Konsekvensene kan bli store for den som i medhold av den avtalte rettigheten forventer å kunne erverve en eiendom, festerett, seksjon eller sameieandel etter 1. juli 2015.
Lov om løysingsrettar §§ 6 og 23
Lov om løysingsrettar av 1994 regulerer avtalefestede forkjøps-, kjøps- og løysingsretter m.v. som gjelder fast eiendom, herunder slike rettigheter tilknyttet sameieandeler, eierseksjoner og festerett, jf. lovens § 1. Merk også at dersom en forkjøpsrett er etablert i en eiendom, vil forkjøpsretten til eiendommen kunne gjøres gjeldende ved overdragelse av en kontrollerende andel av aksjene eller selskapsandelene i selskapet som eier eiendommen, jf. lov om løysingsrettar § 11, fjerde ledd.
I det følgende omtales slike rettigheter som er omfattet av loven som løsningsretter som en fellesbetegnelse, med mindre annet fremkommer.
Les også: – Ugunstige skatteregler for utleieboliger
Slike rettigheter ser vi relativt ofte, gjerne som en tinglyst heftelse på en eiendom. Det kan for eksempel være en forkjøpsrett til fordel for rettighetshaver som inntrer ved inngåelsen av en salgsavtale, en løsningsrett som utløses dersom en fremtidig begivenhet inntrer eller en ubetinget kjøpsrett som kan være begrenset eller ubegrenset i tid.
Felles for alle slike heftelser er at de i sin alminnelighet innebærer en vesentlig heftelse på den aktuelle eiendommen, som kan “henge over” eieren av eiendommen i lang tid og som oftest også medfører et reelt verdiminus for eiendommen. Lovgiver konkluderte på denne bakgrunn at det var ønskelig med en lovfestet maksimumsvarighet på slike rettigheter, med noen unntak som vi kommer tilbake til nedenfor.
I lov om løysingsrettar § 6, første ledd, fremkommer det således at: “Løysingsrett gjeld ikkje for lengre tid enn 25 år.” Med “Løysingsrett” må i denne sammenheng forstås enhver forkjøps-, kjøps og løysingsrett m.v. som gjelder fast eiendom. Denne bestemmelsen er ufravikelig, slik at det er ikke anledning til å avtale slike rettigheter med en varighet ut over 25 år i dag, med mindre det finnes lovbestemte unntak.
Les også: Kvinner mangelvare på advokat-rankingene
Les også: Legal500: Dette er Norges beste eiendomsadvokater
For slike rettigheter som var etablert ved avtale før ikrafttredelsen av lov om løysingsretter, følger det av lovens § 23, tredje ledd, at: “Føresegnene om lengstetid i § 6 gjeld såles at løysingsrett tidlegast fell bort 20 år etter at lova har teke til å gjelde.” Lov om løysingsrettar trådte i kraft 1. juli 1995. Bestemmelsen innebærer at etter 1. juli 2015 vil alle løsningsretter, herunder de rene kjøpsretter og forkjøpsretter, være ugyldige dersom de er stiftet for mer enn 25 år siden.
Konsekvensene av reglene er således at alle løsningsretter som er stiftet ved avtale før 1. juli 1990, og som ikke er omfattet av unntakene som omtales nedenfor, er ugyldige. Slike rettigheter kan således ikke påberopes av rettighetshaver etter 1. juli 2015. Vær oppmerksom på at det ikke er tinglysingstidspunktet som er avgjørende for beregningen av fristens utgangspunkt, men den dagen da rettigheten ble avtalefestet.
Rettighetshavere etter løsningsretter som er tinglyst, bør også være oppmerksomme på at Kartverket kan slette den tinglyste løsningsretten etter eget tiltak (ex officio) jf. tinglysingsloven § 31 når den er bortfalt i henhold til reglene omtalt ovenfor. Eier av eiendommen som er påheftet den aktuelle løsningsretten, vil således i mange tilfeller kunne få slettet heftelsen uten rettighetshavers medvirkning – ved å sende en forespørsel om ex officio-sletting til Kartverket.
Les også: – Erstatningsansvar for ansvarlig utførende
Les også: – Juss, politikk eller ren tilfeldighet?
Unntak for enkelte løsningsretter
I lov om løysingsretter § 6, annet og tredje ledd, er det inntatt enkelte unntak fra 25-årsgrensen som er omtalt ovenfor.
For det første er en løsningsrett som tilligger en eiendom som rettighetshaver tillatt etablert uten tidsubegrensning, forutsatt at eiendommen løsningsrettigheten gjelder er utskilt fra eiendommen som er rettighetshaver eller er egnet til å bli sammenføyd med denne. Dette følger av § 6, annet ledd, bokstav a. For det andre inneholder § 6, annet ledd, bokstav b, et unntak for løsningsrett til aksje eller anpart når det et vilkår for å inneha løsningsrett at man er en av eierne i selskapet eller sameiet.
Slike løsningsretter er altså ikke underlagt lovmessige tidsbegrensninger, men det kan forekomme at avtalen som etablerer løsningsretten i seg selv inneholder tidsbegrensninger som må respekteres.
Les også: – Miljøsertifisering raskt spart inn
Les også: Omstridt forslag opprettholdes
Av § 6, tredje ledd, følger det at løsningsretter som har en bedrift eller annen virksomhet som rettighetshaver, vil bortfalle som ugyldig først når denne er 50 år – med mindre en kortere frist følger av stiftelsesgrunnlaget for rettigheten. Det er imidlertid en forutsetning for å falle inn under denne bestemmelsen at løsningsretten gjelder “grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket”.
Formålet med bestemmelsen er å sikre at virksomheter kan få løsningsretter med en lengre varighet enn 25 år, for å sikre driften av virksomheten i fremtiden. Et typisk eksempel kan være en eiendom som er egnet som grustak, og en løsningsrett gis til en virksomhet som driver med levering av pukk.
Løsningsretter som faller inn under denne bestemmelsen, og som er stiftet før 1. juli 1965 vil således bortfalle den 1. juli 2015.
Les også: Fem forretningsadvokater fusjonerer
Les også: Torkildsen & Co fusjonerer med Føyen
Merk også at lov om løysingsretter ikke gjelder slike lovfestede rettigheter med mindre annet fremkommer av loven, jf. § 1 siste ledd. Et eksempel på en forkjøpsrett som ikke reguleres av lov om løysingsrettar er sameiernes forkjøpsrett etter sameieloven § 10.
Er retten foreldet iht. foreldelseslovens regler, eller borfalt etter ulovfestede regler, allerede før 1. juli 2015?
Det har i teorien vært reist spørsmål ved om ubetingede kjøpsretter, som kjennetegnes ved at de kan påberopes av rettighetshaver på ethvert tidspunkt innenfor den avtalte rettighetsperioden uten at en utløsende betingelse utenfor rettighetshavers kontroll må ha inntrådt, vil kunne foreldes etter foreldelseslovens regler allerede før ugyldighet inntrer etter lov om løysingsrettar § 6.
Antakeligvis vil slike ubetingede kjøpsretter ikke kunne anses foreldet i medhold av foreldelseslovens regler, men noen definitiv rettslig avklaring foreligger ikke.
Les også: Vurderer nye regler for eiendoms-AS
Les også: Ny dom om mva og tap på fordring
Derimot vil en aktualisert, det vil si utløst, løsningsrett være en rettighet som foreldes etter foreldelseslovens alminnelige regler. Dersom en rettighetshaver etter en avtalt løsningsrett har rett til å innløse en eiendom såfremt en fremtidig begivenhet inntrer, vil foreldelsesfristen for benyttelse av denne rettigheten begynne å løpe fra det tidspunkt begivenheten er inntrådt.
Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jf. foreldelsesloven § 2. Det kan således foreligge situasjoner hvor løsningsretten ikke er ugyldig i henhold til lov om løysingsrettar, men kravet i henhold til rettigheten er foreldet etter foreldelseslovens regler.
Det kan også tenkes at en løsningsrett er bortfalt ved passivitet, eller annet ulovfestet grunnlag. Det er imidlertid grunn til å anta at dette er forbeholdt de mer spesielle tilfeller, og behandles ikke nærmere her.
Les også: Nye regler for eiendomsmeglere
Les også: Flere forsikrer seg
Hva kan rettighetshaver gjøre?
Rettighetshavere etter løsningsretter bør vurdere hvorvidt løsningsretten er omfattet av tidsbegrensningene som fremkommer av lov om løysingsrettar § 6 så snart som mulig.
I den utstrekning rettighetshavers løsningsrett vil bortfalle den 1. juli 2015, vil alternativene som hovedregel være å benytte seg av rettigheten før denne fristen om ønskelig og mulig i henhold til avtalen, eller eventuelt søke å fremforhandle en ny avtale med tilsvarende innhold med eier av den aktuelle eiendommen.
Forfatterne er partner Anders Bergene og fast advokat Andreas Mello-Kildal. Begge forfatterne arbeider i eiendomsavdelingen i Advokatfirma DLA Piper Norway.
Les også: Nye parkeringsregler på trappene
