Distré nabo må ut med erstatning

En februardag i 2018 kom eieren av en leilighet i Marcus Thranes hjem. Da han åpnet døren, hørte han at det dryppet vann. Det viste seg raskt at det lå vann på gulvet. Mannen løp deretter ut av leiligheten og fikk stanset ytterligere oversvømmelse ved å stenge hovedstoppekranen.

Etter hvert fikk mannen tak i naboen i etasjen over, og det kom for en dag at kranen hadde stått på i syv til åtte timer.

Visning med vannskader

I denne perioden var mannen i ferd med å selge leiligheten og det hadde blitt avholdt visninger dagen før lekkasjen. Det skulle også holdes nye visninger samme dag som lekkasjen.

Megleren insisterte på å gjennomføre visningene, til tross for at vannlekkasjene hadde ført til synlige skader. Skadene bestod i at parketten hadde begynt å sprike, det bulet ut fra taket og kom en stram og kraftig lukt ut av taket etter at mannen boret et hull for å bli kvitt vannet.

Sem & Johnsen ville ikke påta seg salgsoppdraget av den ulovlige leiligheten, mens DNB Eiendom takket ja

Og leiligheten ble raskt solgt. Men den nye eieren ville heve kjøpet da konsekvensene av manglende ferdigattest kom til syne.

Etter at håndverkere hadde sett på saken, ble det konstatert stort skadeomfang. Deler av taket på badet måtte rives og hele gulvet i stuen måtte byttes.

Budrunden ble allikevel gjennomført og de som hadde vært på visning før vannskaden fant sted, ble orientert om dette. Det siste budet på 3,46 millioner kroner lå 230.000 kroner under prisantydningen.

Budene var etter mannens syn så lave at det ikke var aktuelt å selge leiligheten. Etter mannens oppfatning skyldtes den lave interessen vannskadene og han varslet naboen over i et brev at erstatning ville bli krevd.

Leiligheten fikk delvis nytt gulv og det ble også malt. Utgiftene til dette ble dekket av forsikringsselskapet til mannen og borettslaget.

I september 2018 ble leiligheten på nytt lagt ut for salg. Denne visningen resulterte i et bud på 3,7 millioner kroner.

I november samme år ble det formelt overlevert et kravbrev til naboen i etasjen over, som ikke ble besvart. Brevet inneholdt krav om dekning av ekstrautgifter forbundet med ekstra visning, herunder frakt av møbler, utgifter til fotografering, visning og annonser.

Varsel om stevning ble sendt i januar 2019 og naboen engasjerte da advokat Per Danielsen. I mars 2020 ble det avholdt rettsmøte i forliksrådet, som avsa dom hvor naboen med vannkranen ble dømt til å betale 70.000 kroner til sin nabo i etasjen under.

Dommen i forliksrådet ble ikke godtatt av naboen, og ved hjelp av advokat Per Danielsen v/ advokatfullmektig Linnéa Tereza Karlberg ble det i september 2020 tatt ut stevning med påstand om at forliksrådsdommen skal oppheves.

Danielsen anførte at «betingelseslæren ikke er oppfylt, ettersom skaden ikke er så vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte ansvar til det». Videre ble det argumentert for at tapene også er «så fjerne og avledede at det ikke er rimelig å knytte ansvar til de». Til slutt ble det pekt på at naboen med vannkranen ikke kan lastes for den lange utbedringstiden, samt at standarden på leiligheten blitt hevet, «noe som forklarer hvorfor han fikk mer for leiligheten ved andre visningsrunde».

Prosessfullmektig for mannen med vannskadene var advokat Espen Henrik Johansen.

"Graden av klander er sterk"

Oslo tingrett anfører at det er uomtvistet at naboen opptrådte ansvarsbetingende da han glemte å skru av kranen på kjøkkenet og dermed forårsaket en lekkasjeskade i leiligheten under.

- Grunnvilkåret om økonomisk tap og ansvarsgrunnlag er derfor oppfylt, skriver rettens tingrettsdommer Mathias Råheim.

Etter rettens syn er «graden av klander i dette tilfellet så sterk at det gjør det desto mer påregnelig» at vannskaden vil kunne forårsake en utsettelse av et leilighetssalg.

Slik retten ser det, er samtlige av de kostnadene mannen har fått som en følge av vannlekkasjen, forbundet med at salget måtte utsettes og fremsto som påregnelige på det tidspunktet naboen unnlot å stenge kranen før han gikk hjemmefra.

Naboen innvendte at utgiftene til leiebil, fotografering og avklaring av forkjøpsrett var unødvendige. Retten er ikke enig i dette og mener leiebilkostnadene er noe som kom i tillegg som en følge av vannskadene. Leiebilen var nødvendig for å møblere leiligheten til visningen i september, og dette var en ekstrakostnad selgeren ikke ville hatt dersom vannskaden tenkes vekk, mener Oslo tingrett. Retten er også enig med mannen «i at det sannsynligvis vil være en fordel om leiligheten er møblert under visning, noe den også var ved den første».

Videre mener retten at utgiftene til fotografering var nødvendige ettersom det var gjort malingsarbeider og lagt nytt gulv. Retten deler ikke naboens oppfatning om at det er greit å bruke bilder av leiligheten slik den så ut før utbedringene.

Oslo tingrett konkluderer i dommen med at mannen har krav på dekning av sine utgifter med 108.000 kroner, i tillegg til at naboen må dekke mannens sakskostnader på rundt 30.000 kroner. Dommen er ikke rettskraftig, siden ankefristen ikke har gått ut.