En stortingsmelding som bør være av særlig interesse for boligbyggerne

I dag kan kommunene gjennom arealplaner regulere krav til boligers egenskaper. Boligers størrelse, antall, om det skal være småhus eller blokk osv. er typiske eksempler. Eierskap og disposisjonsform kan imidlertid ikke reguleres. Det er opp til utbygger selv om boligene hun regulerer og bygger skal benyttes som utleieboliger, studentboliger, organiseres som borettslag eller selges som selveierboliger. Hvor stor del av et boligprosjekt som skal tilbys som nye etableringsmodeller som leie-til-eie og deleie er også i dag opp til utbygger selv. Dette kan endre seg.

Regjeringen vil gi kommunene verktøy til å regulere disposisjonsformen og eierskap. Målsettingen er å styre beboersammensetningen i bestemte områder, og derved bidra til økt sosial bærekraft.

Meldingen peker på flere aktuelle lovendringer. For det første nevnes lovhjemmel for reguleringsbestemmelser som krever at utbygger benytter borettslag som organisasjonsform. Et annet forslag er mulighet for å sette krav om andel utleieboliger i et boligprosjekt. Siste konkrete forslaget er krav om andel boliger med nye boligkjøpsmodeller i et prosjekt. De nye lovhjemlene skal gi kommunene mulighet til å regulere. Det skal ikke være en plikt. Meldingen anbefaler at kommunen i kommuneplanens arealdel skal fastsette i hvilke områder i kommunen de ulike kravene til disposisjonsform og eierskap er aktuelle.

Krav til disposisjonsform og eierskap vil være noe nytt i plan- og bygningsretten. Riktignok har man i enkelte turistområder krav til utleie av fritidsboliger, såkalte varme senger. Dette er imidlertid bare en konsekvens av skillet mellom arealformålet turisme/næring og fritidsbolig: Drives det ikke utleie er det ikke næring, og bruk av fritidsboligen vil være i strid med arealformålet. Før det innføres slike nyskapninger om eierforhold og disposisjonsform i plan- og bygningsretten er det viktig at nyskapningene vurderes grundig, og at alle relevante aktører får delta i diskusjonen. Det er en potensielt stor begrensning i utbyggers handlingsrom i dag å regulere eierforhold og disposisjonsform.

Stortingsmeldingens krav til disposisjonsform og eierskap bygger på NIBR-rapporten «Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning». Rapporten ble utarbeidet på oppdrag fra Kommunal- og distriktsdepartementet i 2021. NIBR har blant annet vurdert virkningene av krav til disposisjonsform og eierskap.

NIBR konkluderer at innføring av bestemmelser som gir kommunene mulighet til å stille krav til borettslag og utleieboliger vil være lite treffsikre virkemidler for å oppnå målene for tiltaket. Krav til borettslag vil ifølge NIBR ikke forbedre etableringsmulighetene i boligmarkedet, og kravet vil også være et lite treffsikkert virkemiddel for å redusere opphopningen av dårlige levekår. Når det gjelder krav til utleieboliger mener NIBR at det er usikkert om det vil påvirke likevekten i boligmarkedet. Og videre at det er et lite treffsikkert virkemiddel for å motvirke opphopning av dårlige levekår.

Økte etableringsmuligheter

De nye etableringsmodellene vil etter NIBRs syn bidra til å gi økte etableringsmuligheter for visse grupper, og dermed fremstår det relevant å vurdere om kommunene bør få mulighet til å stille krav til slike modeller. Slik NIBR ser det er det imidlertid behov for å høste mer erfaring med de nye etableringsmodellene før man eventuelt vurderer å stille krav.

Samlet sett synes NIBR-rapporten å være mest positiv til krav til nye etableringsmodeller. Siden rapporten kom 2021 har stadig flere boligaktører økt interessen for nye etableringsmodeller. Utbyggere tilbyr dette der markedet etterspør det. Markedet fungerer. I en tid hvor boligbyggingen bremser opp er det et spørsmål om kommunene er tjent med å sette krav til etableringsmodeller, eller om utbygger heller bør ha frihet til å tilby dette der markedet etterspør det.

Om artikkelforfatteren:

Øystein Nore Nyhus er advokat i Advokatfirmaet BAHR AS