Kraftig ørefik til sameie etter krangel om setningsskader

I slutten av august omtalte Estate Nyheter den forestående rettssaken mellom Hollendergata 2-4-6 Sameie og Schweigaardsgate 40-46 AS og Bane Nor Eiendom AS. Sistnevnte var utbygger av Hollenderkvartalet, som stod ferdig i 2018. I ettertid har Hollendergata 2-4-6 Sameie klandret Bane Nor for setningsskader på sin eiendom, og som følge av det har sameiet krevd retting og erstatning.

Pluss

Krever erstatning på grunn av nabobygg

Naboene mener oppføringen av Hollenderkvartalet i Gamlebyen i Oslo har ført til store skader på tilstøtende eiendom.

Listen over skader som følge av byggearbeidene var i utgangspunktet temmelig omfattende. Bane Nor har tidligere sørget for utbedring av deler av skadeomfanget. Men Hollendergata 2-4-6 Sameie mener at alle skadene ikke er utbedret, og valgte derfor å trekke Bane Nor og datterselskapet Schweigaardsgate 40-46 AS for retten.

Rett før rettssaken besluttet Hollendergata etter en samlet vurdering å frafalle krav om erstatning knyttet til fasade. Blant punktene som gjenstod, var krav om erstatning for råteskader, setningsskader og sprekker i kjelleren, tagging, gjerde og for påførte utgifter i anledning saken som har vært nødvendige.

Fundamentert på treflåter

Et viktig element i tvisten er at bygget til sameiet Hollendergata 2-4-6 er fundamentert på treflåter i leiregrunn. Dette var vanlig byggeskikk på den tiden bygget ble satt opp.

Fremgangsmåten under dette arbeidet var treflåtene ble pakket inn i leire for å unngå tilgang på oksygen. Dette ble gjort for å unngå utvikling av råtesoppskader. Gitt konstant grunnvannstand kan slik treflåter ligge i leire i svært lang tid ute at det oppstår råteskader – eller «nesten så lenge som helst», som det ble anført av en ekspert på området under rettssaken. Risikoen for råtesoppskader i trevirket er altså svært liten så lenge flåtene ligger nede i et varig vått miljø i massene/leiregrunnen.

Problemer oppstår når grunnvannsspeilet endrer seg, og treverket tilføres oksygen. Dette vil gi råteskader, som kan gi påfølgende setningsskader for selve bygget.

Og det er nettopp det som sameiet Hollendergata mener Bane Nor har forårsaket. Det er påvist råte i treflåtene under eiendommen til Hollendergata 2-4-6. Bane Nor har på sin side vært klare på at det er umulig å unngå all form for skade på gamle nabobygg som er fundamentert på treflåter i leiregrunn, men har avvist at de er ansvarlig for råteskadene.

Driftsleder Roy Narvestads borettslag trekkes for retten - av naboborettslaget

Mener boring etter bergvarme har ført til store setningsskader. - Det er ganske store avvik, sier advokat.

- Ettersom det er påvist at gråråte har utviklet seg og brutt ned treverket i flåtene under gavlveggen til Hollendergata mot Schweigaardsgate 40-46 synes det å være på det rene at flåtene her har vært utsatt for oksygen, enten som følge av endring i grunnvannsstanden eller tilførsel av overflatevann i det opprinnelige grunnvannet, innleder Oslo tingrett og fortsetter slik:

- Det finnes ingen helt sikre holdepunkter for hvilke forhold som har resultert i råteutviklingen som nå er påvist. Det er ikke mulig å si noe sikkert om hvilken tilstand tømmerflåtene var i før byggetiltaket på naboeiendommen ble satt i gang, ettersom det ikke ble gjort forundersøkelser for å avdekke tømmerflåtenes tilstand. Spørsmålet som da reiser seg er om det er sannsynlighetsovervekt for at tømmerflåtene har blitt eksponert for oksygen som følge av byggetiltaket på naboeiendommen, eller om det er mest sannsynlig at eksponeringen av flåtene har kommet av noe annet. Saksøker (sameiet, red. anm.) anfører at byggetiltaket er mest nærliggende som årsak til eksponeringen. Saksøkte (Bane Nor) anfører på sin side at den eneste mulige forklaringen på gråråten er at treflåtene under gavlveggen til Hollendergata 2 over lang tid har blitt påvirket av naturens tann med skiftende grunnvannsstand og uvisse lokale dreneringseffekter.

- Har utviklet seg over tid

Retten har etter en samlet bevisbedømmelse kommet til at det er mest sannsynlig at gråråten i treflåtene under gavlveggen til Hollendergata 2 har utviklet seg over tid som følge av naturlige variasjoner i grunnvannsstanden i området kombinert med ukjente, lokale dreneringseffekter, og ikke som følge av byggetiltaket på naboeiendommen.

Oslo tingrett poengterer videre at det heller ikke foreligger dokumentasjon på at byggetiltaket medførte verken lokal drenering eller tilførsel av overflatevann i grunnvannet som følge av for eksempel utpumping til offentlig avløp. Retten viser til at det støpt vanntett kjeller, og at det ble etablert en tett spunt rundt byggegropen, noe som medfører lite lekkasjevann inn i byggegropen.

- Slik retten ser det har tiltakshaver her vært bevisst på risikofaktorene ved å bygge tett inntil bygg fundamentert på tømmerflåter, og valgt mer kostbare løsninger i prosjekteringen for å unngå setningsfare og endringer i grunnvannsstanden.

- Retten har (…) kommet til at byggetiltaket ikke har vært en nødvendig betingelse for gråråten, og det foreligger da ikke årsakssammenheng.

Ny dom aktualiserer arbeidsgivers erstatningsansvar på byggeplassen

Stillaset hadde feil og den ansatte omkom etter å ha falt ned.

Domstolen innrømmer likevel erstatning til utbedring av sprekker og setningsskader i kjeller. Disse skadene er tidligere erkjent av Bane Nor, og etter en samlet vurdering setter retten erstatningen til 60.000 kroner. I tillegg tilkjennes sameiet erstatning for utgifter til sakkyndige vurderinger knyttet til setningsskadene i kjeller, som bringer den samlede erstatningen for setningsskader i kjelleren til 94.500 kroner. Retten avviser de andre kravene som var en del av stevningen, og enden på visa er dermed at sameiet kun får gjennomslag for en liten andel av kravene sine.

Rettens administrator Anna Holdhus Tveten slår fast at Schweigaardsgate 40-46 AS og Bane Nor Eiendom AS har fått medhold i det vesentlige, og de har følgelig krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten. Etter å ha barbert noe av salæroppgavene til Schweigaardsgate 40-46 AS og Bane Nor Eiendom AS, kommer retten til at saksøkte skal tilkjennes totalt 1,14 millioner kroner til dekning av sakskostnader. I tillegg kommer sameiets egne sakskostnader, som ikke fremgår av dommen.

Det er ikke kjent om dommen er anket. Prosessfullmektig for Schweigaardsgate 40-46 AS/Bane Nor Eiendom AS var advokat Martin Minothi Lüttichau. Hollendergata 2-4-6 Sameie var representert av advokat Kristian Østberg.