Avklaring fra Høyesterett vedrørende spørsmål om forkjøpsrett til fast eiendom

Etter løsningsrettsloven vil en forkjøpsrett til en fast eiendom kunne utløses ved at "styringsretten" i eiendomsselskapet som eier eiendommen overføres til ny eier. Hverken loven eller tilhørende kilder har tidligere gitt en klar anvisning på hva som skal til for at styringsretten regnes som overført og problemstillingen har vært et tilbakevendende tema. 

Vi omtalte problemstillingen i fjor etter en dom i lagmannsretten. Lagmannsrettens avgjørelse ble anket til Høyesterett, som har avsagt dom i saken.

Erverv av aksjer: Spørsmål om forkjøpsrett skal behandles av Høyesterett

Forkjøpsretter til eiendom kan få mye oppmerksomhet i forbindelse med eiendomstransaksjoner, ettersom disse kan forhindre den planlagte gjennomføringen av en transaksjon, og – i noen tilfeller - gi store kommersielle effekter.

Saken gjaldt en forkjøpsrett knyttet til en eiendom eid av et eiendomsselskap, hvor det i aksjeselskapet ble foretatt en kapitalforhøyelse ved at tidligere eneeier fikk sine aksjer innløst i kombinasjon med nedskriving av egenkapital. Aksjetegnerne i kapitalforhøyelsen fikk på den måten en samlet eierandel i underkant av 67 prosent av aksjeverdien. 

Spørsmålet var om kapitalforhøyelsen, der 67 prosent av eierskapet til eiendomsselskapet ble flyttet til nye aksjonærer, innebar at styringsretten i selskapet var overført og om forkjøpsretten til eiendommen med det var utløst.

Etter løsningsrettsloven kan forkjøpsretten til en eiendom "gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender."

Retten la naturlig nok til grunn at reglene klart kommer til anvendelse ved aksjesalg, i samsvar med lovens ordlyd. Høyesterett tok derimot, og beklageligvis, ikke stilling til om det er et krav at det må skje en formell overdragelse av (eksisterende) aksjer eller om regelen også kommer til anvendelse ved tegning av nye aksjer ved en kapitalforhøyelse som var tilfelle i den aktuelle saken. Dette fordi Høyesterett valgte å avgjøre saken basert på en vurdering av om "styringsretten" kunne anses som overført.

67 prosent ikke nok

Etter en lengre drøftelse oppsummerer Høyesterett vurderingen av om "styringsretten" har skiftet hender slik:

"Hvorvidt en aksjeoverføring fører til at "styringsretten i selskapet kjem på andre hender", beror på en konkret vurdering. Sentralt står hvor stor andel av de stemmeberettigete aksjene som kommer på andre hender. Det må også legges vekt på eventuelle vedtak i selskapet og avtaler mellom aksjeeierne som påvirker hvem som har styringen. Dersom ikke alle aksjene er overført, kan det ha betydning hvor spredt eller konsentrert det nye eierskapet er blitt.

For at forkjøpsretten skal utløses, må endringene være så vesentlige at de i realiteten er å likestille med en overføring av den faste eiendommen. Vilkåret vil som hovedregel være oppfylt dersom 90 prosent av aksjene har kommet i hendene på andre aksjeeiere".

En overføring av 67 prosent av eierskapet i det aktuelle eiendomsselskapet var således ikke nok til å utløse forkjøpsretten.

Selv om man skulle ønske at Høyesterett hadde gitt et klart svar på om nytegning av aksjer i en kapitalforhøyelse skal likestilles med overdragelse av aksjer, og således være omfattet av den aktuelle bestemmelsen, gir ovennevnte oppsummering imidlertid et klart rammeverk for vurderingen av om styringsretten i et eiendomsselskap skal anses å ha kommet på andre hender.

Artikkelen er skrevet  av advokat Erling Timm og advokat Magnus Meisingset-Haug i Advokatfirmaet Haavind AS.