjon. Ikke minst på grunn av Follobanen som gjør Ski og de andre stasjonsbyene til mer attraktive knutepunkter for næringsliv og befolkning. Ambisjonen er å skape attraktive områder rundt Ski stasjon, inkludert hotell og nye kontorarbeidsplasser.

Gjennomsnittlig leieinntekt har sunket fra 1.820 til 1.800 kroner de seneste to årene, og det er 10-12 prosent ledighet. Det forventes flat leieutvikling.

Gjennomsnittlig leieinntekt for handelsarealer har sunket fra 1.600 til 1.500 kroner, og ledigheten er 2-4 prosent. Det forventes økt leieutvikling.

Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikkarealer økte fra 1.030 til 1.100 kroner på to år. Ledigheten er 6-8 prosent, og det forventes økt leieutvikling.

Fredrikstad

Byen utmerker seg på kontormarkedet gjennom en kombinasjon av vellykkede restaureringsprosjekter og målrettet nybygging i sentrum. Dette har skapt attraktive arbeidsmiljøer i historiske bygninger og et engasjement for å tilby moderne kontorfasiliteter. Slik opprettholdes Fredrikstad som en ledende destinasjon for bedrifter og organisasjoner.

Gjennomsnittlig leieinntekt har ligget på 1.700 kroner et par år. Byen har 4-6 prosent ledighet, og forventer en økende leieutvikling i 2024.

Gjennomsnittlig leieinntekt for handelsarealer har økt fra 1.480 til 1.800 kroner siden 2021/2022. Ledigheten er på 1-3 prosent og forventet leieutvikling for neste år er flat.

Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikk økte fra 640 til 800 kroner de seneste to årene. Ledigheten er på 1-3 prosent og forventet leieutvikling for neste år er flat.

Moss

Byen opplever økende interesse for grønne kontorbygg blant solide aktører som vektlegger klimaprofil og høy standard, og den tendensen ser ut til å forsterkes fremover. Disse egenskapene er svært attraktive og bidrar til lav ledighet i nybyggene.

Gjennomsnittlig leieinntekt økte fra 1.490 til 1.600 kroner. Ledigheten ligger på 7-10 prosent, og det forventes flat leieutvikling.

Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler økte fra 1.460 til 1.600 fra 2021/2022, og ledigheten er 3-5 prosent. Det forventet økt leieutvikling for neste år.

Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikkarealer har økt fra 830 til 900 kroner på et år. Ledigheten er 1-3 prosent og man forventer økt leieutvikling.

Sarpsborg

Kontormarkedet er spredt over store deler av kommunen med hovedvekt i bydelen Grålum. Flere større kontorbygg med høy standard og umiddelbar nærhet til E6 har klart å tiltrekke seg solide, kjente og stabile leietakere til høye leiepriser.

Gjennomsnittlig leieinntekt har økt fra 1.510 til 1.550 kroner, og det er 3-5 prosent ledighet. Det forventes flat leieutvikling.

Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler har ligget på 1.450 kroner siden 2021, og det er 1-3 prosent ledighet. Det forventes flat leieutvikling.

Gjennomsnittlig leieinntekt for lager-og logistikkarealer har økt fra 650 til 750 kroner på et par år, og det er 1-3 prosent ledighet. Det forventes flat leieutvikling.

Halden

Kontormarkedet i Halden er betydelig mindre enn i de øvrige Østfoldbyene, men relativt stabilt. Leieprisene for de mest attraktive byggene er på nivå med Sarpsborg, Fredrikstad og Moss. Og lavere for eldre kontorbygg utenfor sentrum.

Gjennomsnittlig leieinntekt i år er 1.250 kroner, opp 50 siden i fjor. Ledigheten på 8-10 prosent. Leieutvikling forventes økt neste år.

Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler økte fra 1.340 til 1.500 kroner. Ledigheten er 3-5 prosent og forventet leieutvikling for neste år er flat.

Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikklokaler har økt fra 550 til 650 kroner det seneste året. Ledigheten er 1-3 prosent og forventet leieutvikling for neste år er flat.

Indre Østfold

Regionen opprettholder et stabilt kontormarked, der prisene er relativt robuste og mindre påvirket av de volatile svingningene som i andre regioner. kan erfare. Kontormarkedet karakteriseres av en balanse mellom begrenset tilgang på lokaler og tilfang av leietakere, noe som gir området stabilitet. Det har vært lite nybygging og minimal oppgradering den seneste tiden.

Gjennomsnittlig leieinntekt i år har økt fra 1.100 til 1.200 kroner siden 2021. Ledigheten er på 4-6 prosent og forventet leieutvikling er flat.

Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler ligger stabilt på 1.200 kroner. Ledigheten er 2-4 prosent og forventet leieutvikling for neste år er flat.

Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikklokaler har økt fra 650 til 750 kroner det seneste året. Ledigheten er 1-3 prosent og det forventes økt leieutvikling.

Powered by Labrador CMS