– Vi opplever et roligere og mer selektivt «vente og se»
transaksjonsmarked, preget av betydelig avstand mellom selgers og kjøpers
prisforventning, melder årets tredje Metrarapport.
Dette er Metra Næringsmeglings markedsanalyse av
næringseiendom i Follo og Østfold. Men situasjonen er ikke nattsvart, skal vi
tro daglig leder Christian Wehn.
– Til tross for et fallende marked har leienivået for
kontor, handel og lager/logistikk holdt seg bemerkelsesverdig stabilt i hele
regionen. Noen har endog registrert en svakt stigende utvikling. Også high end
kontorlokaler viser positiv utvikling. Dette er spesielt gledelig, ikke minst
fordi flere prosjekter med slike lokaler, både nybygg og rehabiliteringsprosjekter,
er igangsatt, påpeker han.
Renter presser yield
Wehn får følge av analyseansvarlig Signe Hesselberg, som ser
for seg at 2024 kan bli året for spennende investeringsmuligheter, i et marked
med mer tiltalende priser.
– Man må forvente renterisiko også neste år, men en gryende
optimisme til at vi nærmer oss eller har nådd rentetoppen kan gi håp om at nivået
kan falle raskere enn Norges Banks prognoser, opplyser hun.
Renteutviklingen presset yield-nivåene opp i regionen, og
dermed dempet aktiviteten i transaksjonsmarkedet. Mange av endringene Metra ser
sammenfaller med de nasjonale trendene i eiendomsmarkedet generelt, og
Osloregionen spesielt.
– Vi har over tid vært vitne til et robust transaksjonsmarked
for næringseiendom, som har vist seg motstandsdyktig selv gjennom pandemien. En
konsekvens av renteøkningen er økt avstand mellom prisforventningene til selger
og kjøper, og utfordrende prisforhandlinger har vært en fremtredende faktor i
markedet den seneste tiden, rapporterer hun blant annet.
Spesielt syndikater og finansielle investorer har vært
passive det seneste året. Dette skyldes i hovedsak utfordrende
finansieringsforhold i SPV-strukturen samt et stramt kapitalmarked.
– Mange finansielle investorer sitter med kapital bundet opp
i eksisterende prosjekter hvor de står i fare for å måtte allokere kapital for
å opprettholde posisjoner. Likvid kapital må derfor benyttes til dette
istedenfor å kunne plasseres i nye prosjekter. Det er også flere attraktive
plasseringsalternativer i både aksje- og rentemarkedet som tidligere ikke har
vært like aktuelle, melder Metra.
Tror på Østfold og Follo
Samtidig opplever de at de mer finansielle aktørene har stor
tro på regionen deres og derfor aktivt er på utkikk etter prosjekter der. De er
ifølge Metra også mer tilbøyelige til å se på lavere transaksjonsstørrelser enn
før.
Prime yield på kontor i Metras markedsområde har økt til 6,5
prosent, opp 150 basispunkter fra bunnivået på 5. Til sammenlikning – i CBD Oslo
er den 4,75 prosent per oktober.
Til tross for at det skal mange kvalitetselementer til for å
oppnå prime yield, mener Metra Næringsmegling at dette nivået likevel en god
referanse for utviklingen selv om det utgjør en relativt liten del av markedet.
Markedsrapporten trekker blant annet frem dette:
· Markedet
utenfor de største byene, spesielt utenfor CBD i Oslo, fikk ikke samme og
sterke effekt av yield-kompresjon da Norges Bank kuttet renten i pandemien. Det skyldes et naturlig større yield-gap i vårt marked, som i sin
tur gir økt soliditet i prosjektene. Denne mer moderate prisingen gjør at
prosjektene gjerne er mer robuste en de man finner i core-markedene.
· Næringseiendom
er en aktiva-klasse som er inflasjonsbeskyttet. Høy KPI de to seneste årene har økt leienivåene vesentlig, og dempet verdifallet til
tross for yield-økningen. Vår analyse antyder at markedet har falt 10-15
prosent siden våren 2022. Det er imidlertid viktig å si at disse tallene er
usikre, da transaksjonsmarkedet i Norge for næringseiendom er det laveste på
flere år.
· Etterspørselen
etter lager- og produksjonsarealer var frem mot sommeren 2023 relativ stabil,
til tross for at næringsmarkedet for øvrig falt. Nå viser også dette
eiendomssegmentet synkende tendens. Vi ser de mer oppside-
og utviklingsintensive eiendommene er lettest omsettelige. Dette forutsetter
imidlertid at kjøperne har solid balanse og god likviditet.
· Fondsstrukturer
med forhåndsforpliktet kapital, spesielt i euro eller annen fremmed valuta, har
vært aktive i markedet. Dette gjelder i særlig grad i logistikksegmentet, hvor
porteføljer med lang WAULT (vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på
leiekontrakter) og sterke internasjonale leietakere er ettertraktet.
· Eier-bruker-segmentet
er noe begrenset av et utfordrende finansieringsklima, men dette avhenger
selvfølgelig av bransje og driftsselskapets soliditet.
Follo
Regionen med Ski som regionssenter, har ytterligere styrket
sin posisjon. Ikke minst på grunn av Follobanen som gjør Ski og de
andre stasjonsbyene til mer attraktive knutepunkter for næringsliv og
befolkning. Ambisjonen er å skape attraktive områder rundt Ski stasjon,
inkludert hotell og nye kontorarbeidsplasser.
Gjennomsnittlig leieinntekt har sunket fra 1.820 til 1.800 kroner
de seneste to årene, og det er 10-12 prosent ledighet. Det forventes flat
leieutvikling.
Gjennomsnittlig leieinntekt for handelsarealer har sunket
fra 1.600 til 1.500 kroner, og ledigheten er 2-4 prosent. Det forventes økt leieutvikling.
Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikkarealer
økte fra 1.030 til 1.100 kroner på to år. Ledigheten er 6-8 prosent, og det
forventes økt leieutvikling.
Fredrikstad
Byen utmerker seg på kontormarkedet gjennom en kombinasjon
av vellykkede restaureringsprosjekter og målrettet nybygging i sentrum. Dette
har skapt attraktive arbeidsmiljøer i historiske bygninger og et engasjement
for å tilby moderne kontorfasiliteter. Slik opprettholdes Fredrikstad som en
ledende destinasjon for bedrifter og organisasjoner.
Gjennomsnittlig leieinntekt har ligget på 1.700 kroner et
par år. Byen har 4-6 prosent ledighet, og forventer en økende leieutvikling i
2024.
Gjennomsnittlig leieinntekt for handelsarealer har økt fra 1.480
til 1.800 kroner siden 2021/2022. Ledigheten er på 1-3 prosent og forventet
leieutvikling for neste år er flat.
Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikk økte fra
640 til 800 kroner de seneste to årene. Ledigheten er på 1-3 prosent og forventet
leieutvikling for neste år er flat.
Moss
Byen opplever økende interesse for grønne kontorbygg blant
solide aktører som vektlegger klimaprofil og høy standard, og den tendensen ser
ut til å forsterkes fremover. Disse egenskapene er svært attraktive og bidrar
til lav ledighet i nybyggene.
Gjennomsnittlig leieinntekt økte fra 1.490 til 1.600 kroner.
Ledigheten ligger på 7-10 prosent, og det forventes flat leieutvikling.
Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler økte fra 1.460
til 1.600 fra 2021/2022, og ledigheten er 3-5 prosent. Det forventet økt leieutvikling
for neste år.
Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikkarealer har
økt fra 830 til 900 kroner på et år. Ledigheten er 1-3 prosent og man forventer økt leieutvikling.
Sarpsborg
Kontormarkedet er spredt over store deler av kommunen med hovedvekt i bydelen Grålum. Flere større kontorbygg med høy standard og umiddelbar nærhet til E6
har klart å tiltrekke seg solide, kjente og stabile leietakere til høye
leiepriser.
Gjennomsnittlig leieinntekt har økt fra 1.510 til 1.550
kroner, og det er 3-5 prosent ledighet. Det forventes flat leieutvikling.
Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler har ligget på
1.450 kroner siden 2021, og det er 1-3 prosent ledighet. Det forventes flat
leieutvikling.
Gjennomsnittlig leieinntekt for lager-og logistikkarealer
har økt fra 650 til 750 kroner på et par år, og det er 1-3 prosent ledighet. Det
forventes flat leieutvikling.
Halden
Kontormarkedet i Halden er betydelig mindre enn i de øvrige
Østfoldbyene, men relativt stabilt. Leieprisene for de mest attraktive byggene er
på nivå med Sarpsborg, Fredrikstad og Moss. Og lavere for eldre kontorbygg utenfor
sentrum.
Gjennomsnittlig leieinntekt i år er 1.250 kroner, opp 50
siden i fjor. Ledigheten på 8-10 prosent. Leieutvikling forventes økt neste år.
Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler økte fra 1.340
til 1.500 kroner. Ledigheten er 3-5 prosent og forventet leieutvikling for
neste år er flat.
Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikklokaler har
økt fra 550 til 650 kroner det seneste året. Ledigheten er 1-3 prosent og forventet
leieutvikling for neste år er flat.
Indre Østfold
Regionen opprettholder et stabilt kontormarked, der prisene er
relativt robuste og mindre påvirket av de volatile svingningene som i andre
regioner. kan erfare. Kontormarkedet karakteriseres av en balanse mellom
begrenset tilgang på lokaler og tilfang av leietakere, noe som gir området
stabilitet. Det har vært lite nybygging og minimal oppgradering den seneste
tiden.
Gjennomsnittlig leieinntekt i år har økt fra 1.100 til 1.200
kroner siden 2021. Ledigheten er på 4-6 prosent og forventet leieutvikling er
flat.
Gjennomsnittlig leieinntekt for handelslokaler ligger
stabilt på 1.200 kroner. Ledigheten er 2-4 prosent og forventet leieutvikling for
neste år er flat.
Gjennomsnittlig leieinntekt for lager- og logistikklokaler har
økt fra 650 til 750 kroner det seneste året. Ledigheten er 1-3 prosent og det forventes
økt leieutvikling.
