Fastrentefelle for milliarder

– Mange eiendommer er bundet opp og legges ikke ut for salg fordi eierne bandt renten på høyere fastrentenivåer enn dagens nivåer. De ligger derfor inne med en overkurs, og dersom de skal løse inn lånet så vil det koste dem dyrt. Det kan i noen tilfeller koste dem mer enn eiendommens reelle verdistigning, sier partner og eiendomsadvokat hos advokatfirmaet Thommessen, Christian Müller.

Les også: Oljefondet kjøper bankbygg i Sveits

Gjelder mangeHan har ingen oversikt over hvor mange eiendomsbesittere som er i en slik situasjon, men påpeker at ettersom det er vanlig å binde renten på eiendomslån og renten nå er på et lavere nivå enn det den har vært de siste årene, så er det grunn til å tro at dette gjelder mange.

– Det er for eksempel et faktum at svært mange eiendomssyndikater de siste årene har bundet renten på høyere rentenivåer enn dagens, og at det dermed er en overkurs i disse prosjektene som utløses dersom prosjektet selges og gjelden refinansieres, sier Müller.

Han får støtte av administrerende direktør i DTZ Corporate Finance, Geir Stoutland. Han mener eiendommer for milliarder av kroner er illikvide nettopp på grunn av dette.

Les også: Livselskapene bak en tredjedel av omsetningen

Les også: Odd Reitan selger Lade Arena

– Dette er et omfattende problem. Rundt halvparten av transaksjonene i perioden 2005 til 2007 var lånefinansiert, og mellom 60 og 70 prosent av disse lånene var langsiktige. Lånene var langsiktige fordi bankene krevde det fordi de nok følte at eiendommene ble kjøpt dyrt, sier Stoutland.

50 til 58 milliarderDet samlede transaksjonsvolumet i 2005, 2006 og 2007 var på svimlende 165 milliarder kroner. Ifølge Stoutland var altså halvparten av disse kjøpene lånefinansiert. 60 til 70 prosent av disse ble finansiert med langsiktige lån på faste renter. Det betyr at eiendommer for en verdi av mellom 50 og 58 milliarder kroner i dag ligger inne med overkurs og i praksis er illikvide.

– Mange av disse eiendommene har heller ikke hatt en positiv verdistigning. Man har vært heldig om verdiutviklingen har vært flat. I kombinasjon med overkursen på fastrentelånet setter dette innehaveren i en kinkig situasjon, sier Stoutland.

Les også: Petter Stordalen gjør comeback i kjøpesenterbransjen

Les også: Trykket øker i markedet for næringseiendom

Det betyr i praksis at eiendommer for mellom 50 og 58 milliarder kroner holdes borte fra markedet fordi det er bort i mot umulig å gjøre god butikk på et salg. Da skal i alle fall en potensiell kjøper være veldig gavmild, og i et marked hvor finansiering er det store problemet er nok ikke det veldig sannsynlig.

 – Dette er ikke et problem bare i Norge, men det er en aktuell problemstilling i hele Europa, sier Stoutland.