Fallgruver for gårdeiere som etablerer solcelleanlegg

Solceller på tak er bokstavelig talt brennhett. Regjeringens solpakke fra forhandlingene med SV om revidert statsbudsjett innebærer at det skal stilles krav om solceller og/eller lokalprodusert energi på alle nye, statlige byggeprosjekter med oppstart av forprosjekt i 2024, med enkelte unntak. Kravet vil også gjelde ved større oppgraderinger og rehabiliteringer. Videre skal regjeringen i løpet av første halvår 2024 sende på høring et forslag om krav om solceller og/eller lokalprodusert energi på alle nye næringsbygg over 500 kvm. utenfor LNF-områder. Regjeringen vil også legge til rette for at næringsaktører skal kunne dele solkraft med høyere grense enn 1 megawatt på tvers av bygninger og eiendomsgrenser.

Gårdeier tar investeringen og leier ut anlegget

Når solceller etableres på næringsbygg, er det ulike måter å håndtere eierskap og ansvar mellom gårdeier og byggets leietakere.

En modell som gjerne brukes, er at gårdeier etablerer anlegget og leier det ut til byggets leietaker. Gårdeier tar dermed kostnadene med selve oppføringen, mot en tilleggsleie fra leietaker. Anlegget vil være eiet av gårdeier, og forblir i gårdeiers eie når leietakers leieforhold opphører. Dette innebærer at gårdeier også vil få kostnadene ved å fjerne anlegget når det blir aktuelt.

Modellen er god, og passer også for næringsbygg med flere leietakere når det fra 1. oktober 2023 blir mulig å dele på egenprodusert strøm innenfor samme gårds- og bruksnummer. Leieavtalen bør for øvrig ha klare bestemmelser om fordelingen av drifts- og vedlikeholdsansvaret, forsikring, hvem som har rett til inntekter fra overskuddsproduksjon mv.

Andre varianter av denne modellen kan innebære at gårdeier tar investeringen, men at leietaker i større grad har det fulle økonomiske ansvaret for anlegget, både gjennom rask nedbetaling, har rett til inntekter fra anlegget og også har ansvaret for eventuell fjerning av anlegget etter endt leieperiode.

Leasingfellen

Hvorvidt gårdeier eller leietaker vil bli ansett som skattemessig eier av anlegget i modellene beskrevet over, og dermed har rett til avskrivninger eller må inntektsføre gevinsten av leien som gevinst ved salg, vil bero på en helhetsvurdering hvor det har stor betydning hvem som har det vesentlige av den økonomiske risikoen og kontrollen over anlegget. Sentrale momenter er også om anlegget vil ha lav eller ingen markedsverdi ved leietidens utløp, og om leiebeløpet blir vesentlig redusert ved forlengelse av leieforholdet (typisk etter at anlegget er nedbetalt gjennom leiebeløpene).

Dersom leietaker blir ansett som skattemessig eier, skal leieavtalen regnskapsmessig sett klassifiseres som en finansiell leasingavtale, og må balanseføres hos leietaker. For utleier vil dette innebære at gevinsten av "salget" vil måtte inntektsføres ved leiestart. For å begrense denne effekten vil det være et poeng å tydelig skille ut renteelementet av leieberegningen, slik at dette kan inntektsføres løpende over leieperioden i stedet for at alt må inntektsføres i starten.

Finansiell leasing anses dessuten som finansieringsvirksomhet, og krever normalt konsesjon for utleier. Konsesjonskravet gjelder ikke for kreditt (herunder finansiell leasing) som ytes mellom selskap i samme konsern.

Merverdiavgift

Også for merverdiavgift er det viktig å gjøre gjennomtenkte vurderinger for å unngå avgiftstap. Her er et sentralt spørsmål om utleien av solcelleanlegget anses som utleie eller salg på avbetaling. Etter vår oppfatning skal det noe mer til for at leietaker skal anses som eier av anlegget, altså at avtaleforholdet anses som salg på avbetaling, for avgiftsformål da det normalt kreves at leietaker faktisk skal overta anlegget ved leieslutt (eventuelt at dette er overveiende sannsynlig). Hvis det er avtalt at leietaker overtar anlegget etter endt leieperiode, eller har plikt til å fjerne anlegget etter utløpet av leieperioden, og også at leietaker har det økonomiske ansvaret for anlegget i leieperioden, tilsier dette imidlertid at avtaleforholdet er å anses som salg på avbetaling også for avgiftsformål.

Avgiftsmessig må det både ved salg på avbetaling og ved utleie vurderes om solcelleanlegget anses å være del av den faste eiendommen, eller om det er et driftsmiddel adskilt fra den faste eiendommen. Hvis anlegges anses som del av den faste eiendommen, vil det ved klassifisering som salg innebære at utleier ikke får fradragsrett for merverdiavgift på oppføringskostnadene, men kan overføre en fremtidig justeringsrett til leietaker, og ved klassifisering som utleie vil det innebære at leien bare kan tillegges merverdiavgift såfremt anlegget er omfattet av utleiers frivillig registrerte utleie.

En ytterligere problemstilling i relasjon til merverdiavgift er i tilfelle leien for anlegget oppkreves over en kortere periode enn leieforholdet for øvrig, og om leien i så fall for avgiftsformål må periodiseres over leieperioden.

Alternative modeller

Et alternativ til at gårdeier etablerer solcelleanlegget og leier det til leietaker, er at leietaker selv etablerer anlegget. Solcelleanlegget blir dermed fullt ut leietakers eiendel, ansvar og kostnad, og er sånn sett utleier uvedkommende. Fordi solcelleanlegg har relativt høye etablerings- (og demonterings-) kostnader brukes denne modellen helst av leietakere med langvarige leieavtaler på bygget, og gjerne såkalte "barehouse" leieavtaler. Det er viktig at leietaker sikrer seg rett overfor gårdeier til å ha anlegget plassert på bygningen. Modellen kan også by på utfordringer med hensyn til pantsettelse, og det må også vurderes hvilke effekter modellen har for skatte- og avgiftsformål.

Noen gårdeiere har valgt å etablere solcelleanlegg som kun leverer strøm til byggets fellesarealer. I slike tilfeller bør det inngås tilleggsavtaler med leietakerne om hvordan besparelser i felleskostnadene også skal komme gårdeier til gode.

Vi har også sett fremvekst av leasingselskaper som tilbyr leasing av solcelleanlegg, enten gjennom en leasingavtale med gårdeier eller med leietaker i bygget. Skal leietaker inngå en slik leasingavtale, må avtaleperioden som utgangspunkt ikke gå utover leietiden for bygget, og det bør reguleres hva som skal skje med anlegget ved utløp av leietiden. Også for noen slike leasingprodukter er det diskusjoner med Finanstilsynet om produktet utgjør finansiell leasing.

Artikkelforfatterne er Trude Gran Melbye og Are Fagerhaug, begge partnere og del av næringseiendomsteamet i Advokatfirmaet Selmer.